Advocaat Turkije: april 2015

Pagina's

dinsdag 28 april 2015

Gebruik van uw mobiele telefoon in Turkije

Sinds 15 juni 2012 is er in Turkije een wetsbepaling over de registratie van mobiele telefoons van buitenlandse afkomst.

Gebruik maken van mobiele telefoons uit het buitenland is alleen mogelijk indien het desbetreffende mobiele apparaat wordt geregistreerd bij de plaatselijke Belastingdienst. In de voorgaande jaren was de periode van registratie 30 dagen. Deze periode is in juli 2014 verlengd naar 60 dagen. Met andere woorden een buitenlander dient zijn mobiele telefoon binnen 2 maanden na toetreding van Turkije te laten registreren bij de Belastingdienst.


Voor de registratie bij de Belastingdienst wordt een administratief bedrag van 131,50 TL geheven (tarief voor 2015).

Als een Turkse ID in u bezit hebt, dan is de volgende stap het ophalen van een e-devlet şifresi (een Turkse DigiD) via het plaatselijke postkantoor voor 2 TL en de imei nummer registreren zodat u vervolgens binnen 24 uur gebruik kunt maken van uw toestel. Als u geen Turkse ID in u bezit hebt, dan kunt u na de registratie bij de Belastingdienst langs de bevoegde abonnee registratie centrum (AVEA, Türkcell, Vodafone) gaan om daar u registratie af te ronden.

dinsdag 21 april 2015

Geen doorsnee Woningverkoop

De afgelopen 10 jaar heb ik verschillende artikelen over de aankoop van een woning in Turkije geschreven. Mijn doel hierbij was en nog steeds is om de buitenlandse koper te waarschuwen voor de valkuilen van de aankoop procedure, die anders van opzet is als in de meeste West-Europese landen.
Dit keer wil ik het niet hebben over de AANKOOP maar over de VERKOOP van een woning. Want de laatste jaren gaan meer en meer buitenlanders hun vakantie woning op eigen houtje verkopen met allerlei problemen van dien.  Aan de hand van de volgende casus wil ik een verkoopmodel nader toelichten op onvoorziene problemen.

Casus
Meneer Wijsneus verkoopt zijn woning voor een X-bedrag en verkrijgt een aanbetaling van 10.000 euro. De rest zal binnen 3 maanden bij de tapu overdracht worden betaald. In de tussentijd mag de koper in de woning gaan wonen. Er wordt een onderhandse overeenkomst opgesteld en ondertekend. De koper haalt de oude meubels eruit en renoveert zelfs de woning naar eigen smaak. De verkopende partij wacht tevergeefs op de restbetaling. De betaling blijft echter uit. De kopende partij wil de woning (nog) niet verlaten. Na 6 maanden vraagt de verkoper zich af hoe hij zijn meubels en zijn woning terug kan krijgen. En of hij de aanbetaling van 10.000 euro mag behouden. 

Spijtig genoeg kun je op basis van een onderhandse akte niet de verkoop afdwingen. Een  onderhandse koopakte is goederenrechtelijk niet afdwingbaar. Met andere woorden: je kunt de koper niet verplichten om de woning aan te kopen. Een onderhandse koopakte bewijst hooguit de contractuele relatie tussen de koper en de verkoper.

Je kunt via een gerechtelijke procedure of een buitengerechtelijke klachtprocedure bij de plaatselijke autoriteiten de ontruiming van de woning verzoeken. De verkoper echter heeft het recht om zijn aanbetaling terug te eisen. Nog sterker gesteld; hij hoeft de woning niet te verlaten zolang hij zijn aanbetaling niet heeft terugontvangen.

U zult zich afvragen hoe het dan zit met de periode dat de koper de woning heeft gebruikt. Het is teleurstellend maar de verkoper heeft niet het recht om huurpenningen te eisen voor de periode dat er gebruik is gemaakt van de woning.

Wat had de verkoper wel kunnen ondernemen? De verkoper had na het overschrijden van de termijn gesteld in de overeenkomst, de koper meteen moeten aanmanen om te betalen, dan wel de woning te ontruimen en bij gebreke van ontruiming huurpenningen te eisen.


Mocht de verkoper in de onderhandse verkoopakte  niet duidelijk een lijst met geleverde roerende zaken van de woning hebben opgenomen , dan zal hij de verloren spullen niet kunnen bewijzen en dus ook niets hierover kunnen eisen.

