Advocaat Turkije: 2011

Pagina's

woensdag 28 december 2011

Wetgeving Vereniging van Eigenaren Turkije

De Appartementswet (Kat Malikleri Kanunu) is de wetgeving voor de Vereniging van Eigenaren in Turkije.
Nu zult u zeggen ik woon niet in een appartement maar in een villapark, toch blijft dezelfde wet van toepassing voor alle villa complexen, site, appartementen en alle andere vormen van verenigingen.
De wetgeving is sinds 1965 geldig en heeft een aantal wijzigingen in 2007 op enkele artikelen ondervonden.

De wijzigingen zijn nog niet gepubliceerd door ons. Maar zult u uiteraard op korte termijn  terugvinden  op deze site.


De huidige volledige recente vorm kunt u zowel in het Nederlands als in de Engelse taal kunt u via deze pagina doornemen. Met dank aan ABC CONSULTANCY die ons de stukken heeft aangeleverd.

maandag 19 december 2011

Huwelijk in Turkije



In de Turkse Grondwet en het Turkse Burgerlijke wetboek wordt de gelijkheid tussen man en vrouw zowel wettelijk als in de praktijk geaccepteerd.


Ondanks dat de wetten omtrent de gelijkheid van man en vrouw geaccepteerd zijn, vormen de tradities en gebruiken een obstakel om de gelijkheid in praktijk te brengen. Nadat het Nieuwe Turkse Burgerlijke Wetboek van kracht is geworden, heeft de Turkse vrouw die in de stad woont of werkt, op een vergelijkbare wijze als de vrouwen in de Europese Gemeenschap kunnen profiteren van de toepassingen van het Nieuwe Turkse Burgerlijke Wetboek. Maar in de uitvoering ervan zijn nog gebreken gebleken. 
Turkije heeft de gelijkheid tussen man en vrouw in de Grondwet doorgevoerd in 1926. 
In 2002 zijn er aanpassingen gedaan in de Burgerlijke Wet om het geheel met de Europese Unie op een lijn te krijgen. 

Huwelijk

In het huidige Turks familierecht is er sprake van juridische, gelijkheid van mannen en vrouwen. Mannen en vrouwen hebben gelijke rechten, dragen dezelfde verantwoordelijkheden en hebben sinds de laatste wetswijziging recht op gelijke verdeling van goederen.
Zo zijn man en vrouw gezamenlijk verantwoordelijk voor het financiële onderhoud van het gezin en de verzorging van de kinderen. En hebben mannen en vrouwen, ongeacht op wiens naam het vermogen is geregistreerd, recht op een deel van het vermogen dat tijdens het huwelijk is opgebouwd. De leeftijd om te mogen trouwen is verhoogd van naar 17 jaar. 


Wanneer een van de partners de buitenlandse nationaliteit heeft, zal de gemeentelijke ambtenaar in Turkije vragen naar o.a. de volgende documenten: 


  • Internationaal uittreksel bevolkingsregister 
  • Internationaal geboorte akte uit je geboorteplaats 
  • Internationaal akte van huwelijksbevoegdheid
Informeer altijd bij de plaatselijke gemeente, omdat dit per gemeente kan verschillen.





Raadpleeg onze website ook op:

maandag 12 december 2011

Zaken doen in Turkije



Turkije biedt de buitenlandse investeerder een groot aantal mogelijkheden.
  
Turkije is zeer strategisch gelegen, namelijk vlakbij Europa en vormt tevens een brug tussen Europa, Centraal Azie en Midden Oosten. 



Sinds 1996 bestaat er een Douane-unie met de Europese Unie en is Turkije tevens kandidaat voor de Europese Unie. Turkije heeft nog steeds de volle aandacht vanuit de Europese Unie. De intresse is niet enkel door zeer belangrijke Nederlandse bedrijven als ING, Rabobank, Eureko, Akzo, Unilever, ABNAmro, maar ook veel Midden Klein Bedrijven starten een kantoor in Turkije.

De internationale verkeer van kapitaal, winsten dividenden en salarissen zijn vrij, de prijs regelingen zijn vrij, heeft een hele jonge beroepsbevolking en de totale binnenlandse markt heeft 75 miljoen consumenten.

We moeten niet vergeten dat Turkije tevens een zeer belangrijke Europese vakantiebestemming is ook voor veel Nederlanders. Hiermee komt natuurlijk ook de onroerendgoedmarkt, en alles wat hiermee samenhangt naar voren.

Advocatenkantoor ÖREN heeft reeds vele bedrijven begeleid bij het oprichten van een vestiging in Turkije en bij de verdere eerste stappen op de Turkse markt. Naar ervaring ziet de Nederlandse onderneming, die een vestiging in Turkije wil openen, zich geconfronteerd met een groot aantal beslissingen.  
De belangrijkste zijn de oprichting en rechtsvorm van de onderneming en de hiermee samenhangende statuten. Het vormen van joint ventures, samenwerken met een Turkse partner, is ook een vorm waar vaak naar gestreefd wordt. 

Uiteraard komen er bedrijven waarvan de aandeelhouders volledig in buitenlandse handen zijn, waarbij er met Turkse managers en Turks Personeel wordt gewerkt. Maar ook vormen waarbij het voor de buitenlandse-desem aandeelhouder belangrijk kan zijn om toch een Turkse aandeelhouder te nemen voor. 
Na de samenstelling van de aandeelhouders moet er gekeken worden naar de vestigingslocatie van het bedrijf. Turkije kent vele speciale zones, zoals vrijhandelszone; tax-vrije zones; alternatieve zones; technologie zones; 
 
ABC CONSULTANCY werkt al jaren samen met Advocatenkantoor ÖREN. Elk project / opdracht wordt  zeer zorgvuldig aangepakt. Zowel een Juridisch als Zakelijke adviseur adviseert hierin. De kennis van Accountants en Advocaten wordt op tafel gegooid. Deze samenwerking kan veel van uw vragen beantwoorden. Via deze site kunt u per email uw persoonlijke advies vragen. 




vrijdag 9 december 2011

Nummers Nummers Nummers, uw identificatienummer in Turkije

Overal vragen ze nummers in Turkije? 
Welke nummers heeft u allemaal nodig?


U kunt met uw legitimatie naar het belastingkantoor. Op het belastingkantoor krijgt u dan een belastingnummer. Hiermee kunt u een bankrekening openen in Turkije, of verzekeringen afsluiten voor uw auto of opstal. Maar ook uw jaarlijkse gemeentebelastingen en onroerendgoed belastingen registreren en betalen.


De bovenstaande procedure is nog steeds van toepassing, hier is niets aan veranderd. 


Echter Turkije heeft een aantal jaren terug de 11-cijferige idenditeitsnummering ingevoerd voor Turkse inwoners. Nu willen ze de komende jaar dit ook volledig uitrollen voor buitenlanders in Turkije. Voor een Turkse een 11-cijferige nummer, voor de buitenlanders een kortere belastingnummer brengt verwarringen met zich mee. Daarom krijgen alle buitenlanders een 11-cijferige idenditeitsnummer beginnend met de cijfers 99.




De  zogenaamde Idenditeitsnummer voor Buitenlanders (Yabancı Kimlik No) is inmiddels deels ingevoerd. Heeft u er nog geen kunnen bemachtigen dan kunt u deze verkrijgen bij het plaatselijke bevolkingregister. Zonder een woonvergunning (ikamet) via de Plaatselijke politie (afdeling Buitenlanders), kunt u geen idenditeitsnummer krijgen.


