Advocaat Turkije: juli 2011

Pagina's

maandag 25 juli 2011

Vereniging van Eigenaren en de gewijzigde Appartementenwet

Iedere buitenlander die in het bezit is van een appartement in Turkije krijgt er vroeg of laat mee te maken: De Vereniging van Eigenaren.
De Vereniging van Eigenaren (in het Turks: Kat Malikleri Kurulu) is een bestuurlijke vorm welke zijn rechtsgrond vind in de Wet op de Appartementsrechten, welke gemakshalve ook wel de Appartementenwet wordt genoemd. De Vereniging heeft ten doel om een gebouw welke uit zelfstandige en gemeenschappelijke eigendomsdelen bestaat te besturen en te onderhouden conform de Appartementenwet. De Appartementswet is ook van toepassing op zelfstandige woningen die projectmatig in een woonpark zijn gelegen. Men moet trouwens deze verenigingsvorm niet verwarren met een vereniging die gevormd is op basis van de Turkse Verenigingswet. De zogenaamde ‘Dernek’.
Hoewel heel wat te schrijven valt over de Vereniging van Eigenaren wil ik me in dit artikel, zonder volledig te zijn, beperken tot enkele wijzigingen van de Appartementenwet, welke wijzigingen per 14.11.2007 zijn ingevoerd.
1. Een afgebouwd appartementsgebouw dat gesplitst is in zelfstandige appartementsrechten dient binnen 1 jaar na afgifte van een ISKAN welke ook wel de ‘yapı kullanım izni’ wordt genoemd omgevormd te worden in ‘wooneenheden’ en ingeschreven te worden bij de Tapukantoor als ‘woning = kat mülkiyet’ op straffe van geldboete voor het gehele gebouw.
Op verzoek van de bestuurder of een van de appartementseigenaar dient ieder lid van de Vereniging van Eigenaren alle noodzakelijke handelingen en betalingen te verrichten opdat het bestuur van de Vereniging de inschrijving bij de Tapukantoor kan bewerkstelligen. Een niet bereidwillige appartementseigenaar riskeert 1000YTL geldboete per appartement dat hij bezit.
Nadat het gebouw is ingeschreven als ‘ wooneenheden = kat mülkiyet’ in de registers van de Tapukantoor, zorgt de Tapu ambtenaar dat ieder appartementseigenaar een nieuwe Tapu uitreksel uitdraai verkrijgt. Voor de eigenaar verandert er juridisch weinig, alleen belastingtechnisch zal de eigenaar hogere onroerendgoedbelasting moeten betalen aan de Gemeente.
2. Een andere belangrijke en diepgaande wijziging heeft plaatsgevonden ten aanzien van appartementseigenaren die niet of niet op tijd mee betalen aan onderhoudsgelden dan wel zich niet naar behoren gedragen dan wel de bestuursregels van de Vereniging niet in acht willen nemen. De wetgever heeft de regels met betrekking tot eigenaren die zich misdragen dan wel te kwader trouw niet mee willen betalen aan onderhoudskosten scherper gesteld en snellere mogelijkheden gecreëerd om tegen deze eigenaar juridische stappen te ondernemen. De mogelijkheden om het appartement van de misdragende eigenaar middels tussenkomst van de rechter openbaar te verkopen zijn verruimd.
3. De oude Appartementenwet voorzag niet in de mogelijkheid om een Vereniging van Eigenaren op te zetten voor woningen in woonparken die projectmatig (dus feitelijk) een geheel vormden echter juridisch gesitueerd waren op verschillende gemeentelijke kavels en percelen. Het gebrek aan wetgeving in deze bracht in praktijk met zich problemen van praktische aard mee, zoals het niet kunnen incasseren van onderhoudsgelden. Met de huidige wijzigingen is het mogelijk geworden om woningen of gebouwen op verschillende kavels en percelen onderdeel te maken van één Vereniging van Eigenaren. Een welkome verademing naar mijn mening voor met name woonparken.
4. Een allerlaatste wijziging die noemenswaardig is het volgende. Voor bouwprojecten met meerdere appartementsgebouwen en/of meerdere woonparken geprojecteerd op verschillende kavels en percelen heeft de wetgever naast het bekende bestuur van de Vereniging voor Eigenaren voor hetzelfde gebouw voorzien in andere vormen van bestuur, zoals bestuur per eiland (‘ada’) en bestuur per meerdere bouwwerken (‘toplu yapi’) Deze bestuursvormen dienen met elkaar te communiceren en te handelen zoals de wetgeving heeft voorzien. Een Algemene leden vergadering per ada en per toplu yapi dienen ieder twee jaar bijeen te komen.
Voor de geïnteresseerden is een Nederlandstalige versie van de gewijzigde Appartementenwet te vinden op de website van ABC CONSULTANCY  www.abc-consultancy.com