Mocht je bij een verkoop van een woning niet meteen de volle koopsom ontvangen, zorg dat je gedegen advies inwint over de voor en nadelen van onderhandse overeenkomsten en nadere mogelijkheden van een verkoop.

dinsdag 14 april 2015

De eigendomsoverdracht

Hoe vertrouwd uw makelaar, de koper/verkoper of uw buurman/ vriend ook mag overkomen, hoe graag u ook het appartement wilt hebben of hoe graag u uw woning wilt verkopen, hoe goed het gevoel ook is: aankoop en verkoop doet u met uw verstand.

De (ver)koop van een onroerend goed bestaat uit twee essentiële rechtsonderdelen:
1. het sluiten van een koopovereenkomst en
2. de feitelijke eigendomsoverdracht bij het Tapu kantoor.

Anders dan dat u gewend bent in uw eigen land is de rol van de Turkse notaris, bij het sluiten van een koopovereenkomst als wel bij de controle op een deugdelijke eigendomsoverdracht, zeer beperkt. De koper dient er zelf voor te waken dat er een volwaardige koopovereenkomst wordt ondertekend.

Voor het opstellen van een volwaardige koopovereenkomst moet u beschikken over de juiste informatie. Deze informatie kunt u alleen verkrijgen bij de openbare registers van het Tapu kantoor. De openbare registers van het Tapu kantoor bevatten de nodige rechtsfeiten over het onroerend goed. Zoals wie de eigenaar van het onroerend goed is en hoe het gesteld is met het object dat u wilt aankopen. U kunt nagaan of er een hypotheekrecht of een beslaglegging staat ingeschreven. De openbare registers zijn voor iedereen toegankelijk.

U begrijpt al dat het sluiten van een koopovereenkomst met een makelaar geen enkele rechtswaarde heeft tenzij de makelaar middels een notariële volmacht gerechtigd is om het onroerend goed daadwerkelijk te verkopen.

Met het sluiten van een koopovereenkomst bent u er nog niet. Het sluiten van een koopovereenkomst verplicht de verkoper namelijk niet om de woning ook daadwerkelijk aan u te leveren, tenzij er een notariële akte tot toezeggen van levering is ingeschreven bij het Tapu kantoor.  Na het sluiten van een koopovereenkomst dient u erop te letten dat de betaling en de overdracht en inschrijving bij het Tapu kantoor goed verloopt.

Zolang u het recht van eigendom nog niet heeft verworven raad ik u aan voorzichtig te zijn met aanbetalingen . Als u al aanbetalingen moet doen, moet u vragen om volwaardige zekerheid. Mocht het gebeuren dat de overdracht niet doorgaat moet u zeker zijn dat u uw aanbetaling onvoorwaardelijk terug ontvangt. Een schuldbekentenis (de senet) of een cheque bieden alleen zekerheid als het bedrag daadwerkelijk wordt gedekt door een bank.

maandag 6 april 2015

Veilig vastgoed kopen in Turkije tips voor 2015

Ook 2015 is een goed jaar om een vakantiehuis of een permanent woning in Turkije te kopen?
Elk jaar komen er weer tienduizenden buitenlanders naar Turkije om zich (semi) permanent te vestigen.

Sinds de oprichting van advocatenkantoor Selma Ören in 2004, heeft het kantoor te maken gehad met honderden uiteenlopende zaken die allemaal betrekking hadden op de aankoop van onroerend goed of grond in Turkije. Sommige leidden tot een rechtszaak, andere konden zonder tussenkomst van een rechter afgehandeld worden.

Maar hoewel iedere cliënt en ieder probleem uniek is, is er volgens de advocate duidelijk vooruitgang merkbaar. " De Turkse vastgoed markt is de afgelopen jaren transparanter geworden en er is meer controle. Wetgeving is verbeterd en er is meer informatie beschikbaar. Daardoor zijn cliënten veel mondiger geworden en komen ze beter beslagen ten ijs. Enkele jaren geleden kwamen mensen bij mij als het leed eigenlijk al was geschied, tegenwoordig kloppen ze al in een vroeg stadium aan. En verder zijn ook makelaars en projectontwikkelaars beter geïnformeerd en bereid gedegen informatie te verstrekken.

Degenen die dat niet wilden of niet deden, hebben deze laatste twee jaren -toen de markt om allerlei redenen is ingezakt - niet overleefd. Alleen solide bedrijven die hun klanten serieus nemen, hebben stand gehouden."