Indien u al een woonvergunning heeft kunt u deze  Idenditeitsnummer voor Buitenlanders opvragen via de website voor ikamet houders. U hoeft alleen maar uw geboortejaar (Doğum Yılı) en uw ikamet nummer (İkamet Tezkere no) in te vullen dan zal er een 11-cijferige nummer verschijnen dat begint met 99. Deze moet u goed bewaren.


Via de uitgebreide website kunt u ook na invulling van uw vadersnaam en moedersnaam het 11-cijferige nummer bemachtigen.


Indien u al een Idenditeitsnummer voor Buitenlanders beginnend met 99 heeft. Dan heeft u de mogelijkheid om via dezelfde website een controle te doen. Hiervoor vult u dan het nummer beginnend met 99 in en uw persoonlijke gegevens zullen voor een deel zichtbaar getoond worden voor controle.


Wij willen u ervoor waarschuwen dat indien u niet op tijd de nodige aanvragen heeft gedaan, dat u problemen kunt krijgen voor o.a. identificatieplicht wat bij veel banken en overheidsdiensten gevraagd zal worden.

woensdag 30 november 2011

Mail Problemen op onze website

 
Beste Lezers,
Spijtig genoeg zijn door wijzigingen in onze service providers,
uw mails of te laat bij ons aangekomen of helemaal niet aangekomen.

We hebben gemerkt dat lezers 2-3 keer een mail hebben gestuurd zonder enige reactie van onze kant. Ons excuses dat uw mail helemaal niet of veel te laat bij ons is aangekomen.

Ons regel is dat u altijd binnen 4 werkdagen antwoord op uw mail krijgt. Krijgt u geen antwoord bel ons gerust.

Tevens hebben we gemerkt dat emails die voor maart 2011 zijn gestuurd helemaal niet bij ons zijn aangekomen. Mocht u twijfelen of u mail wel of niet aan is gekomen dan adviseer ik u het volgende:


Alle mail na maart 2011 zijn de afgelopen weken beantwoord. Heeft u geen antwoord of mail van ons ontvangen. Bel of email ons aub.

Ons adres gegevens:
Advocaat Turkije
email: legal
email: info

Tel: 0090 - 242 - 3125444
Website: www.selmaoren.av.tr

Nogmaals onze excuses.
En heel veel dank aan de grote belangstelling aan onze site. Uw vragen worden zeer zorgvuldig behandeld en beantwoord.

maandag 28 november 2011

Uitnodigen voor de Algemene Leden Vergadering


Het bestuur van een wooncomplex, appartement moet minimaal één keer per jaar een officiele algemene leden vergadering organiseren de zogenaamde “Kat Malikleri Toplantısı”. De uitnodiging hiervoor dient per aangetekend post naar het woonadres te worden gedaan.

Indien er geen andere uitnodigingsvormen zijn opgenomen in de statuten (Yönetim Planı) is het niet mogelijk per telefoon of email bewoners uit te nodigen voor de Algemene Leden Vergadering.

De uitnodiging dient minimaal 15 dagen van te voren te worden verstuurd waarin wordt opgenomen de datum, tijdstip en locatie van de vergadering is. Tevens is het ook verstandig om meteen op te nemen de uitnodiging voor het volgende vergadering wanneer de eerste vergadering niet voldoende aantal stemmen heeft. Deze tweede vergadering kan minimaal 7 dagen na de eerste vergadering plaatsvinden. In de tweede vergadering is het mogelijk om met minderheidsstemmen algemene besluiten te nemen. Kiezen van een Nieuwe voorzitter of een nieuwe controleur is niet mogelijk met minderheidstemmen. Ook moeten de agendapunten vooraf in de uitnodiging worden aangekondigd.

Een voorbeeld van een uitnodigingbrief vindt u hieronder zowel in de Nederlandse en Turkse taal. De Engelse versie kunt u ook raadplegen via de website www.lawyerturkey.org


Voorbeeldbrief Uitnoding Algemene Leden Vergadering in het Nederlands,
 Turks en Engels ( NL - TR - UK ). Een voorbeeld volmacht is toegevoegd indien leden niet de mogelijkheid hebben om aan de vergadering deel te nemen.


donderdag 10 november 2011

Oplichting - Intimidatie



Net zo goed als in uw eigen land werkt het strafrechtelijke aanklacht systeem ook in Turkije.
Toch hebben de meesten van u schrik om gebruik te maken van dit systeem als er sprake is van situaties zoals oplichting, intimidatie, bedrog of bedreiging.
Op zichzelf is het begrijpelijk dat iemand schrik heeft van de situatie en de gevolgen van een mogelijke aanklacht niet kan overzien maar toch is het verstandig en raadzaam om een aangifte bij de politie te doen. Als is het alleen om de dader in kwestie een halt toe te roepen of een luisterend oor naar de situatie te vinden. De dader in kwestie zal anders doorgaan met zijn bedreigingen of intimiderende acties en zal vermoedelijk andere slachtoffers vinden.
In de meeste gevallen heeft het doen van een mogelijke aanklacht ook grote effect op uw rechten in het vervolg en mogelijke toekomstige rechtszaken. Soms kan een strafrechtelijke zaak zelfs een positieve druk uitoefenen op uw civielrechtelijke vorderingen tegen dezelfde persoon. Mijn ervaring is dat bijna in alle gevallen de intimidaties en bedreigingen daadwerkelijk ophouden als men voor zijn rechten opkomt.

Wat de reden ook mag zijn de drempel naar de politie (in steden) of de gendarmerie (buiten de steden) moet u niet afschrikken. U kunt te allen tijde bij de plaatselijke politie station of de gendarmerie post binnen wandelen om uw aanklacht in te dienen. De politie of gendarmerie is verplicht uw verhaal aan te horen en een proces-verbaal op te stellen. Ze mogen uw verzoek niet afwijzen. Het is mogelijk dat u een tijd moet wachten voordat u wordt geholpen. De politie of gendarmerie zal een beëdigde vertaler oproepen alleen dit neemt een hoop tijd in beslag. Raadzaam is om een eigen vertaler mee te nemen. Dit scheelt een hoop tijd en energie zowel voor u als voor de ambtenaar in kwestie. Voordeel van een eigen vertaler is dat u zeker kunt zijn dat uw verhaal juist wordt vertaald. Van belang is dat uw verhaal en klacht juist en volledig wordt vertaald en opgenomen in de akte. Pas er voor op dat de vertaler niet uit dezelfde vriendenkring komt van de persoon die u aanklaagt.

Vergeet niet om een kopie van het procesverbaal te krijgen. Dit kan later van belang zijn voor uw rechten in een mogelijke rechtsprocedure!

Mocht men bij de politie station of gendarmerie post uw verzoek niet willen aanhoren of geen procesverbaal willen opstellen (ik merk dat dit ook vaak voorkomt) dan kunt u gebruik maken van uw recht om naar de plaatselijke rechtbank te gaan om bij de dienstdoende officier van justitie uw beklag over de politie of gendarmerie te doen en tevens meteen uw aanklacht bij de officier van justitie in te dienen. Hij zal het procesverbaal zelf opstellen.