woensdag 20 juli 2011

Vraag & Antwoord

Beste mevrouw Ören,

Ik denk dat ik ben opgelicht en wil graag uw advies. In 2006 heb ik samen met een vrouw uit Alanya een appartement gekocht als belegging. Zij was ervan overtuigd dat we deze op den duur met winst zouden kunnen verkopen. Vorig jaar vertelde ze mij dat ze het appartement op naam had gezet van een vriendin die vervolgens een hypotheek heeft genomen op de woning. Dat geld heeft ze gebruikt оm haar schulden af te lossen. Ze heeft me van deze overdracht niet op de hoogte gesteld. Ik heb een schuldbekentenis van de vrouw waarin staat dat we beiden dezelfde rechten hebben op het appartement. Ik kan nu volgens haar het appartement op mijn naam krijgen, maar dan moet ik ook de hypotheek mee overnemen, want zij heeft niet genoeg geld оm die af te betalen. Met andere woorden: zij heeft de investering die zij toendertijd heeft betaald terug, en ik ben alles kwijt. Vraag: moet ik nu aangifte doen wegens oplichting? En zo ja, hoe doe ik dat?

Ik begrijp uit uw verhaal dat de woning in kwestie niet op uw naam - ook niet gedeeltelijk - heeft gestaan. In die zin was de vrouw gerechtigd om zonder uw medeweten de woning over te dragen op een ander. In die zin voldoet het naar mijn mening niet aan de wederrechtelijke 'oplichting' als strafdelict. Ik zou eerder spreken over 'misbruik van vertrouwen'. Bewijslast blijft moeilijk lijkt me. U heeft voor uw vordering een schuldbekentenis van haar ontvangen. Is dit een zogeheten senet? Een senet bewijst namelijk alleen dat u een geldelijke vordering op haar heeft, tenzij de senet ondersteund wordt door een overeenkomst op zich. U heeft het recht om de senet ter incasso te brengen. Mocht u een aanklacht willen indienen dan kап dat bij de politie in de buurt of direct bij de dienstdoende officier van Justitie bij de rechtbank.

Hierbij zou ik u volgende vraag willen stellen: Ik heb een appartement in Turkije waarvan de TAPU op mijn naam staat. Ik ben wettelijk gehuwd en heb twee kinderen. Bij mijn overlijden zal mijn echtgenote over 1/4 en mijn kinderen over 3/4 van de erfenis kunnen beschikken. In België bestaat de mogelijkheid om de ‘langstlevende’ echtgenoot of echtgenote het vruchtgebruik van het eigendom te laten genieten. Bestaat dit in Turkije ook in zekere vorm en kan dit indien nodig geregeld worden via een notaris?

Turkije kent het ‘vruchtgebruik’ als zakelijk recht. Deze kunt u ten behoeve van uw partner bij het Tapukantoor laten inschrijven. Daarvoor dienen een aantal zaken en acties ondernomen te worden. Wij kunnen u hierbij uiteraard van dienst zijn.

Geachte mevrouw Ören,

Wij hebben bij ons complex een tuin waar een kanaal onderdoor loopt van DSI (Devlet Su İşleri, staats water beheer). Ten tijde van de bouw van dit complex, ongeveer 5 jaar geleden, is dit kanaaltje met een betonconstructie afgedekt door de ontwerper/architect en later ingepland conform de bouwvergunning.

Ik schrok toen ik op 11 maart 2011 weer naar Turkije kwam en zag dat er een gat in de tuin is gevallen van zo’n 2.50 meter diep; er is een sinaasappelboom tot de top in het gat verdwenen. Wat blijkt: er is een deel van de betonconstructie – het dak van het kanaal – ingestort waardoor een gevaarlijke situatie is ontstaan, temeer omdat ook de toegangsweg naar het parkeerterrein achter ons complex verzakkingen begint te vertonen. Inmiddels is de zaak opgeruimd, ingestort puin is verwijderd, door de gemeente of DSİ. Maar de vraag is wie repareert dit kanaal? Het betreffende perceel – de tuin – is gemeenschappelijk eigendom van het gehele complex dat bestaat uit ongeveer 18 woningen.

De onderhavige kwestie is geen kwestie waarop ik éen, twee, drie een pasklaar antwoord kan formuleren. De vraag wie aansprakelijk is in deze kwestie is altijd afhankelijk van het feit aan wie de grond (tuin in kwestie) toebehoort. Als antwoord heb ik het volgende: De eigenaar van de grond die verzwakking heeft getoond, is aansprakelijk voor mogelijke schade aan de omgeving en verantwoordelijk voor de reparatie ervan. In dit geval uw 'complex'. Wel kunt u - onder bepaalde omstandigheden - de schade verhalen bij de aannemer die destijds het park heeft aangelegd. Mocht men schade willen verhalen op een ander partij dan is het verstandig оm een officiële schouwstelling te doen voordat men tot reparatie overgaat.

