Advocaat Turkije: Veilig vastgoed kopen in Turkije met alle tips en truks

Pagina's

dinsdag 19 juli 2011

Veilig vastgoed kopen in Turkije met alle tips en truks


Meneer en mevrouw Smit hebben een mooi appartement gezien met fantastisch uitzicht en helemaal in hun prijsklasse. De makelaar die het object aanbiedt is, vinden ze, zó aardig en heeft bovendien een mooi kantoor. Daar tekenen ze gedrieën het contract voor aankoop van de woning die volgend jaar klaar moet zijn Als de opleveringsdatum in zicht komt, hebben meneer en mevrouw Smit volgens de overeenkomst 90% van het koopbedrag betaald en boeken hun reis naar Turkije. Daar blijkt het hele complex nog maar half af te zijn gebouwd. De Smits gaan verhaal halen bij de makelaar, maar die blijkt zijn mooie kantoor te hebben verlaten. Niemand weet wanneer of waarheen hij is vertrokken. Het enige wat de Smits hebben, is het emailadres dat ze altijd gebruikten en het contract. "Maar daar hebben ze niets aan. Deze mensen zijn nu afhankelijk van de goede wil van de aannemer of grondeigenaar om het appartement in handen krijgen", zegt Selma Ören. "Waar veel mensen vaak niet bij stil staan, is dat in vrijwel alle gevallen, de makelaar niet degene is die juridisch gerechtigd is om een bepaald object te verkopen. Hij is een tussenpersoon. Je kunt op basis van een verbintenis met een makelaar geen woning opeisen. Er is natuurlijk bewijs dat er geld is overgemaakt, maar dat zegt niets over het appartement. Dat bewijs kan alleen gebruikt worden om het bedrag terug te vorderen van de makelaar. Maar die is in zo'n geval vaak de spreekwoordelijke 'kale kip' waar niets van te plukken valt. Mijn advies: zoek voor de aankoop uit wie juridisch gerechtigd is om de woning te verkopen, in de meeste gevallen de grondeigenaar of de aannemer. Zorg dat hun handtekening op het contract komt te staan."