Naar aanleiding van het procesverbaal wordt de beklaagde persoon (de dader) opgeroepen om door de politie/gendarmerie te worden aangehoord. Op basis van het procesverbaal, het verhoor van de dader c.q. getuigen of ander voorliggend bewijs beoordeelt de officier van justitie of er een strafrechtelijk proces komt of niet. Als er al een strafrechtelijke zaak van komt is het raadzaam om een advocaat in te schakelen of op zijn minst dat u de zaak zelf volgt.

Uiteraard is het ook mogelijk dat u van het begin af aan een advocaat raadpleegt en dat de advocaat namens u de strafrechtelijke aanklacht indient. Hij zal dit direct schriftelijk bij de Officier van justitie doen. Voordeel hiervan is dat u geen tijd verliest bij de politie/gendarmerie, u zeker zult zijn dat uw verhaal correct en in zijn geheel is weergegeven en dat uw rechtsproces op de voet wordt gevolgd door een deskundige.

Vergeet niet dat u 6 maanden de tijd heeft om een strafrechtelijke aanklacht tegen de dader in te dienen.

Tot de volgende keer,

Selma Ören
Advocaat

maandag 3 oktober 2011

Integratie gevestigde Buitenlanders in Turkije

Integratie gevestigde Buitenlanders in Turkije is nog steeds een probleem.

Een speciaal onderzoek naar de gevestigde buitenlanders in Turkije heeft uitgewezen dat de integratie zeer moeizaam verloopt. Het aantal gevestigde buitenlanders uit EU-landen in Turkije bedraagt ongeveer 94.000.

De voorkeur voor Turkije heeft te maken met de volgende factoren:
1) Het aangename klimaat, zon en zee
2) Het is goedkoop vergeleken met eigen land
3) Het is makkelijk om een bedrijf op te starten
4) Persoonlijke en sociale contacten.

Het is algemeen bekend dat Turkije een trekpleister is voor toeristen. Turkije wordt echter, naast het feit dat het wordt gezien als een vakantieland, ook gezien als een populair vestigingsland. Dat is logisch gezien de vele voordelen dat het land biedt. Vooral oudere, gepensioneerde Europeanen zien in Turkije een land waar ze kunnen genieten. Echter, hoewel de trek naar Turkije al jarenlang aan de gang is, blijft het een vrij onbekend fenomeen; er is nauwelijks onderzoek verricht tot nu toe, er is nauwelijks interactie tussen de buitenlanders en de Turkse overheid en men weet niet hoe deze mensen leven in Turkije.

Het onderzoek heeft de volgende belangrijke punten naar voren laten gekomen:

- Er zijn geen echte officiële cijfers bekend over het aantal gevestigde buitenlanders in Turkije. De huidige officiële statistieken zijn niet gedetailleerd en gebrekkig.

- Van een dialoog tussen buitenlanders en lokale overheden is geen sprake.

- Gevestigde buitenlanders kunnen, mede omdat zij in een andere land wonen, slachtoffer worden van criminele activiteiten zoals diefstal.

- Gevestigde buitenlanders zijn niet gemotiveerd om de Turkse taal te leren. Bovendien zijn ze niet van plan om de Turkse nationaliteit aan te nemen.

- Heel veel gevestigde buitenlanders klagen over een te trage bureaucratie en ingewikkelde regels en wetten, vooral tijdens de aankoop van een onroerend goed.

Gezien de resultaten van het onderzoek kan er worden gezegd dat er van een integratie van de gevestigde buitenlanders in Turkije geen sprake is. Voor een effectieve beleidsvorming is een grondige analyse van de situatie nodig. En daarvoor is een dialoog tussen de betrokken partijen vereist.

dinsdag 6 september 2011

Gebrekkig Opgeleverde Gebouwen - Direct kopen van de eigenaar

Hoewel ik eerder over gebrekkig opgeleverde gebouwen c.q. woningen heb geschreven ging dat stuk over situaties waarbij een bouwaannemer betrokken was. Dit keer wil ik het hebben over aankoop van woningen tussen twee burgers in vergelijking tot de aankoopsituatie via een aannemer.

Kan de kopende partij de verkoper, die niet in de hoedanigheid als aannemer heeft gehandeld, aansprakelijk stellen voor de gebreken van de aangekochte woning. Wat zijn de (rand)voorwaarden in deze en in welke termijn dient de kopende partij acties te ondernemen?

  • verjaringstermijn

De wetgever heeft de verjaringstermijn voor een rechtszaak betreffende gebrekkig opgeleverde woningen als 5 jaar opgenomen. Deze termijn begint vanaf datum dat de woning op uw naam bij de Tapu kantoor is ingeschreven, tenzij de verkoper zwaar opzettelijk heeft gehandeld. In dat laatste geval is de verjaringstermijn 20 jaar na Tapu overdracht.

Bij aankopen via een aannemer begint de verjaringstermijn vanaf datum oplevering van de woning. De opleverdatum hoeft niet perse de Tapu overdracht datum te zijn. In praktijk is dit meestal de sleutelklare datum die contractueel is vastgelegd. Hoewel de wetgever geen specifieke verjaringstermijn in deze heeft opgenomen gaat men in praktijk uit van de 5 jarige algemene verjaringstermijn, mits contractueel niets anders is bepaald.

  • gebrekkige oplevering

Gebrekkig of slecht opgeleverde zaken zijn zaken die conform de overeenkomst weliswaar zijn opgeleverd alleen gebrekkig of slecht zijn opgeleverd. De verborgen gebreken zijn gebreken aan het bouwwerk die door gebruik met de tijd zichtbaar worden.

  • meldingsplicht

Bij aankopen tussen twee burgers spreekt de wetgeving niet over een schriftelijke meldingsplicht betreffende de gebreken van het aangekochte goed, terwijl dat wel bestaat bij een aankoop via de aannemer. Zolang in de overeenkomst geen bouwgarantie afspraken zijn gemaakt dient de koper zichtbare gebreken schriftelijk binnen 1 jaar na opleverdatum van de woning aan de aannemer officieel kenbaar te maken, op straffe dat men zijn rechten in deze verliest. Bij onzichtbare gebreken binnen 1 jaar nadat het mankement zich heeft vertoond.

Zorg dus ervoor dat als de opgeleverde woning volgens u zichtbare gebreken toont, u deze gebreken zo spoedig mogelijk schriftelijk aan de aannemer kenbaar maakt. Ik adviseer om de kennisgeving via de notaris aan de aannemer te betekenen. Op deze wijze wordt de inhoud van de brief ook officieel vastgesteld. Dit kan later in een eventuele gerechtelijke procedure van groot belang zijn.

  • bouwgarantieclausule

Voor alle duidelijkheid de verplichte officiële kennisgeving van 1 jaar bij gebrekkig opgeleverde bouwwerken geldt alleen indien er in de overeenkomst geen bouwgarantie clausule is opgenomen. Als de overeenkomst een bouwgarantie clausule bevat kunt u te allen tijde binnen de aangegeven termijn (meestal 5 jaar) de nakoming als schadevergoeding vorderen.

  • slot

Zowel bij zichtbare als bij onzichtbare gebreken heeft de koper het recht om binnen 5 jaar na opleverdatum van de woning nakoming of schadevergoeding te vorderen. Bij aankopen via de aannemer dient de koper als randvoorwaarde zijn zakelijke belang via een schriftelijke kennisgeving aan de aannemer vooraleerst te betekenen, tenzij contractueel anders is bepaald. Uiteraard is het verstandig om de omstandigheden van iedere zaak in zijn eigen merites te laten beoordelen door een vakbekwame jurist.

