Advocaat Turkije: juni 2011

Pagina's

maandag 27 juni 2011

De aansprakelijkheid van de verkoper voor verborgen gebreken


De CONSUMENT

‘Mevrouw de advocaat, we zijn opgelicht! We willen graag ons geld terug. We willen graag dat de aannemer alsnog de beloofde zaken in orde stelt. De woning die we hebben aangekocht is niet de woning die men ons heeft beloofd. De eigenschappen die opgenoemd zijn in de brochure, advertentie, website geleverd door het bouwbedrijf is niet feitelijk waar te nemen. Wat kunnen we doen?’



Op mijn vraag of ze een notariële koopovereenkomst hebben gesloten wordt vaak ontkennend beantwoord omdat de notariskosten te hoog uitvielen. Hoewel men naar Turks recht niet verplicht is om via een notaris een koopovereenkomst te sluiten, heeft het maken van een notariële koopovereenkomst duidelijk zijn voordelen. Het is raadzaam om zeer zeker een notariële koopovereenkomst te sluiten bij het aankopen van een woning van een bouwbedrijf of aannemer handelende in de hoedanigheid van zijn bedrijfsuitvoering.

In zo’n geval wordt de koper aangemerkt als ‘consument’ zoals is bedoeld in de Consumentwetgeving en geniet de volledige bescherming van de mogelijkheden genoemd in deze Wet. Hieronder worden de consumentrechten in een notendop aan u gepresenteerd.

Een aangekochte woning die niet voldoet aan de beloofde eigenschappen dan wel hoedanigheden die door de verkopende aannemer direct of indirect is geuit door middel van een brochure, reclame en/of advertentie wordt als gebrekkig betiteld door de Consumentenwetgeving. Dit geld ook voor een woning die onderhevig is aan een juridisch, economische dan wel technische gebrek. De verkochte woning moet voldoen aan de verwachtingen van de koper die opgewekt zijn door de verkoper.

De koper-consument heeft het recht om binnen 30 dagen vanaf het moment dat de woning aan hem is opgeleverd de gebreken aan de woning aan de verkoper-aannemer schriftelijk mede te delen door middel van een officiële ingebrekestelling. Ik wijs u erop dat in Turkije een officiële ingebrekestelling c.q. aanmaning via een publieke notaris moet worden verstuurd aangezien een kopie van de inhoud van de brief bij de notaris als bewijsmateriaal wordt bewaard.

De koper-consument heeft volgens de Consumentenwet de keuze om onder opzegging van de koopovereenkomst de aankoopsom terug te vorderen, dan wel het recht om de gebreken te laten herstellen, dan wel de woning door een ander woning te laten vervangen, dan wel in verhouding tot het gebrek verlaging van de aankoopsom te verzoeken dan wel bij opgelopen schade redelijke schadevergoeding te eisen.

De verkopende aannemer dient te berusten in de keuze van de koper-consument. Mocht de verkopende partij geen gehoor willen geven aan het verzoek van de consument-koper dan heeft de consument-koper de mogelijkheid om zijn zaak voor te leggen aan de rechter die bevoegd is om consumentenzaken te behandelen dan wel een klacht in te dienen bij de College voor Consumentenrechten.

Bijna in alle steden bestaat een College voor Consumenten rechten ondergebracht bij de plaatselijke Kamer van Koophandel gebouw. De beslissing van het College over een betwiste zaak is bindend voor partijen.

