Advocaat Turkije: november 2013

Pagina's

zondag 24 november 2013

De Kapıcı

(Apartman Görevlisi)

Iedere appartement eigenaar in Turkije zal bekend zijn met het fenomeen de kapici. (de conciërge). Een kapici is een persoon die werkzaam is in loondienst en belast is met de dagelijkse (schoonmaak)werkzaamheden van een of meerdere gebouwen.

Een beroep dat trouwens onder de Turken nauwelijks wordt gewaardeerd. Wellicht dat het woord ‘kapıcı’ (wat ‘deurman’ betekent in het Turks) hieraan bijdraagt. Men kijkt (letterlijk en figuurlijk) op hem neer, terwijl het een eervol beroep is dat goed verdient en waarbij de sociale rechten door de wetgever voldoende gewaarborgd zijn. Het minimale loon van een conciërge wordt zelfs per half jaar door de overheid officieel bijgesteld, terwijl dat niet vanzelfsprekend is voor een overheidsambtenaar.

Een vereniging is niet verplicht om een conciërge in loondienst te hebben, tenzij sprake is van een complex met meer dan 30 appartementen waar gebruik wordt gemaakt van een centrale verwarmingsinstallatie die met vaste brandstof werkt (zoals houtskool). Complexen met meer dan 60 appartementen dienen zelfs 2 conciërges in dienst te nemen/te hebben.

Men is ook verplicht om gebruik te maken van een conciërge bij appartementencomplex met meer dan 50 appartementen waar gebruik wordt gemaakt van een centrale verwarmingsinstallatie die op vloeibare brandstof werkt (zoals aardgas c.q diesel). Het aantal conciërges in loondienst wordt verdubbeld als er sprake is van een complex met meer dan 125 appartementen.

De onderliggende gedachte hiervan is dat de centraal bestuurde installatie van een complex zoals de verwarmingsinstallatie onderhouden moet worden door dezelfde persoon die ook het centrale aanspreekpunt is voor iedereen in het complex. De Conciërgewet verplicht de vereniging dan ook om in al deze gevallen de conciërge te voorzien van een huisvesting op het appartementen complex, maar ook het (laten) volgen van de juiste opleidingen voor het gebruiken en onderhouden van de centrale installaties van het complex.

Hoewel de verplichting om een conciërge in loondienst te nemen in sommige situaties bestaat, is het niet vanzelfsprekend dat een bestuurder van een vereniging naar eigen zeggen een conciërge in dienst kan nemen of ontslaan. Een conciërge kan namelijk slechts op basis van een besluit van de vereniging van eigenaren worden aangenomen dan wel ontslagen. Het besluit dient in meerderheid van stemmen genomen zijn. Een bestuurder is een uitvoerend orgaan van de vereniging en niet het beslissende orgaan.

Mocht men besluiten om een conciërge in dienst te nemen, dan dient een bestuurder ook zorg te dragen voor de ondertekening van een goed opgestelde arbeidsovereenkomst. Deze schriftelijke overeenkomst dient zowel de algemene als de bijzondere voorwaarden te omvatten. Hierbij kunt u onder andere denken aan de duur van de overeenkomst, taakomschrijving, uurverdeling, vakantiedagen, het salaris en de sociale randvoorwaarden, zoals een huisvesting op het complex en of hij vrijblijvend gebruik kan maken van de openbare nutdoeleinden in de woning.

Volgens de wet op de conciërges behoort zowel het schoonmaken als het onderhouden van de algemene ruimtes, zoals het trappenhuis, de kelder, de garage of het zwembad en het leveren van diensten aan de woningeigenaren op vastgestelde tijden tot de vaste verantwoordelijkheden van een conciërge. Maar ook het vuilnisophalen en het verzorgen van de algemene tuinen en zwembad behoren tot de algemene taken van een conciërge.

Een persoon of meerdere personen die slechts bepaalde diensten leveren aan een complex kunnen zich de titel van conciërge niet toe-eigenen. U kunt hierbij denken aan een tuinman of een schoonmaker die met bepaalde taken is belast. Of deze personen in vaste loondienst zijn of niet is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

Mijn artikel hierboven beperkt zich slechts tot de algemene regels betreffende de conciërge in loondienst bij een verenging van eigenaren. Het volgende artikel zal meer toegewijd zijn aan de huisvesting van een conciërge en aan welke criteria deze woning moet voldoen.