Sinds de oprichting van ABC Consultancy in 2001 heeft advocaat Selma Ören te maken gehad met honderden uiteenlopende zaken die allemaal betrekking hadden op de aankoop van onroerend goed of grond in Turkije. Sommige leidden tot een rechtzaak, andere konden zonder tussenkomst van een rechter afgehandeld worden. Maar hoewel iedere cliënt en ieder probleem uniek is, is er volgens de advocate duidelijk vooruitgang merkbaar. " De Turkse vastgoed markt is de afgelopen jaren transparanter geworden en er is meer controle. Wetgeving is verbeterd en er is meer informatie beschikbaar. Daardoor zijn cliënten veel mondiger geworden en komen ze beter beslagen ten ijs. Enkele jaren geleden kwamen mensen bij mij als het leed eigenlijk al was geschied, tegenwoordig kloppen ze al in een vroeg stadium aan. En verder zijn ook makelaars en projectontwikkelaars beter geïnformeerd en bereid gedegen informatie te verstrekken. Degenen die dat niet wilden of niet deden, hebben deze laatste twee jaren -toen de markt om allerlei redenen is ingezakt - niet overleefd. Alleen solide bedrijven die hun klanten serieus nemen, hebben stand gehouden."
Wel of geen Iskan
Was het in de beginjaren van 2000 vooral de vraag of klanten hun eigendomsbewijs (Tapu) wel konden krijgen of niet, tegenwoordig hebben de problemen vooral te maken met de volgende drie onderwerpen: de Iskan, de Vereniging van Eigenaren en al dan niet zichtbare gebreken aan woningen.
Mr. Ören: "Nu is de vraag niet meer: 'kan ik mijn Tapu krijgen', maar: 'kan ik mijn Iskan krijgen'. Een Iskan is eigenlijk niets meer dan het bewijs dat een bouwer heeft gebouwd conform de bouwvergunning, goede materialen heeft gebruikt en zijn sociale premies heeft betaald. Tot voor 2003 was een Iskan niet verplicht, maar de Turkse overheid zag in dat het een perfect middel was om overal gelegaliseerde bouw te krijgen. Dus in 2003 is het alsnog verplicht gesteld. Zodra een gebouw af is, gaat de projectontwikkelaar naar de gemeente voor zijn Iskan. Als die is afgegeven, kan de nieuwe eigenaar ook naar de gemeente om zijn Iskan aan te vragen. Als eigenaar heb je je Iskan nodig om een electriciteits- en waterabonnement op je eigen naam krijgen."
Onderzoek
Als mensen bij Selma Ören terecht komen met het verzoek om juridische begeleiding bij zaken betreffende onroerend goed, zijn er verschillende mogelijkheden. Er kan bijvoorbeeld een contractonderzoek gedaan worden. Dat betekent dat de papieren worden gecontroleerd op mogelijke valkuilen.
Een andere mogelijkheid die ABC Consultancy biedt, is een onroerend goed onderzoek. Hierbij wordt met name uitgezocht wat de juridische status is van een object en mogelijkerwijs ook de solvabiliteit van de verkopende partij. "Wie is juridisch gerechtigd om de woning te verkopen, is er een Iskan afgegeven, is de verkopende partij een solide onderneming of is het een kale kip waar bij een misstand niets te halen valt? En als je een sleutelklaar object koopt: rust er een hypotheek op? Allemaal vragen die belangrijk zijn als je vastgoed wilt kopen in Turkije."
Een ander onderdeel van het onroerend goed onderzoek is het opstellen van een besteklijst. "We hebben de laatste tijd steeds meer zaken - aangespannen door zowel particulieren als door Verenigingen van Eigenaren - die betrekking hebben op niet nagekomen afspraken van de bouwer. Niets is zo vervelend om achteraf te moeten constateren dat het je woning aan bepaalde zaken ontbreekt, terwijl de aannemer die wel heeft beloofd. Je hebt van die bloedzuigers die achteraf zeggen: ja, maar dat kost extra. Of helemaal geniepig: dan staat er in de brochure heel mooi: 'met generator'. Maar is dat een generator alleen voor de lift of voor alle appartementen. Dat is nogal een verschil als de electriciteit uitvalt en je in het donker zit." "Nog een leuke waar we zelfs even om moesten lachen: in de brochure staat: fitnessruimte. Leuk denk je, kan ik mooi wat aan mijn conditie doen tijdens mijn vakantie. Nee, 'ruimte', staat er letterlijk en dat is ook alles wat wordt geleverd. De toestellen moeten door de WE worden aangeschaft. Om dit soort onprettige verrassingen achteraf te voorkomen, is het goed om van tevoren een gedegen besteklijst op te stellen."
Vereniging van Eigenaren