HT092011

woensdag 17 augustus 2011

Terugkoop garantie

In West-Europese landen bestaat het: de zogenoemde terugkoopgarantie. 

Een makelaar of projectontwikkelaar garan­deert een koper om binnen een gestelde termijn diens woning terug te kopen, vaak voor hetzelfde bedrag plus een percentage winst. Op deze manier is de makelaar ver­zekerd van de verkoop van een woning en de koper heeft geen zorgen over eventueel waardeverlies.

In Turkije zijn dergelijke constructies niet rechtsgeldig, maar ze worden wel ingezet door makelaars om woningen te verkopen. De koper/investeerder koopt de woning op basis van een terugkoopgarantie, omdat hij denkt in ieder geval zijn aankoopbedrag terug te krijgen en in de meeste gevallen ook wat winst omdat de makelaar hem rendement belooft.

Het trieste van de zaak is dat de belovende partij meestal ook een buitenlander is, waardoor de koper in eerste instantie niet twijfelt aan de waarde van het papiertje. De terugkoopregeling immers, bestaat zoals hierboven vermeld daadwerkelijk in West-Europese landen.

De goedgelovige koper weet niet dat dit niet het geval is in Turkije. Naar Turks recht hebben terugkoopgaranties namelijk geen enkele waarde.

Dat betekent niet automatisch dat de betreffende verkoper zich niet aan zijn afspraak zal houden. Immers, hij riskeert zijn reputatie, een gevangenisstraf en in het geval van het niet hebben van een werkver­gunning, uitzetting uit het land. Toch kan het kopen op basis van een terugkoopgarantie later tot problemen leiden, zoals ik in mijn praktijk zie. Er zijn makelaars die - op de gestelde datum - niet van plan zijn, of nooit van plan zijn geweest, de woning terug te kopen voor het aankoopbedrag, laat staan voor meer. Zeker in economisch moeilijke tijden wanneer de a/gehele verkoop van onroe­rend goed onder druk staat. De koper krijgt nul op rekest, wanneer hij zijn geld terugverzoekt.

Ik hoor de lezer hardop denken: 'maar dat is toch oplichting?'
Daadwerkelijk. Er is sprake van misbruik van vertrouwen van de koper dat riekt naar oplichting. De persoon handelend in de hoedanigheid als makelaar dan wel projectontwikkelaar, die zulke beloftes maakt en niet nakomt, kan strafrechtelijk worden aangesproken als bedrieger en oplichter. Dit soort situaties moet ook niet ongestraft blijven, al is teruggave van de aankoopsom in dit geval vaak het enige wat de koper wil.

In het geval dat de verkopende partij de garantie omschreven in de terugkoop garantie niet nakomt, kan de gehele koopovereenkomst op basis van 'bedrog' en 'misbruik van vertrouwen' door de rechter nietig worden verklaard. Dit betekent dat de overeenkomst nooit heeft bestaan waardoor de plaatsgevonden rechtshandelingen teruggedraaid kunnen worden. De koper kan zijn betaalde koopsom terugvorderen en de verkoper krijgt zijn Tapu (eigendomsbewijs van het onroerend goed), mocht hij die geleverd hebben, terug.

Om dergelijke teleurstellende en ingrijpende ervaringen te voorkomen, raad ik kopers aan om doordachte koopovereenkomsten dan wel investeringen aan te gaan door de koop juridisch te laten beoordelen door juristen.

woensdag 10 augustus 2011

Gemeenschap in goederen en testament

Mr. Selma Ören - advocate Turks recht en partner in ABC-consultancy schrijft een column over een onderwerp dat betrekking heeft op de aankoop van of het in bezit zijn van onroerend goed in Turkije, Naar aanleiding van haar artikelen komen op de redactie elke week vragen binnen van lezers die door Mr. Ören zo mogelijk worden beantwoord. Omdat andere lezers wellicht met dezelfde kwesties worstelen, hebben we voor deze editie een aantal van die vragen en antwoorden verzameld.

Mijn dochter, Nederlandse, is getrouwd met een Turkse man en ze wonen in de omgeving van Alanya. Nu heeft mijn vrouw voor hen een appartement gekocht dat wij graag op naam van onze dochter willen laten zetten. Mijn dochter vertelde ons echter dat als de Tapu op haar naam staat, haar Turkse man automatisch recht heeft op 50% ervan bij eventuele verkoop. Is dit waar en zo ja, is er een manier om onze schoonzoon uit te sluiten van eigendom van dit onroerend goed?

Uw dochter heeft gelijk. Omdat ze in gemeenschap van goederen zijn getrouwd kan hij aanspraak op de woning maken. Om dit te voorkomen kunt u het volgende doen:
1. Als u het appartement op naam van uw dochter laat zetten, doet u niet een koopoverdracht maar een schenking. Een schenking valt namelijk niet onder de gemeenschap van goederen, net zoals goederen verkregen uit erfzaken.
2. Een andere optie is: een notariële akte laten opmaken waarin uw dochter en schoonzoon aangeven buiten gemeenschap van goederen zijn getrouwd. Het risico is echter dat de echtgenoot hier niet mee akkoord is en hij moet wel mee om te tekenen bij de notaris. De vraag blijft bovendien bij notariële aktes of hetgeen dat door de vertaler wordt verteld, daadwerkelijk juist is.
Ik raad u aan om altijd een onafhankelijke adviseur hierbij in te schakelen.

Wij zijn gehuwd, 72 en 73 jaar oud, en hebben geen kinderen. Wij hebben in Turkije twee 
appartementen en hebben in een Nederlands testament geregeld dat als wij door een ongeluk beiden tegelijk komen te overlijden, een broer van mijn vrouw en een broer van mij gezamenlijk de appartementen kunnen verkopen waarna ze de opbrengst met de rest van de families moeten delen. Zijn hier in Turkije nog wetten en regels waardoor dit een probleem zou kunnen zijn? Of is dit geen probleem? Als één van ons komt te overlijden, gaan dan net als in Nederland de appartementen naar de langst levende zoals wij dit tevens in het testament hebben geregeld?

Het testament dat u heeft opgesteld in Nederland is volgens Internationaal Privaatrecht geldig in Turkije. Punt is dat de Turkse rechters (met name lokale rechters) weinig kennis hebben van Internationaal Privaatrecht waardoor complicaties bij interpretatie en uitvoering kunnen optreden. Want het Turks Internationale Privaatrecht laat ook zien dat in het geval van zaken met betrekking tot onroerend goed, exclusief Turks erfrecht dient te prevaleren. De eerder genoemde (lokale) rechters leggen vaak het testament aan de kant en laten Turks erfrecht prevaleren. Dit betekent dat omdat u geen kinderen heeft, eerst wordt onderzocht of er ouders dan wel grootouders zijn. Zijn die er niet, dan wordt gekeken of u beiden zussen en broers heeft, dan wel hun erfgenamen. Het soortgelijke wordt toegepast als één van u beiden komt te overlijden.
Al met al is het dus goed mogelijk dat ondanks uw testament de eigendomsoverdracht en mogelijke verkoop van de appartementen een lang en moeilijk proces gaat worden, waarbij erfgenamen op veel bureaucratie stuiten. Ik adviseer u daarom nu alvast een aantal praktische oplossingen in uitvoering te brengen. Eén ervan is om bij het Tapukantoor langs te gaan om het zogenoemde 'kale eigendom' van de appartementen op naam van de broers te zetten en tegelijkertijd het vruchtgebruik op uw namen te houden. Wanneer één van u beiden komt te overlijden, wordt het vruchtgebruik op naam van de overledene uitgeschreven en blijft de ander gewoon tot aan zijn of haar dood gebruik maken van de woningen. Wanneer u beiden tegelijk komt te overlijden, staat de eigendomstitel van de woningen op naam van de broers en kunnen ze gelijk tot verkoop en verdeling overgaan. Ons kantoor kan u van dienst zijn bij de overdracht en vestiging van het vruchtgebruik.