dinsdag 19 juli 2011

Veilig vastgoed kopen in Turkije met alle tips en truks


Meneer en mevrouw Smit hebben een mooi appartement gezien met fantastisch uitzicht en helemaal in hun prijsklasse. De makelaar die het object aanbiedt is, vinden ze, zó aardig en heeft bovendien een mooi kantoor. Daar tekenen ze gedrieën het contract voor aankoop van de woning die volgend jaar klaar moet zijn Als de opleveringsdatum in zicht komt, hebben meneer en mevrouw Smit volgens de overeenkomst 90% van het koopbedrag betaald en boeken hun reis naar Turkije. Daar blijkt het hele complex nog maar half af te zijn gebouwd. De Smits gaan verhaal halen bij de makelaar, maar die blijkt zijn mooie kantoor te hebben verlaten. Niemand weet wanneer of waarheen hij is vertrokken. Het enige wat de Smits hebben, is het emailadres dat ze altijd gebruikten en het contract. "Maar daar hebben ze niets aan. Deze mensen zijn nu afhankelijk van de goede wil van de aannemer of grondeigenaar om het appartement in handen krijgen", zegt Selma Ören. "Waar veel mensen vaak niet bij stil staan, is dat in vrijwel alle gevallen, de makelaar niet degene is die juridisch gerechtigd is om een bepaald object te verkopen. Hij is een tussenpersoon. Je kunt op basis van een verbintenis met een makelaar geen woning opeisen. Er is natuurlijk bewijs dat er geld is overgemaakt, maar dat zegt niets over het appartement. Dat bewijs kan alleen gebruikt worden om het bedrag terug te vorderen van de makelaar. Maar die is in zo'n geval vaak de spreekwoordelijke 'kale kip' waar niets van te plukken valt. Mijn advies: zoek voor de aankoop uit wie juridisch gerechtigd is om de woning te verkopen, in de meeste gevallen de grondeigenaar of de aannemer. Zorg dat hun handtekening op het contract komt te staan."