Kortom: Laat u zich goed adviseren voordat u een woning aankoopt. Mocht u tot aankoop van een nieuwbouwproject overgaan dan is het raadzaam om altijd een notariële overeenkomst met de bouwaannemer te sluiten aangezien u in dat geval zult genieten van de ruime keuze mogelijkheden die de Wet op de Consumenten bied.

donderdag 23 juni 2011

Erfrecht perikelen

In een prachtige omgeving van Kas wordt door een koppel een pittoreske vakantie huisje gekocht. Met alle liefde wordt deze gemeubileerd en gestoffeerd. Na enkele jaren overlijdt de man en laat hij middels een testament zijn vermogen aan mevrouw als enige erfgenaam achter. Ze waren niet gehuwd. De erflater heeft behalve het vakantiehuisje in Turkije een huurhuis en een auto in Nederland. Een klein saldo op de bank zal voor een groot deel opgaan aan de begrafenis kosten. De man had van een eerder huwelijk 3 kinderen, die op basis van het testament dienen uitbetaald te worden. De gemoederen lopen hoog op echter na veel geschrijf wordt het bedrag dat door de advocaten wordt beschreven geaccepteerd door de kinderen. Mevrouw betaalt hiernaast over de woning in Turkije vrij hoge successierechten aan de Nederlandse belastingdienst. Al met al is ze 45.000 euro kwijt.

Mevrouw daarentegen wil graag de woning in Turkije op eigen naam verkrijgen , liefst op naam van haar eigen kinderen. Ze krijgt bij de Tapukantoor te horen dat dat met de stukken uit Nederland niet zondermeer zal lukken. Ze wordt verwezen naar een advocaat. Ze komt erachter dat met het testament en met de verklaring van erfrecht een aantal stappen ondernomen moeten worden eer zij de woning op naam kan verkrijgen. Het zal niet makkelijk worden aangezien de Turkse erfrecht regels vrij strak zijn en testamentaire erfgenaamschap niet zonder meer wordt geaccepteerd. Toch heb ik een hard hoof in deze zaak en wil een poging wagen om op basis van de internationale privaatrecht haar enige erfgenaamschap te laten accepteren. U begrijpt al dat de Hoge Raad zich over deze zaak zich heeft moeten buigen. Hoge Raad geeft mevrouw gelijk, alleen ondertussen hebben de kinderen middels een andere advocaat -zonder haar rechten in acht te namen – onrechtmatig de woning zich toegeëigend op basis van hun wettelijke erfgenaamschap. Namelijk door bij een andere rechtbank middels hun geboorteregisters een Turkse verklaring van erfgenaamschap aan te vragen zonder aan te geven dat er een testamentaire erfgenaam bestaat. De Turkse rechtbank kan namelijk niet verifiëren of er andersluidende testament bestaat in het buitenland.

U begrijpt al dat mevrouw een aantal andere rechtsacties moet ondernemen -naast de bestaande rechtszaak - om te zorgen dat de woning op haar naam wordt geschreven.

De kosten van deze acties tezamen met de betalingen die ze reeds aan de kinderen heeft gedaan overstijgen de marktwaarde van de woning. Dat ziet mevrouw ook in. Ik adviseer mevrouw om een terugvorderingsactie in Nederland te starten dan door te gaan voor een langdurige en kostbare rechtszaken in Turkije. Ze zal daar sneller succes en verhaal hebben dan in Turkije aangezien de overdracht van de Tapu op naam van de kinderen voldoende bewijs verleent voor de terugvorderingactie in Nederland.

Of een koppel een samenlevingscontract heeft op geen heeft, als u niet gehuwd bent is het verstandig om in leve een jurist te raadplegen over uw persoonlijke vermogensituatie bezien in het daglicht van de Turkse erfrecht, opdat het recht ook zegeviert na het overlijden van een van de partners.

Selma Ören
Advocate
Partner ABC Consultancy

maandag 20 juni 2011

Niet betalen van je maandelijkse lasten



De meeste appartement eigenaren en of (site) complexen betalen maandelijkse lasten aan de Vereniging van Eigenaren. Juridisch is het niet mogelijk dat je niet betaald. Het niet nakomen van de maandelijkse lasten kan zelfs leiden tot verkoop van je appartement. Niet leuk natuurlijk als je met je koffers voor "je eigen huis" op de stoep staat.