maandag 25 juli 2011

Vereniging van Eigenaren en de gewijzigde Appartementenwet

Iedere buitenlander die in het bezit is van een appartement in Turkije krijgt er vroeg of laat mee te maken: De Vereniging van Eigenaren.
De Vereniging van Eigenaren (in het Turks: Kat Malikleri Kurulu) is een bestuurlijke vorm welke zijn rechtsgrond vind in de Wet op de Appartementsrechten, welke gemakshalve ook wel de Appartementenwet wordt genoemd. De Vereniging heeft ten doel om een gebouw welke uit zelfstandige en gemeenschappelijke eigendomsdelen bestaat te besturen en te onderhouden conform de Appartementenwet. De Appartementswet is ook van toepassing op zelfstandige woningen die projectmatig in een woonpark zijn gelegen. Men moet trouwens deze verenigingsvorm niet verwarren met een vereniging die gevormd is op basis van de Turkse Verenigingswet. De zogenaamde ‘Dernek’.
Hoewel heel wat te schrijven valt over de Vereniging van Eigenaren wil ik me in dit artikel, zonder volledig te zijn, beperken tot enkele wijzigingen van de Appartementenwet, welke wijzigingen per 14.11.2007 zijn ingevoerd.
1. Een afgebouwd appartementsgebouw dat gesplitst is in zelfstandige appartementsrechten dient binnen 1 jaar na afgifte van een ISKAN welke ook wel de ‘yapı kullanım izni’ wordt genoemd omgevormd te worden in ‘wooneenheden’ en ingeschreven te worden bij de Tapukantoor als ‘woning = kat mülkiyet’ op straffe van geldboete voor het gehele gebouw.
Op verzoek van de bestuurder of een van de appartementseigenaar dient ieder lid van de Vereniging van Eigenaren alle noodzakelijke handelingen en betalingen te verrichten opdat het bestuur van de Vereniging de inschrijving bij de Tapukantoor kan bewerkstelligen. Een niet bereidwillige appartementseigenaar riskeert 1000YTL geldboete per appartement dat hij bezit.
Nadat het gebouw is ingeschreven als ‘ wooneenheden = kat mülkiyet’ in de registers van de Tapukantoor, zorgt de Tapu ambtenaar dat ieder appartementseigenaar een nieuwe Tapu uitreksel uitdraai verkrijgt. Voor de eigenaar verandert er juridisch weinig, alleen belastingtechnisch zal de eigenaar hogere onroerendgoedbelasting moeten betalen aan de Gemeente.
2. Een andere belangrijke en diepgaande wijziging heeft plaatsgevonden ten aanzien van appartementseigenaren die niet of niet op tijd mee betalen aan onderhoudsgelden dan wel zich niet naar behoren gedragen dan wel de bestuursregels van de Vereniging niet in acht willen nemen. De wetgever heeft de regels met betrekking tot eigenaren die zich misdragen dan wel te kwader trouw niet mee willen betalen aan onderhoudskosten scherper gesteld en snellere mogelijkheden gecreëerd om tegen deze eigenaar juridische stappen te ondernemen. De mogelijkheden om het appartement van de misdragende eigenaar middels tussenkomst van de rechter openbaar te verkopen zijn verruimd.
3. De oude Appartementenwet voorzag niet in de mogelijkheid om een Vereniging van Eigenaren op te zetten voor woningen in woonparken die projectmatig (dus feitelijk) een geheel vormden echter juridisch gesitueerd waren op verschillende gemeentelijke kavels en percelen. Het gebrek aan wetgeving in deze bracht in praktijk met zich problemen van praktische aard mee, zoals het niet kunnen incasseren van onderhoudsgelden. Met de huidige wijzigingen is het mogelijk geworden om woningen of gebouwen op verschillende kavels en percelen onderdeel te maken van één Vereniging van Eigenaren. Een welkome verademing naar mijn mening voor met name woonparken.
4. Een allerlaatste wijziging die noemenswaardig is het volgende. Voor bouwprojecten met meerdere appartementsgebouwen en/of meerdere woonparken geprojecteerd op verschillende kavels en percelen heeft de wetgever naast het bekende bestuur van de Vereniging voor Eigenaren voor hetzelfde gebouw voorzien in andere vormen van bestuur, zoals bestuur per eiland (‘ada’) en bestuur per meerdere bouwwerken (‘toplu yapi’) Deze bestuursvormen dienen met elkaar te communiceren en te handelen zoals de wetgeving heeft voorzien. Een Algemene leden vergadering per ada en per toplu yapi dienen ieder twee jaar bijeen te komen.
Voor de geïnteresseerden is een Nederlandstalige versie van de gewijzigde Appartementenwet te vinden op de website van ABC CONSULTANCY  www.abc-consultancy.com

woensdag 20 juli 2011

Vraag & Antwoord

Beste mevrouw Ören,

Ik denk dat ik ben opgelicht en wil graag uw advies. In 2006 heb ik samen met een vrouw uit Alanya een appartement gekocht als belegging. Zij was ervan overtuigd dat we deze op den duur met winst zouden kunnen verkopen. Vorig jaar vertelde ze mij dat ze het appartement op naam had gezet van een vriendin die vervolgens een hypotheek heeft genomen op de woning. Dat geld heeft ze gebruikt оm haar schulden af te lossen. Ze heeft me van deze overdracht niet op de hoogte gesteld. Ik heb een schuldbekentenis van de vrouw waarin staat dat we beiden dezelfde rechten hebben op het appartement. Ik kan nu volgens haar het appartement op mijn naam krijgen, maar dan moet ik ook de hypotheek mee overnemen, want zij heeft niet genoeg geld оm die af te betalen. Met andere woorden: zij heeft de investering die zij toendertijd heeft betaald terug, en ik ben alles kwijt. Vraag: moet ik nu aangifte doen wegens oplichting? En zo ja, hoe doe ik dat?

Ik begrijp uit uw verhaal dat de woning in kwestie niet op uw naam - ook niet gedeeltelijk - heeft gestaan. In die zin was de vrouw gerechtigd om zonder uw medeweten de woning over te dragen op een ander. In die zin voldoet het naar mijn mening niet aan de wederrechtelijke 'oplichting' als strafdelict. Ik zou eerder spreken over 'misbruik van vertrouwen'. Bewijslast blijft moeilijk lijkt me. U heeft voor uw vordering een schuldbekentenis van haar ontvangen. Is dit een zogeheten senet? Een senet bewijst namelijk alleen dat u een geldelijke vordering op haar heeft, tenzij de senet ondersteund wordt door een overeenkomst op zich. U heeft het recht om de senet ter incasso te brengen. Mocht u een aanklacht willen indienen dan kап dat bij de politie in de buurt of direct bij de dienstdoende officier van Justitie bij de rechtbank.