Sinds de oprichting van ABC Consultancy in 2001 heeft advocaat Selma Ören te maken gehad met honderden uiteenlopende zaken die allemaal betrekking hadden op de aankoop van onroerend goed of grond in Turkije. Sommige leidden tot een rechtzaak, andere konden zonder tussenkomst van een rechter afgehandeld worden. Maar hoewel iedere cliënt en ieder probleem uniek is, is er volgens de advocate duidelijk vooruitgang merkbaar. " De Turkse vastgoed markt is de afgelopen jaren transparanter geworden en er is meer controle. Wetgeving is verbeterd en er is meer informatie beschikbaar. Daardoor zijn cliënten veel mondiger geworden en komen ze beter beslagen ten ijs. Enkele jaren geleden kwamen mensen bij mij als het leed eigenlijk al was geschied, tegenwoordig kloppen ze al in een vroeg stadium aan. En verder zijn ook makelaars en projectontwikkelaars beter geïnformeerd en bereid gedegen informatie te verstrekken. Degenen die dat niet wilden of niet deden, hebben deze laatste twee jaren -toen de markt om allerlei redenen is ingezakt - niet overleefd. Alleen solide bedrijven die hun klanten serieus nemen, hebben stand gehouden."
Wel of geen Iskan
Was het in de beginjaren van 2000 vooral de vraag of klanten hun eigendomsbewijs (Tapu) wel konden krijgen of niet, tegenwoordig hebben de problemen vooral te maken met de volgende drie onderwerpen: de Iskan, de Vereniging van Eigenaren en al dan niet zichtbare gebreken aan woningen.
Mr. Ören: "Nu is de vraag niet meer: 'kan ik mijn Tapu krijgen', maar: 'kan ik mijn Iskan krijgen'. Een Iskan is eigenlijk niets meer dan het bewijs dat een bouwer heeft gebouwd conform de bouwvergunning, goede materialen heeft gebruikt en zijn sociale premies heeft betaald. Tot voor 2003 was een Iskan niet verplicht, maar de Turkse overheid zag in dat het een perfect middel was om overal gelegaliseerde bouw te krijgen. Dus in 2003 is het alsnog verplicht gesteld. Zodra een gebouw af is, gaat de projectontwikkelaar naar de gemeente voor zijn Iskan. Als die is afgegeven, kan de nieuwe eigenaar ook naar de gemeente om zijn Iskan aan te vragen. Als eigenaar heb je je Iskan nodig om een electriciteits- en waterabonnement op je eigen naam krijgen."
Onderzoek
Als mensen bij Selma Ören terecht komen met het verzoek om juridische begeleiding bij zaken betreffende onroerend goed, zijn er verschillende mogelijkheden. Er kan bijvoorbeeld een contractonderzoek gedaan worden. Dat betekent dat de papieren worden gecontroleerd op mogelijke valkuilen.
Een andere mogelijkheid die ABC Consultancy biedt, is een onroerend goed onderzoek. Hierbij wordt met name uitgezocht wat de juridische status is van een object en mogelijkerwijs ook de solvabiliteit van de verkopende partij. "Wie is juridisch gerechtigd om de woning te verkopen, is er een Iskan afgegeven, is de verkopende partij een solide onderneming of is het een kale kip waar bij een misstand niets te halen valt? En als je een sleutelklaar object koopt: rust er een hypotheek op? Allemaal vragen die belangrijk zijn als je vastgoed wilt kopen in Turkije."
Een ander onderdeel van het onroerend goed onderzoek is het opstellen van een besteklijst. "We hebben de laatste tijd steeds meer zaken - aangespannen door zowel particulieren als door Verenigingen van Eigenaren - die betrekking hebben op niet nagekomen afspraken van de bouwer. Niets is zo vervelend om achteraf te moeten constateren dat het je woning aan bepaalde zaken ontbreekt, terwijl de aannemer die wel heeft beloofd. Je hebt van die bloedzuigers die achteraf zeggen: ja, maar dat kost extra. Of helemaal geniepig: dan staat er in de brochure heel mooi: 'met generator'. Maar is dat een generator alleen voor de lift of voor alle appartementen. Dat is nogal een verschil als de electriciteit uitvalt en je in het donker zit." "Nog een leuke waar we zelfs even om moesten lachen: in de brochure staat: fitnessruimte. Leuk denk je, kan ik mooi wat aan mijn conditie doen tijdens mijn vakantie. Nee, 'ruimte', staat er letterlijk en dat is ook alles wat wordt geleverd. De toestellen moeten door de WE worden aangeschaft. Om dit soort onprettige verrassingen achteraf te voorkomen, is het goed om van tevoren een gedegen besteklijst op te stellen."
Vereniging van Eigenaren