Tip 1 Controleer Iskan
Controleer altijd of een project of woning een zogenaamde iskan heeft.  Zodra een gebouw af is, gaat de projectontwikkelaar naar de gemeente voor zijn Iskan. Als die is afgegeven, kan de nieuwe eigenaar ook naar de gemeente om zijn Iskan aan te vragen. Als eigenaar heb je je Iskan nodig om o.a. een elektriciteits- en waterabonnement op eigen naam te kunnen krijgen."


Tip2 Juridische Begeleiding
Ga nooit zonder juridische begeleiding iets ondertekenen of betalingen doen voor zaken betreffende onroerend goed. In vele landen is de notaris de partij tussen de verkopende en de kopende partij. 

Echter in Turkije heeft de notaris geen enkele invloed Neem daarom altijd een juridische adviseur om de arm zodat er bijvoorbeeld o.a. een contractonderzoek gedaan kan worden. Dat betekent dat de papieren gecontroleerd worden op mogelijke valkuilen.

Een onroerend goed onderzoek moet minimaal aangeven wat de juridische status is van een object, de solvabiliteit van de verkopende partij weergeven; "Wie is juridisch gerechtigd om de woning te verkopen, is er een Iskan afgegeven, is de verkopende partij een solide onderneming of is het een kale kip waar bij een misstand niets te halen valt? 
Wanner er sprake is van een sleutel klaar object: rust er een hypotheek op? Allemaal vragen die belangrijk zijn als je vastgoed wilt kopen in Turkije."

Tip 3 Opstellen Besteklijst
Een ander onderdeel van het onroerend goed onderzoek is het opstellen van een besteklijst. "We hebben de laatste tijd steeds meer zaken - aangespannen door zowel particulieren als door Verenigingen van Eigenaren - die betrekking hebben op niet nagekomen afspraken van de bouwer.

Niets is zo vervelend om achteraf te moeten constateren dat het je woning aan bepaalde zaken ontbreekt, terwijl de aannemer die wel heeft beloofd. Je hebt van die bloedzuigers die achteraf zeggen: ja, maar dat kost extra. Of helemaal geniepig: dan staat er in de brochure heel mooi: 'met generator'. Maar is dat een generator alleen voor de lift of voor alle appartementen. Dat is nogal een verschil als de elektriciteit uitvalt en je in het donker zit.

Nog een leuke waar we zelfs even om moesten lachen: in de brochure staat: fitnessruimte. Leuk denk je, kan ik mooi wat aan mijn conditie doen tijdens mijn vakantie. Nee, 'ruimte', staat er letterlijk en dat is ook alles wat er wordt geleverd. De toestellen moeten door de VVE worden aangeschaft. Om dit soort onprettige verrassingen achteraf te voorkomen, is het goed om van tevoren een gedegen besteklijst op te stellen.

donderdag 2 april 2015

Het meertalige internationale uittreksel

Of je nu een werkvergunning wilt aanvragen of een Turkse nationaliteit, de Turkse autoriteiten zullen je vragen om een uittreksel van je geboorteakte te overleggen. Ook bij gerechtelijke procedures zoals een echtscheidingszaak of een verklaring van erfrecht is het noodzakelijk om een uittreksel van een overlijdensakte of een huwelijksakte te overleggen aan de rechtbank.

Iedereen weet dat je deze uittreksels bij de gemeente kunt verkrijgen. Maar niet iedereen is op de hoogte van het feit, dat je ook een meertalig uittreksel kunt verkrijgen. De gemeente kan namelijk het uittreksel in twee vormen uitgeven. De simpele versie in eigen moedertaal of een versie in meerdere talen, waaronder de Turkse taal. Ik noem de meertalige versie, het internationale uittreksel aangezien deze direct toepasbaar is in Turkije zonder dat een afzonderlijke legalisatie noodzakelijk is.

Het is wel even zoeken naar de Turkse taal op de akte, maar als je de achterzijde van het uittreksel goed bestudeerd zul je merken dat de informatie ook in het Turks is aangegeven.

De uittreksels worden opgemaakt in de vorm van:

  • uittreksel uit de geboorteakte 
  • uittreksel uit de huwelijksakte 
  • uittreksel uit de overlijdensakte


Voor de goede orde; het simpele uittreksel is ook geldig, alleen niet direct toepasbaar in Turkije. Je dient deze simpelere variant te voorzien van een apostille stempel voor legalisatie en hierna te laten vertalen in het Turks. Het bespaart je aldus geld en tijd om meteen voor een meertalige vorm te kiezen.