De laatste vijf jaar zijn aan de Turse Rivièra honderden gebouwen en complexen opgeleverd, waarvan het merendeel van de woningen is verkocht aan buitenlandse investeerders. Ieder gebouw of complex is tegenwoordig verplicht een Vereniging van Eigenaren (WE) op te richten conform de Appartementenwet. En veel zaken die hier direct mee te maken hebben of eruit voortvloeien, komen tegenwoordig op het bureau van Selma Ören terecht. Vragen van 'Kunnen we in eigen land vergaderingen houden' tot 'Moet alles in het Turks worden bijgehouden?' vinden hun weg naar haar emailbox. "Sommige vragen zijn eenvoudig te beantwoorden, andere zaken liggen complexer en leiden soms tot een rechtzaak."
Waar VVE's echter het meest mee kampen vandaag de dag, is het innen van alle servicekosten en onderhoudsgelden. "Gelukkig biedt de in 2007 veranderde appartementenwet meer mogelijkheden voor verenigingen om wanbetalers sneller aan te pakken. Binnenkort staat die gewijzigde appartementenwet op onze website, zodat VVE-bestuurders en leden zelf ook kunnen lezen welke mogelijkheden en beperkingen er zijn."
Erfrecht
Het is interessant om te zien hoe de Turkse onroerend goed markt zich ontwikkelt en daarmee ook de problematiek verschuift. Selma groeit mee met haar klanten, zegt ze. En ook het rechtssysteem in deze omgeving krijgt meer en meer te maken met zaken die betrekking hebben op buitenlandse investeerders en hun onroerend goed. "Iets waar ze zichtbaar aan moeten wennen. Rechters zijn niet gewend aan Europeanen in hun rechtbank. Die stellen soms vragen waar een Turkse burger niet eens aan denkt. En ik zie een rechter me soms aankijken alsof ik niets beters te doen heb dan gedupeerde kopers verdedigen die een schadevergoeding willen omdat bij wijze van spreken hun deurposten niet helemaal recht staan." "Een ander belangrijk item is erfrecht. Er loopt momenteel een zaak van ons met betrekking hierop bij het hooggerechtshof. Wij willen proberen jurisprudentie te krijgen, want we merken dat dit een onderwerp is waar veel rechters zich niet aan willen branden of niet in willen verdiepen. Terwijl het steeds vaker voorkomt en gaat voorkomen. Immers, een grote groep buitenlanders van middelbare leeftijd kocht tien, acht jaar geleden een appartement. Die beginnen nu ouder te worden en dan komt het voor dat een van hen overlijdt. Maar een testament opgesteld in een ander land, wordt niet klakkeloos geaccepteerd in Turkije. Normaal prevaleert Internationaal Recht boven het recht van een land, maar bij onroerend goed zijn er weer uitzonderingen. Normaal prevaleert International Privaatrecht boven Turks Recht maar in geval van onroerend goed weer niet. De problemen waar mijn cliënten en ik op stuiten, is dat volgens Turks Recht een deel van de woning of grond naar personen gaat die volgens de wil van de overledene niet in aanmerking gekomen zouden zijn. Voordat er meer duidelijkheid is, adviseer ik dan ook ten zeerste om een testament in Turkije in het Turks te laten opmaken." Maar hoezeer Selma Oren ook adviseert en begeleidt, niet iedereen accepteert haar bevindingen. Want ook de liefde voor een huis maakt soms blind. Zo klopten op een dag meneer en mevrouw de Vries bij haar aan. Ze wilden graag een appartement in Cikcilli kopen waarvan de bouw op dat moment halverwege was. Selma doet een solvabiliteitsonderzoek. Daaruit blijkt dat de bouwer weinig ervaring heeft, geen kapitaal in voorraad heeft en dat het contract niet waterdicht is. Selma raadt hen af het object te kopen. Meneer en mevrouw de Vries willen het echter graag hebben en doen een aanbetaling. En nog één, en nog één. "Dat was in 2003. Het appartement is nu nog steeds niet af."
Mensen doen uiteindelijk wat ze willen, zegt de advocate. "En ik kan niet meer doen dan mijn uiterste best. Ik wil uiteraard winnen, zo zit ik in elkaar. Maar soms is winnen niet de beste oplossing, of het is gewoon niet haalbaar. Dan proberen we zoveel mogelijk tot een win-win situatie te komen. En soms moet je om jezelf te beschermen je verlies nemen. Want een rechtzaak is geen boek dat je dicht kan doen als je er geen zin meer in hebt. Een rechtzaak in Turkije kan maanden, soms jaren, duren en elke keer wordt je weer herinnerd aan je problemen en moetje ermee bezig zijn. Vaak tijdens een vakantie. Maar, zoals ik al zei, verreweg de meeste aankopen verlopen tegenwoordig probleemloos. En wie zich echt veilig wil voelen, doet er verstandig voor er een euro is overgemaakt, advies in te winnen. Al was het alleen maar om achteraf een hoop energie en tijdverspillende ellende te besparen. Want je koopt ten slotte een huis in Turkije om te genieten, niet?"

Geen opmerkingen:

Een reactie plaatsen

Wij danken u voor uw commentaar.
De publicatie zal verschijnen na verificatie van onze editor afdeling.