De laatste vijf jaar zijn aan de Turse Rivièra honderden gebouwen en complexen opgeleverd, waarvan het merendeel van de woningen is verkocht aan buitenlandse investeerders. Ieder gebouw of complex is tegenwoordig verplicht een Vereniging van Eigenaren (WE) op te richten conform de Appartementenwet. En veel zaken die hier direct mee te maken hebben of eruit voortvloeien, komen tegenwoordig op het bureau van Selma Ören terecht. Vragen van 'Kunnen we in eigen land vergaderingen houden' tot 'Moet alles in het Turks worden bijgehouden?' vinden hun weg naar haar emailbox. "Sommige vragen zijn eenvoudig te beantwoorden, andere zaken liggen complexer en leiden soms tot een rechtzaak."
Waar VVE's echter het meest mee kampen vandaag de dag, is het innen van alle servicekosten en onderhoudsgelden. "Gelukkig biedt de in 2007 veranderde appartementenwet meer mogelijkheden voor verenigingen om wanbetalers sneller aan te pakken. Binnenkort staat die gewijzigde appartementenwet op onze website, zodat VVE-bestuurders en leden zelf ook kunnen lezen welke mogelijkheden en beperkingen er zijn."
Erfrecht
Het is interessant om te zien hoe de Turkse onroerend goed markt zich ontwikkelt en daarmee ook de problematiek verschuift. Selma groeit mee met haar klanten, zegt ze. En ook het rechtssysteem in deze omgeving krijgt meer en meer te maken met zaken die betrekking hebben op buitenlandse investeerders en hun onroerend goed. "Iets waar ze zichtbaar aan moeten wennen. Rechters zijn niet gewend aan Europeanen in hun rechtbank. Die stellen soms vragen waar een Turkse burger niet eens aan denkt. En ik zie een rechter me soms aankijken alsof ik niets beters te doen heb dan gedupeerde kopers verdedigen die een schadevergoeding willen omdat bij wijze van spreken hun deurposten niet helemaal recht staan." "Een ander belangrijk item is erfrecht. Er loopt momenteel een zaak van ons met betrekking hierop bij het hooggerechtshof. Wij willen proberen jurisprudentie te krijgen, want we merken dat dit een onderwerp is waar veel rechters zich niet aan willen branden of niet in willen verdiepen. Terwijl het steeds vaker voorkomt en gaat voorkomen. Immers, een grote groep buitenlanders van middelbare leeftijd kocht tien, acht jaar geleden een appartement. Die beginnen nu ouder te worden en dan komt het voor dat een van hen overlijdt. Maar een testament opgesteld in een ander land, wordt niet klakkeloos geaccepteerd in Turkije. Normaal prevaleert Internationaal Recht boven het recht van een land, maar bij onroerend goed zijn er weer uitzonderingen. Normaal prevaleert International Privaatrecht boven Turks Recht maar in geval van onroerend goed weer niet. De problemen waar mijn cliënten en ik op stuiten, is dat volgens Turks Recht een deel van de woning of grond naar personen gaat die volgens de wil van de overledene niet in aanmerking gekomen zouden zijn. Voordat er meer duidelijkheid is, adviseer ik dan ook ten zeerste om een testament in Turkije in het Turks te laten opmaken." Maar hoezeer Selma Oren ook adviseert en begeleidt, niet iedereen accepteert haar bevindingen. Want ook de liefde voor een huis maakt soms blind. Zo klopten op een dag meneer en mevrouw de Vries bij haar aan. Ze wilden graag een appartement in Cikcilli kopen waarvan de bouw op dat moment halverwege was. Selma doet een solvabiliteitsonderzoek. Daaruit blijkt dat de bouwer weinig ervaring heeft, geen kapitaal in voorraad heeft en dat het contract niet waterdicht is. Selma raadt hen af het object te kopen. Meneer en mevrouw de Vries willen het echter graag hebben en doen een aanbetaling. En nog één, en nog één. "Dat was in 2003. Het appartement is nu nog steeds niet af."
Mensen doen uiteindelijk wat ze willen, zegt de advocate. "En ik kan niet meer doen dan mijn uiterste best. Ik wil uiteraard winnen, zo zit ik in elkaar. Maar soms is winnen niet de beste oplossing, of het is gewoon niet haalbaar. Dan proberen we zoveel mogelijk tot een win-win situatie te komen. En soms moet je om jezelf te beschermen je verlies nemen. Want een rechtzaak is geen boek dat je dicht kan doen als je er geen zin meer in hebt. Een rechtzaak in Turkije kan maanden, soms jaren, duren en elke keer wordt je weer herinnerd aan je problemen en moetje ermee bezig zijn. Vaak tijdens een vakantie. Maar, zoals ik al zei, verreweg de meeste aankopen verlopen tegenwoordig probleemloos. En wie zich echt veilig wil voelen, doet er verstandig voor er een euro is overgemaakt, advies in te winnen. Al was het alleen maar om achteraf een hoop energie en tijdverspillende ellende te besparen. Want je koopt ten slotte een huis in Turkije om te genieten, niet?"