Hierbij zou ik u volgende vraag willen stellen: Ik heb een appartement in Turkije waarvan de TAPU op mijn naam staat. Ik ben wettelijk gehuwd en heb twee kinderen. Bij mijn overlijden zal mijn echtgenote over 1/4 en mijn kinderen over 3/4 van de erfenis kunnen beschikken. In België bestaat de mogelijkheid om de ‘langstlevende’ echtgenoot of echtgenote het vruchtgebruik van het eigendom te laten genieten. Bestaat dit in Turkije ook in zekere vorm en kan dit indien nodig geregeld worden via een notaris?

Turkije kent het ‘vruchtgebruik’ als zakelijk recht. Deze kunt u ten behoeve van uw partner bij het Tapukantoor laten inschrijven. Daarvoor dienen een aantal zaken en acties ondernomen te worden. Wij kunnen u hierbij uiteraard van dienst zijn.

Geachte mevrouw Ören,

Wij hebben bij ons complex een tuin waar een kanaal onderdoor loopt van DSI (Devlet Su İşleri, staats water beheer). Ten tijde van de bouw van dit complex, ongeveer 5 jaar geleden, is dit kanaaltje met een betonconstructie afgedekt door de ontwerper/architect en later ingepland conform de bouwvergunning.

Ik schrok toen ik op 11 maart 2011 weer naar Turkije kwam en zag dat er een gat in de tuin is gevallen van zo’n 2.50 meter diep; er is een sinaasappelboom tot de top in het gat verdwenen. Wat blijkt: er is een deel van de betonconstructie – het dak van het kanaal – ingestort waardoor een gevaarlijke situatie is ontstaan, temeer omdat ook de toegangsweg naar het parkeerterrein achter ons complex verzakkingen begint te vertonen. Inmiddels is de zaak opgeruimd, ingestort puin is verwijderd, door de gemeente of DSİ. Maar de vraag is wie repareert dit kanaal? Het betreffende perceel – de tuin – is gemeenschappelijk eigendom van het gehele complex dat bestaat uit ongeveer 18 woningen.

De onderhavige kwestie is geen kwestie waarop ik éen, twee, drie een pasklaar antwoord kan formuleren. De vraag wie aansprakelijk is in deze kwestie is altijd afhankelijk van het feit aan wie de grond (tuin in kwestie) toebehoort. Als antwoord heb ik het volgende: De eigenaar van de grond die verzwakking heeft getoond, is aansprakelijk voor mogelijke schade aan de omgeving en verantwoordelijk voor de reparatie ervan. In dit geval uw 'complex'. Wel kunt u - onder bepaalde omstandigheden - de schade verhalen bij de aannemer die destijds het park heeft aangelegd. Mocht men schade willen verhalen op een ander partij dan is het verstandig оm een officiële schouwstelling te doen voordat men tot reparatie overgaat.

dinsdag 19 juli 2011

Veilig vastgoed kopen in Turkije met alle tips en truks


Meneer en mevrouw Smit hebben een mooi appartement gezien met fantastisch uitzicht en helemaal in hun prijsklasse. De makelaar die het object aanbiedt is, vinden ze, zó aardig en heeft bovendien een mooi kantoor. Daar tekenen ze gedrieën het contract voor aankoop van de woning die volgend jaar klaar moet zijn Als de opleveringsdatum in zicht komt, hebben meneer en mevrouw Smit volgens de overeenkomst 90% van het koopbedrag betaald en boeken hun reis naar Turkije. Daar blijkt het hele complex nog maar half af te zijn gebouwd. De Smits gaan verhaal halen bij de makelaar, maar die blijkt zijn mooie kantoor te hebben verlaten. Niemand weet wanneer of waarheen hij is vertrokken. Het enige wat de Smits hebben, is het emailadres dat ze altijd gebruikten en het contract. "Maar daar hebben ze niets aan. Deze mensen zijn nu afhankelijk van de goede wil van de aannemer of grondeigenaar om het appartement in handen krijgen", zegt Selma Ören. "Waar veel mensen vaak niet bij stil staan, is dat in vrijwel alle gevallen, de makelaar niet degene is die juridisch gerechtigd is om een bepaald object te verkopen. Hij is een tussenpersoon. Je kunt op basis van een verbintenis met een makelaar geen woning opeisen. Er is natuurlijk bewijs dat er geld is overgemaakt, maar dat zegt niets over het appartement. Dat bewijs kan alleen gebruikt worden om het bedrag terug te vorderen van de makelaar. Maar die is in zo'n geval vaak de spreekwoordelijke 'kale kip' waar niets van te plukken valt. Mijn advies: zoek voor de aankoop uit wie juridisch gerechtigd is om de woning te verkopen, in de meeste gevallen de grondeigenaar of de aannemer. Zorg dat hun handtekening op het contract komt te staan."