De Voorzitter van de Vereniging van Eigenaren kan heel eenvoudig een incasso procedure starten door een advocaat hierbij te betrekken. Uiteraard zijn er ook andere oplossingen bedacht zie enkele voorbeelden.

zondag 19 juni 2011

Niet goed Opgeleverde Gebouwen

Beste lezers,
Dit keer wil ik het hebben over een onderwerp die mij de afgelopen maanden behoorlijk bezig heeft gehouden: Klachten over niet opgeleverde dan wel gebrekkig of slecht opgeleverde zaken bij gebouwen.

Een subtiel verschil tussen beide klachten alleen wettelijk gezien zijn er grote verschillen tussen de klachten waarop het recht kan zegevieren. Ik zal hieronder uitleggen waarom.

Niet opgeleverde zaken bij gebouwen zijn zaken die toegezegd zijn door de aannemer maar die bij de oplevering niet zijn nagekomen. Men kan alsnog binnen 5 jaar na oplevering van de woning nakoming van deze incomplete zaken vorderen. Van belang in deze is dat u als koper de toezeggingen juridisch kunt bewijzen. Mondelinge toezeggingen hebben geen enkele waarde. Uiteraard zijn de toezeggingen van de aannemer in zijn reclame brochures en andere verkoopmateriaal naast de verkoopovereenkomst ook geldig.
Dus zorg ervoor dat u een overeenkomst met alle toezeggingen erin schriftelijk en ondertekend van de aannemer krijgt.. Mocht u een overeenkomst met de makelaar ondertekenen zorg ervoor dat of de aannemer deze overeenkomst alsnog ondertekent dan wel dat u een schriftelijke makelaarsovereenkomst van de makelaar krijgt dat hij officieel gerechtigd is om namens de aannemer de woningen te verkopen.

Daarentegen zijn gebrekkig of slecht opgeleverde zaken, zaken die conform de overeenkomst weliswaar zijn opgeleverd alleen gebrekkig of slecht zijn opgeleverd. Verder wordt onderscheid gemaakt tussen zichtbare gebreken en verborgen gebreken.
Zolang in de overeenkomst geen bouwgarantie afspraken zijn gemaakt dienen zichtbare gebreken schriftelijk binnen 1 jaar na opleverdatum van de woning aan de aannemer officieel kenbaar te maken, op straffe dat men zijn rechten in deze verliest. Hoewel een aantal uitzonderingen door de Turkse Hoge Raad in deze is gemaakt wordt in principe de algemene Iskan datum als opleverdatum vastgesteld.
Kortom zorg ervoor dat als de opgeleverde woning volgens u zichtbare gebreken toont u deze gebreken zo spoedig mogelijk schriftelijk aan de aannemer kenbaar te maken. Ik adviseer om de kennisgeving via de notaris aan de aannemer te betekenen. Op deze wijze wordt de inhoud van de brief ook officieel vastgesteld. Dit kan later in een eventuele gerechtelijke procedure van groot belang zijn.

De verborgen gebreken zijn gebreken aan het bouwwerk die door gebruik met de tijd zichtbaar worden. Deze gebreken dienen ook binnen 1 jaar na bekend worden aan de aannemer te worden betekend op straffe dat men zijn rechten in deze verliest.

Zowel bij zichtbare als bij onzichtbare gebreken heeft de koper het recht om binnen 5 jaar na opleverdatum van de woning nakoming of schadevergoeding te vorderen, mits de voorwaarde tot versturen van de schriftelijke kennisgeving aan de aannemer, zoals hierboven uitvoerig is uiteengezet, wordt nagekomen door de koper.

Voor alle duidelijkheid de verplichte officiële kennisgeving van 1 jaar bij gebrekkig opgeleverde bouwwerken geldt alleen indien er in de overeenkomst geen bouwgarantie clausule is opgenomen. Als de overeenkomst een bouwgarantie clausule bevat kunt u te allen tijde binnen de aangegeven termijn (meestal 5 jaar) de nakoming als schadevergoeding vorderen. Uiteraard is het verstandig om de omstandigheden van iedere zaak in zijn eigen merites te laten beoordelen door een vakbekwame jurist.