vrijdag 15 juli 2011

Vraag en Antwoord (Niet goed opgeleverd, gebrekkige opleveringen, bestuursproblemen)

Mr. Selma Ören, advocaat Turks recht schrijft regelmatig een column in  diverse vakbladen dat direct of indirect te maken heeft met Turkije. Naar aanleiding van deze columns, kunt u via deze  website uw redactie/opmerking plaatsen. Om de privacy van de betrokkenen te beschermen, zijn namen en/of andere specificaties weggelaten.

Niet goed opgeleverd!
Beste mevrouw Ören, wij zitten met het probleem dat het gehele complex waarop ons appartement ligt, niet naar behoren is opgeleverd en er veel verschillen zijn ten opzichte van de originele advertentie van het project. Er ontbreken zaken en het werk dat is afgeleverd is beneden de maat. We hebben een lijst gegeven aan de bouwer - tevens de verkopende partij - met het vereiste onderhoud, maar hij heeft geweigerd een onderhoudscontract te leveren. Er is ons gevraagd de onderhoudsbijdrage te betalen vanaf januari 2010 terwijl er tot april niets is gedaan en daarna is slechts sporadisch de tuin bijgewerkt. We hebben een lek dat gerepareerd zou worden maar wat nog steeds niet is verholpen, we gebruiken sinds januari gemeenschappelijk electriciteit...
Wij willen weten of we het recht hebben om geen eigenaren-bijdrage te betalen tot alle gebreken goed zijn opgeleverd en gerepareerd? Hebben we het recht om onze bijdrage op te schorten omdat zaken die genoemd waren in de advertentie niet aanwezig zijn, en de tuin niet goed wordt onderhouden?
Selma Oren: U heeft twee problemen met de bouwer/verkoper van de appartementen:
1. Problemen betreffende het juist opleveren van het gebouw en de appartementen: kapotte en ontbrekende objecten
2. Betalingen betreffende het onderhoud van het complex (in gemeenschap).
Ik adviseer u juridisch advies in te winnen omtrent het eerste punt. U dient uw bouwer/verkoper juridisch op de hoogte te stellen om uw rechten voor de toekomst veilig te stellen. De bouwer/verkoper is verantwoordelijk voor het kwalitatief goed en zonder gebreken opleveren van het complex. Ten tweede: het niet correct opleveren van het gebouw geeft u niet het recht om uw onderhoudsbijdrage in te houden. Dit kan alleen als er geen legale basis is voor het opleggen van deze bijdrage, bijvoorbeeld: elk jaar moet er een algemene ledenvergadering van eigenaren worden belegd om de jaarlijkse bijdrage vast te stellen. Gebeurt dit niet dan heeft u als eigenaar het recht om juridische stappen te zetten tegen het management.
Gebrekkige Opleveringen
Geachte Selma,
Wij zitten met de volgende vraag: In 2008 kochten wij van twee partners, een Turkse bouwer en een Deense makelaar, een villa in een project in de gemeente Kargicak. Wij hadden op dat moment al een duplex-woning in Alanya en de schriftelijke afspraak was een aanbetaling te doen van €100.000,- en de rest, 110.000,-, te voldoen na de verkoop van de duplex-woning in Alanya. Al snel daarna bleek, dat de partners ruzie hadden gekregen en elkaar beschuldigden van diefstal van geld van de klanten. Gezien deze problemen wilden wij snel in het bezit komen van onze Tapu. Wij besloten geld vrij te maken door middel van een hypotheek op ons huis in Nederland, waarmee we de villa in Kargicak afbetaalden. We hebben dus nu onze villa met Tapu in ons bezit, maar wij hebben niet alleen de villa gekocht maar ook een complex met faciliteiten. Dat deze faciliteiten tot het project behoren, hebben wij in ons contract laten opnemen en door de bouwer laten ondertekenen. Bovendien zijn er ook aan de villa nog enkele gebreken. Echter, het hele bouwproject ligt sinds een jaar helemaal stil. Wij zijn van mening, dat onze villa geen C210.000,- waard is, is maar misschien €150.000,-, De vraag is: kunnen wij een schadevergoeding eisen en hoe groot is de kans, dat we die ook krijgen.
Selma Oren: Op basis van uw email alleen kan ik uw vraag niet zondermeer beantwoorden. Ik dien de villa alsmede het woonpark te bezichtigen samen met deskundigen in deze. Tevens dien ik uw overeenkomsten te bestuderen.
Indien daadwerkelijk sprake is van gebrekkige oplevering, bestaat juridisch de mogelijkheid om de waarde van de woning te laten vaststellen en het verschil in waarde als schadevergoeding terug te vorderen. De kans is zeer groot dat u deze zaak wint, echter, er zal alleen onderzocht moeten worden of u het schadebedrag kunt recuperen van de aannemer. Dat ze in financiële problemen verkeren mag duidelijk zijn. Hoe dan ook, soms lijkt de situatie ingewikkelder dan het is en zijn er altijd oplossingen te vinden. Als u niets onderneemt, riskeert u het verval op bepaalde rechten in tijd.
Bestuursprobelemen - Vereniging van Eigenaren Turkije
Mevrouw Ören, ik hoop dat u ons bestuur kunt helpen met een serieus probleem. Op dit moment zijn wij bezig juridische stappen te zetten tegen een Noor. Hij is een zakenman die aanvankelijk de helft van de 24 appartementen in ons gebouw heeft gekocht. Op dit moment - zegt onze advocaat - is hij de Vereniging van Eigenaren 65 000 TL schuldig. Dit is inclusief kosten voor advocaat en notaris, rente en onderhoudsbijdragen voor onverkochte appartementen die hij in geen jaren heeft betaald. Op dit moment heeft ons complex geen geld op de rekening; de huismeester is al twee maanden niet betaald en het zwembad is gesloten omdat er geen geld is voor onderhoud. De Noor was op een gegeven moment bereid zijn schuld af te kopen met 10.000 TL. Later verhoogde hij dit aanbod tot 14.000 TL en ten slotte tot 21.000 TL. Hij weigert juridische kosten of rente te betalen. Mijn vragen zijn:
1) Er is ons verteld date en rechtzaak in Turkije 4-6 jaar kan duren. Is dit waar? En wat moeten complexen in zo'n geval doen?
2) Drie andere eigenaren zijn onderhoudsbijdrage verschuldigd, maar zij zeggen dat de verkoper -juist, dezelfde Noor - hier ook aansprakelijk voor is omdat zij hun Tapu (eigendomsbewijs) nog niet hebben ontvangen. Terwijl zij en gasten van hen wel gebruik maken van de faciliteiten. Klopt het dat en eigenaar geen service bijdrage hoeft te betalen zolang hij niet in het bezit is van een Tapu?
Selma Ören: Het is moeilijk om vragen te beantwoorden die gaan over problemen op woonparken omdat ik niet op de hoogte ben van alle details. De omstandigheden zijn voor elke zaak anders en geven andere resultaten. Voor zover ik de problemen rond uw woonpark heb begrepen, volgen hier mijn antwoorden.
Rechtzaken in Turkije kunnen 2-3 jaar duren, 4-6 jaar is extreem uitzonderlijk. Naar mijn mening zal dit niet het geval zijn in uw geval. Het bestuur moet zo snel mogelijk een vorderingszaak starten tegen deze man. Binnen een jaar kun je beslag laten leggen op zijn huizen en de woningen verkopen als hij zijn schulden aan het bestuur niet wil betalen. Ondertussen kunt u als bestuur een nieuwe algemene vergadering houden om de jaarlijkse bijdrage te verhogen. En het klopt: u kunt van mensen die hun Tapu nog niet in bezit hebben, geen onderhoudsbijdrage vorderen. Ze zijn officieel geen eigenaar, dus je kunt ze niet aansprakelijk stellen. Het bestuur zal de openstaande schuld bij de Noor moeten vorderen en juridische stappen moeten zetten tegen hem.

woensdag 13 juli 2011

Vraag & Antwoord (onderhoudsbijdrage, slecht opgeleverd, testament)


Mr. Selma Ören, advocate Turks recht, schrijft elke editie een column over een onderwerp dat betrekking heeft op de aankoop van of het in bezit zijn van onroerend goed in Turkije. Elke week komen op de redactie vragen binnen van lezers die door Mr. Ören worden beantwoord. Omdat andere lezers wellicht met dezelfde kwesties worstelen, hebben we voor deze editie een aantal van die vragen en antwoorden verzameld.