Sinds de oprichting van ABC Consultancy in 2001 heeft advocaat Selma Ören te maken gehad met honderden uiteenlopende zaken die allemaal betrekking hadden op de aankoop van onroerend goed of grond in Turkije. Sommige leidden tot een rechtzaak, andere konden zonder tussenkomst van een rechter afgehandeld worden. Maar hoewel iedere cliënt en ieder probleem uniek is, is er volgens de advocate duidelijk vooruitgang merkbaar. " De Turkse vastgoed markt is de afgelopen jaren transparanter geworden en er is meer controle. Wetgeving is verbeterd en er is meer informatie beschikbaar. Daardoor zijn cliënten veel mondiger geworden en komen ze beter beslagen ten ijs. Enkele jaren geleden kwamen mensen bij mij als het leed eigenlijk al was geschied, tegenwoordig kloppen ze al in een vroeg stadium aan. En verder zijn ook makelaars en projectontwikkelaars beter geïnformeerd en bereid gedegen informatie te verstrekken. Degenen die dat niet wilden of niet deden, hebben deze laatste twee jaren -toen de markt om allerlei redenen is ingezakt - niet overleefd. Alleen solide bedrijven die hun klanten serieus nemen, hebben stand gehouden."
Wel of geen Iskan
Was het in de beginjaren van 2000 vooral de vraag of klanten hun eigendomsbewijs (Tapu) wel konden krijgen of niet, tegenwoordig hebben de problemen vooral te maken met de volgende drie onderwerpen: de Iskan, de Vereniging van Eigenaren en al dan niet zichtbare gebreken aan woningen.
Mr. Ören: "Nu is de vraag niet meer: 'kan ik mijn Tapu krijgen', maar: 'kan ik mijn Iskan krijgen'. Een Iskan is eigenlijk niets meer dan het bewijs dat een bouwer heeft gebouwd conform de bouwvergunning, goede materialen heeft gebruikt en zijn sociale premies heeft betaald. Tot voor 2003 was een Iskan niet verplicht, maar de Turkse overheid zag in dat het een perfect middel was om overal gelegaliseerde bouw te krijgen. Dus in 2003 is het alsnog verplicht gesteld. Zodra een gebouw af is, gaat de projectontwikkelaar naar de gemeente voor zijn Iskan. Als die is afgegeven, kan de nieuwe eigenaar ook naar de gemeente om zijn Iskan aan te vragen. Als eigenaar heb je je Iskan nodig om een electriciteits- en waterabonnement op je eigen naam krijgen."
Onderzoek
Als mensen bij Selma Ören terecht komen met het verzoek om juridische begeleiding bij zaken betreffende onroerend goed, zijn er verschillende mogelijkheden. Er kan bijvoorbeeld een contractonderzoek gedaan worden. Dat betekent dat de papieren worden gecontroleerd op mogelijke valkuilen.
Een andere mogelijkheid die ABC Consultancy biedt, is een onroerend goed onderzoek. Hierbij wordt met name uitgezocht wat de juridische status is van een object en mogelijkerwijs ook de solvabiliteit van de verkopende partij. "Wie is juridisch gerechtigd om de woning te verkopen, is er een Iskan afgegeven, is de verkopende partij een solide onderneming of is het een kale kip waar bij een misstand niets te halen valt? En als je een sleutelklaar object koopt: rust er een hypotheek op? Allemaal vragen die belangrijk zijn als je vastgoed wilt kopen in Turkije."
Een ander onderdeel van het onroerend goed onderzoek is het opstellen van een besteklijst. "We hebben de laatste tijd steeds meer zaken - aangespannen door zowel particulieren als door Verenigingen van Eigenaren - die betrekking hebben op niet nagekomen afspraken van de bouwer. Niets is zo vervelend om achteraf te moeten constateren dat het je woning aan bepaalde zaken ontbreekt, terwijl de aannemer die wel heeft beloofd. Je hebt van die bloedzuigers die achteraf zeggen: ja, maar dat kost extra. Of helemaal geniepig: dan staat er in de brochure heel mooi: 'met generator'. Maar is dat een generator alleen voor de lift of voor alle appartementen. Dat is nogal een verschil als de electriciteit uitvalt en je in het donker zit." "Nog een leuke waar we zelfs even om moesten lachen: in de brochure staat: fitnessruimte. Leuk denk je, kan ik mooi wat aan mijn conditie doen tijdens mijn vakantie. Nee, 'ruimte', staat er letterlijk en dat is ook alles wat wordt geleverd. De toestellen moeten door de WE worden aangeschaft. Om dit soort onprettige verrassingen achteraf te voorkomen, is het goed om van tevoren een gedegen besteklijst op te stellen."
Vereniging van Eigenaren
De laatste vijf jaar zijn aan de Turse Rivièra honderden gebouwen en complexen opgeleverd, waarvan het merendeel van de woningen is verkocht aan buitenlandse investeerders. Ieder gebouw of complex is tegenwoordig verplicht een Vereniging van Eigenaren (WE) op te richten conform de Appartementenwet. En veel zaken die hier direct mee te maken hebben of eruit voortvloeien, komen tegenwoordig op het bureau van Selma Ören terecht. Vragen van 'Kunnen we in eigen land vergaderingen houden' tot 'Moet alles in het Turks worden bijgehouden?' vinden hun weg naar haar emailbox. "Sommige vragen zijn eenvoudig te beantwoorden, andere zaken liggen complexer en leiden soms tot een rechtzaak."
Waar VVE's echter het meest mee kampen vandaag de dag, is het innen van alle servicekosten en onderhoudsgelden. "Gelukkig biedt de in 2007 veranderde appartementenwet meer mogelijkheden voor verenigingen om wanbetalers sneller aan te pakken. Binnenkort staat die gewijzigde appartementenwet op onze website, zodat VVE-bestuurders en leden zelf ook kunnen lezen welke mogelijkheden en beperkingen er zijn."
Erfrecht
Het is interessant om te zien hoe de Turkse onroerend goed markt zich ontwikkelt en daarmee ook de problematiek verschuift. Selma groeit mee met haar klanten, zegt ze. En ook het rechtssysteem in deze omgeving krijgt meer en meer te maken met zaken die betrekking hebben op buitenlandse investeerders en hun onroerend goed. "Iets waar ze zichtbaar aan moeten wennen. Rechters zijn niet gewend aan Europeanen in hun rechtbank. Die stellen soms vragen waar een Turkse burger niet eens aan denkt. En ik zie een rechter me soms aankijken alsof ik niets beters te doen heb dan gedupeerde kopers verdedigen die een schadevergoeding willen omdat bij wijze van spreken hun deurposten niet helemaal recht staan." "Een ander belangrijk item is erfrecht. Er loopt momenteel een zaak van ons met betrekking hierop bij het hooggerechtshof. Wij willen proberen jurisprudentie te krijgen, want we merken dat dit een onderwerp is waar veel rechters zich niet aan willen branden of niet in willen verdiepen. Terwijl het steeds vaker voorkomt en gaat voorkomen. Immers, een grote groep buitenlanders van middelbare leeftijd kocht tien, acht jaar geleden een appartement. Die beginnen nu ouder te worden en dan komt het voor dat een van hen overlijdt. Maar een testament opgesteld in een ander land, wordt niet klakkeloos geaccepteerd in Turkije. Normaal prevaleert Internationaal Recht boven het recht van een land, maar bij onroerend goed zijn er weer uitzonderingen. Normaal prevaleert International Privaatrecht boven Turks Recht maar in geval van onroerend goed weer niet. De problemen waar mijn cliënten en ik op stuiten, is dat volgens Turks Recht een deel van de woning of grond naar personen gaat die volgens de wil van de overledene niet in aanmerking gekomen zouden zijn. Voordat er meer duidelijkheid is, adviseer ik dan ook ten zeerste om een testament in Turkije in het Turks te laten opmaken." Maar hoezeer Selma Oren ook adviseert en begeleidt, niet iedereen accepteert haar bevindingen. Want ook de liefde voor een huis maakt soms blind. Zo klopten op een dag meneer en mevrouw de Vries bij haar aan. Ze wilden graag een appartement in Cikcilli kopen waarvan de bouw op dat moment halverwege was. Selma doet een solvabiliteitsonderzoek. Daaruit blijkt dat de bouwer weinig ervaring heeft, geen kapitaal in voorraad heeft en dat het contract niet waterdicht is. Selma raadt hen af het object te kopen. Meneer en mevrouw de Vries willen het echter graag hebben en doen een aanbetaling. En nog één, en nog één. "Dat was in 2003. Het appartement is nu nog steeds niet af."
Mensen doen uiteindelijk wat ze willen, zegt de advocate. "En ik kan niet meer doen dan mijn uiterste best. Ik wil uiteraard winnen, zo zit ik in elkaar. Maar soms is winnen niet de beste oplossing, of het is gewoon niet haalbaar. Dan proberen we zoveel mogelijk tot een win-win situatie te komen. En soms moet je om jezelf te beschermen je verlies nemen. Want een rechtzaak is geen boek dat je dicht kan doen als je er geen zin meer in hebt. Een rechtzaak in Turkije kan maanden, soms jaren, duren en elke keer wordt je weer herinnerd aan je problemen en moetje ermee bezig zijn. Vaak tijdens een vakantie. Maar, zoals ik al zei, verreweg de meeste aankopen verlopen tegenwoordig probleemloos. En wie zich echt veilig wil voelen, doet er verstandig voor er een euro is overgemaakt, advies in te winnen. Al was het alleen maar om achteraf een hoop energie en tijdverspillende ellende te besparen. Want je koopt ten slotte een huis in Turkije om te genieten, niet?"

vrijdag 15 juli 2011

Vraag en Antwoord (Niet goed opgeleverd, gebrekkige opleveringen, bestuursproblemen)

Mr. Selma Ören, advocaat Turks recht schrijft regelmatig een column in  diverse vakbladen dat direct of indirect te maken heeft met Turkije. Naar aanleiding van deze columns, kunt u via deze  website uw redactie/opmerking plaatsen. Om de privacy van de betrokkenen te beschermen, zijn namen en/of andere specificaties weggelaten.