Jaarlijkse Onderhoudsbijdrage
Kunt u ons alstublieft uitleggen wie er verantwoordelijk is voor de jaarlijkse onderhoudsbijdrage voor de onverkochte appartementen in een complex? Stel, een complex bestaat uit vijfendertig appartementen waarvan er twintig verkocht zijn. Moeten de totale onderhoudskosten dan door 35 worden gedeeld of door 20? Kortom, draaien de 20 eigenaren op voor de kosten van het gehele complex? En zo niet, wie is er dan verantwoordelijk voorde 15onverkochte woningen?
Mr. Selma Oren:
Elke eigenaar van onroerend goed (appartement in dit geval) is verantwoordelijk voor (betaling van) de onderhoudsbijdrage voor zijn deel in het totale complex. De persoon die of het bedrijf (bijvoorbeeld de projectontwikkelaar) dat eigenaar is van het onverkochte deel of de onverkochte delen van het complex, moet de onderhoudsbijdrage betalen.
Slecht Opgeleverd
Graag zou ik informatie hebben over wat ik aan de onderstaande situatie kan doen. In februari 2007 kocht ik een appartement dat nog niet voltooid was. Ik heb dit niet gekocht met een notariële koopovereenkomst. Ik vertrouwde op de makelaar. Ook had ik met de makelaar afgesproken de laatste 10 procent niet te betalen aan de projectontwikkelaar. (Ik had het gehele bedrag echter wel betaald aan de makelaar). Een jaar later was de woning voltooid, maar slecht afgewerkt (vloeren, deuren etc). Alles leek er gewoon ingesmeten te zijn. Vele mails, telefoons en beloften van de makelaar later, is er aan de slechte afwerking tot op heden niets gebeurd. Ik ben in het bezit van mijn Tapu. Wat kan ik doen om de projectontwikkelaar zijn beloftes te laten nakomen en de afwerking verbeterd wordt.
Mr. Selma Ören:
Ik begrijp uit uw mail dat het gaat om een nieuw opgeleverde woning. In dit geval kunt u de aannemer direct aansprakelijk stellen voor de niet opgeleverde en/of slecht opgeleverde zaken aan de woning conform de koopovereenkomst. Wel moet naar omstandigheden bezien worden of uw vordering in redelijkheid gehandhaafd kan worden. Verstandig is om hiervoor een jurist te raadplegen. Uiteraard kunt u hiervoor ook contact met ons kantoor opnemen.
Testament
Wij zijn eigenaren van een appartement hier in Turkije. Wat we graag zouden willen weten, is of -in het geval dat ons iets overkomt - onze kinderen het onroerend goed erven of dat volgens Turks recht ook andere familieleden recht hebben op een deel. Wij moeten sowieso ons testament actualiseren als we weer in Engeland zijn, maar we vroegen ons af of we voor ons appartement ook hier in Turkije iets moeten regelen? Wat kost een testament hier ongeveer en weet u wie ons hierin kan adviseren?
Mr. Selma Ören:
Indien u komt te overlijden zal uw appartement door uw kinderen worden geërfd. Er is geen sprake van dat andere familieleden uw appartement zullen erven.
Uw Engelse testament is in Turkije geldig . Uiteraard kunt u ook in Turkije specifiek voor uw vermogen in Turkije een testament naar Turks recht doen laten opstellen. Het is onnodig om een testament te laten opstellen indien alleen uw kinderen erfgenamen zijn, aangezien ze al van rechtswege erfgenaam zullen zijn.
Een testament wordt in het bijzijn van twee getuigen opgesteld door de notaris. Verder wordt u bijgestaan door een beëdigde vertaler in dienst van de notaris. De notariële kosten zijn afhankelijk van het aantal documenten. U kunt uitgaan van minimaal 400 TL per rechtshandeling/akte. De notaris verleent zelf geen juridisch advies, als u specifiek juridisch advies nodig denkt te hebben zult u contact moeten opnemen met een advocaat.
Ik heb vandaag Uw artikel gelezen betreffende de 'Tapu aanpassingen'. U heeft het daarin over de vormwijziging' van de Tapu, het zogenoemde 'verplaatsing van het kruisje'. Geldt dit uitsluitend voor Appartementen? Kunt u mij misschien ook vertellen hoe dat geregeld is voor huizen (Villa's)?
Mr. Selma Oren:
De Tapu aanpassing geld voor alle soorten woningen ongeacht of ze in een appartement complex, villa woonpark dan wel zelfstandig zijn.
Kadaster Registratie en Bewonersvereniging
In 2004 kochten wij in Mahmutlar een appartement zonder bekend te zijn met de Turkse regels maar wel met de nodige voorzichtigheid en zekerheden voor zover dat mogelijk was. De laatste 2 jaren blijkt ons echter steeds meer dat er een en ander niet juist is.
1) De huisnummers blijken niet in overeenstemming zijn met de registratie bij kadaster. De nummering loopt verkeerd om. Wat zijn eventueel de gevolgen voor mij als eigenaar, b.v. bij verkoop appartement?
2) Ons appartementencomplex heeft een bewonersvereniging. De vereniging bestaat uit eigenaren van Nederlandse, Duitse en Turkse nationaliteit. Hoeveel eigenaren of percentage van eigenaren moeten er bij een stemming op de jaarvergadering aanwezig zijn om deze rechtsgeldig te laten zijn. Bij hoeveel stemmen van de aanwezige eigenaren is een besluit aangenomen of verworpen.
3) De contributie/jaarbijdrage voor de vereniging en de gezamenlijke verzekering moeten worden overgemaakt op de privé rekening van de echtgenote van de manager in Nederland. Is dit juist? En zijn er moverende reden tegen een Turkse rekening op naam der vereniging voor zowel de € als YTL valuta?
4) Wij zijn niet blij zijn met al deze onduidelijkheden en ze zijn negatief voor een goed woongenot. Hoe kunnen wij eventueel het bestuur van onze vereniging vervangen ?
Mr. Selma Oren:
1 )De feitelijke nummering in het appartement moet kloppen met de nummering op uw Tapu. Indien niet, moet u acties ondernemen. Dit kan vergaande gevolgen hebben voor uw eigendomsrechten in de toekomst.
2) Hoofdregel is 50% + 1, zowel in aantal aanwezigen als aantal stemmen, we noemen dit dubbele meerderheid. Voor zover de wet niet anders vraagt. De telling is afhankelijk van het totaal appartementen.
3) Dit is helemaal niet juist, de vereniging dient een gemeenschappelijke rekening te hebben in Turkije waarnaar iedereen het kan storten. De enige reden die ik kan bedenken voor een NL rekening, is dat er geen koersverschil bij betaling ontstaat en geen overdrachtkosten naar Turkije. Hoewel een NL rekening uit praktisch oogpunt te begrijpen is, vind ik het correcter om een TL rekening te hebben zodat men privégelden niet verwisselt met de verenigingsgelden.
4) U moet met zijn allen aanwezig zijn op een (ingelaste) vergadering. Dat kan persoonlijk of d.m.v volmachten. Een mede-eigenaar mag maximaal 4 volmachten van andere eigenaren gebruiken. U kunt zo met meerderheid van stemmen kiezen dat het huidige bestuur wordt vervangen en direct nieuwe bestuursleden kiezen.

vrijdag 8 juli 2011

Vereniging van Eigenaren - Besluitenboek


Wij ontvangen veel vragen met betrekking tot de Vereniging van Eigenaren in Turkije. Onder andere over de besluitvorming in het bestuur en over het besluitenboek. Het bestuur is verplicht een besluitenboek bij te houden en deze voordat je het in gebruik gaat nemen te laten bekrachtigen door de notaris. Hieronder zetten we enige informatie uiteen over de Vereniging van eigenaren en de ‘karar defteri’.


Elk appartementscomplex of huizencomplex heeft een bestuursplan (yönetim planı) voor de Vereniging van Eigenaren. Deze staat geregistreerd bij het Kadaster en kan opgevraagd worden. In dit bestuursplan staan de regels opgesteld voor onder andere het gebruik van gezamenlijke ruimtes, onafhankelijke eigen ruimtes (zoals, woningen of bedrijfspanden), algemene uitgaven en de rechten en plichten van de eigenaren en het bestuur. Deze regels kunnen door de leden van de Algemene Leden Vergadering worden aangepast.

Verplicht lid
Bij het verkrijgen van het eigendomsbewijs (de tapu) is het bestuursplan één van de wettelijk verplichte documenten. Veel kopers zijn niet op te hoogte van de aanwezigheid van dit document. Het komt daarom nog wel eens voor dat nieuwe kopers zelf schriftelijke regels opstellen, een nieuwe VVE oprichten en deze bij de notaris laten registreren om het complex te kunnen besturen. Dit is niet nodig en tevens niet rechtsgeldig. De eigenaren van de appartementen of de huizen van het betreffende complex zijn vanzelfsprekend en verplicht lid van de VVE.


Besluitenboek
De Vereniging van Eigenaren dient tenminste eenmaal per jaar bijeen te komen. Alle besluiten van de Vereniging dienen in een besluitboek te worden genoteerd. Voordat een besluitboek door de Vereniging kan worden gebruikt dienen alle pagina’s van het boek door een notaris te worden bekrachtigd. Het bestuur van de Vereniging is verantwoordelijk voor het bijhouden van het besluitenboek.
Het besluitenboek dient tijdens de vergadering, door de aanwezige eigenaren, getekend te worden. Het boek wordt eenmaal bekrachtigd en kan voor lange termijn worden gebruikt totdat alle pagina’s gebruikt zijn. Wanneer het boek vol is moet u een nieuw boek laten bekrachtigen bij de notaris. Sommige websites vermelden dat u elk jaar nieuwe boeken moet bekrachtigd maar dit soort informatie is volledig onjuist. Noch besluitboeken noch jaarboeken hoeft u maar één keer te bekrachtigen en kunt u blijven gebruiken tot deze helemaal vol zijn. Naast het besluitenboek zijn er ook boeken als inkomstenboek (gelir defteri), uitgavenboek (gider defteri), ook deze hoeft u maar één keer te bekrachtigen.