Niet goed opgeleverd!
Beste mevrouw Ören, wij zitten met het probleem dat het gehele complex waarop ons appartement ligt, niet naar behoren is opgeleverd en er veel verschillen zijn ten opzichte van de originele advertentie van het project. Er ontbreken zaken en het werk dat is afgeleverd is beneden de maat. We hebben een lijst gegeven aan de bouwer - tevens de verkopende partij - met het vereiste onderhoud, maar hij heeft geweigerd een onderhoudscontract te leveren. Er is ons gevraagd de onderhoudsbijdrage te betalen vanaf januari 2010 terwijl er tot april niets is gedaan en daarna is slechts sporadisch de tuin bijgewerkt. We hebben een lek dat gerepareerd zou worden maar wat nog steeds niet is verholpen, we gebruiken sinds januari gemeenschappelijk electriciteit...
Wij willen weten of we het recht hebben om geen eigenaren-bijdrage te betalen tot alle gebreken goed zijn opgeleverd en gerepareerd? Hebben we het recht om onze bijdrage op te schorten omdat zaken die genoemd waren in de advertentie niet aanwezig zijn, en de tuin niet goed wordt onderhouden?
Selma Oren: U heeft twee problemen met de bouwer/verkoper van de appartementen:
1. Problemen betreffende het juist opleveren van het gebouw en de appartementen: kapotte en ontbrekende objecten
2. Betalingen betreffende het onderhoud van het complex (in gemeenschap).
Ik adviseer u juridisch advies in te winnen omtrent het eerste punt. U dient uw bouwer/verkoper juridisch op de hoogte te stellen om uw rechten voor de toekomst veilig te stellen. De bouwer/verkoper is verantwoordelijk voor het kwalitatief goed en zonder gebreken opleveren van het complex. Ten tweede: het niet correct opleveren van het gebouw geeft u niet het recht om uw onderhoudsbijdrage in te houden. Dit kan alleen als er geen legale basis is voor het opleggen van deze bijdrage, bijvoorbeeld: elk jaar moet er een algemene ledenvergadering van eigenaren worden belegd om de jaarlijkse bijdrage vast te stellen. Gebeurt dit niet dan heeft u als eigenaar het recht om juridische stappen te zetten tegen het management.
Gebrekkige Opleveringen
Geachte Selma,
Wij zitten met de volgende vraag: In 2008 kochten wij van twee partners, een Turkse bouwer en een Deense makelaar, een villa in een project in de gemeente Kargicak. Wij hadden op dat moment al een duplex-woning in Alanya en de schriftelijke afspraak was een aanbetaling te doen van €100.000,- en de rest, 110.000,-, te voldoen na de verkoop van de duplex-woning in Alanya. Al snel daarna bleek, dat de partners ruzie hadden gekregen en elkaar beschuldigden van diefstal van geld van de klanten. Gezien deze problemen wilden wij snel in het bezit komen van onze Tapu. Wij besloten geld vrij te maken door middel van een hypotheek op ons huis in Nederland, waarmee we de villa in Kargicak afbetaalden. We hebben dus nu onze villa met Tapu in ons bezit, maar wij hebben niet alleen de villa gekocht maar ook een complex met faciliteiten. Dat deze faciliteiten tot het project behoren, hebben wij in ons contract laten opnemen en door de bouwer laten ondertekenen. Bovendien zijn er ook aan de villa nog enkele gebreken. Echter, het hele bouwproject ligt sinds een jaar helemaal stil. Wij zijn van mening, dat onze villa geen C210.000,- waard is, is maar misschien €150.000,-, De vraag is: kunnen wij een schadevergoeding eisen en hoe groot is de kans, dat we die ook krijgen.
Selma Oren: Op basis van uw email alleen kan ik uw vraag niet zondermeer beantwoorden. Ik dien de villa alsmede het woonpark te bezichtigen samen met deskundigen in deze. Tevens dien ik uw overeenkomsten te bestuderen.
Indien daadwerkelijk sprake is van gebrekkige oplevering, bestaat juridisch de mogelijkheid om de waarde van de woning te laten vaststellen en het verschil in waarde als schadevergoeding terug te vorderen. De kans is zeer groot dat u deze zaak wint, echter, er zal alleen onderzocht moeten worden of u het schadebedrag kunt recuperen van de aannemer. Dat ze in financiële problemen verkeren mag duidelijk zijn. Hoe dan ook, soms lijkt de situatie ingewikkelder dan het is en zijn er altijd oplossingen te vinden. Als u niets onderneemt, riskeert u het verval op bepaalde rechten in tijd.
Bestuursprobelemen - Vereniging van Eigenaren Turkije
Mevrouw Ören, ik hoop dat u ons bestuur kunt helpen met een serieus probleem. Op dit moment zijn wij bezig juridische stappen te zetten tegen een Noor. Hij is een zakenman die aanvankelijk de helft van de 24 appartementen in ons gebouw heeft gekocht. Op dit moment - zegt onze advocaat - is hij de Vereniging van Eigenaren 65 000 TL schuldig. Dit is inclusief kosten voor advocaat en notaris, rente en onderhoudsbijdragen voor onverkochte appartementen die hij in geen jaren heeft betaald. Op dit moment heeft ons complex geen geld op de rekening; de huismeester is al twee maanden niet betaald en het zwembad is gesloten omdat er geen geld is voor onderhoud. De Noor was op een gegeven moment bereid zijn schuld af te kopen met 10.000 TL. Later verhoogde hij dit aanbod tot 14.000 TL en ten slotte tot 21.000 TL. Hij weigert juridische kosten of rente te betalen. Mijn vragen zijn:
1) Er is ons verteld date en rechtzaak in Turkije 4-6 jaar kan duren. Is dit waar? En wat moeten complexen in zo'n geval doen?
2) Drie andere eigenaren zijn onderhoudsbijdrage verschuldigd, maar zij zeggen dat de verkoper -juist, dezelfde Noor - hier ook aansprakelijk voor is omdat zij hun Tapu (eigendomsbewijs) nog niet hebben ontvangen. Terwijl zij en gasten van hen wel gebruik maken van de faciliteiten. Klopt het dat en eigenaar geen service bijdrage hoeft te betalen zolang hij niet in het bezit is van een Tapu?
Selma Ören: Het is moeilijk om vragen te beantwoorden die gaan over problemen op woonparken omdat ik niet op de hoogte ben van alle details. De omstandigheden zijn voor elke zaak anders en geven andere resultaten. Voor zover ik de problemen rond uw woonpark heb begrepen, volgen hier mijn antwoorden.
Rechtzaken in Turkije kunnen 2-3 jaar duren, 4-6 jaar is extreem uitzonderlijk. Naar mijn mening zal dit niet het geval zijn in uw geval. Het bestuur moet zo snel mogelijk een vorderingszaak starten tegen deze man. Binnen een jaar kun je beslag laten leggen op zijn huizen en de woningen verkopen als hij zijn schulden aan het bestuur niet wil betalen. Ondertussen kunt u als bestuur een nieuwe algemene vergadering houden om de jaarlijkse bijdrage te verhogen. En het klopt: u kunt van mensen die hun Tapu nog niet in bezit hebben, geen onderhoudsbijdrage vorderen. Ze zijn officieel geen eigenaar, dus je kunt ze niet aansprakelijk stellen. Het bestuur zal de openstaande schuld bij de Noor moeten vorderen en juridische stappen moeten zetten tegen hem.