Verhuren van uw woning in Turkije

Heeft u een woning in Turkije en staat het een groot deel van het jaar of altijd leeg? Verhuren is dan de meest gangbare optie om er waarden aan toe te voegen. Natuurlijk komen hier een aantal zaken bij kijken, zoals een rechtsgeldige huurovereenkomst, huurbelasting, inkomsten belasting in Nederland en Turkije enz.

Huurovereenkomst

Huurovereenkomsten in Turkije zijn vaak standaard documenten waarin alle standaard voorwaarden zijn opgenomen. Extra voorwaarden kunnen naast de standaard voorwaarden in de overeenkomst worden opgenomen. Een aantal voorbeelden van de belangrijkste voorwaarden zijn de adresgegevens, de betaalcondities, de huurtermijn, de opzegtermijn en de huurverhoging. Let hierbij wel op dat alle inventaris dat zich in de woning bevindt opgenomen wordt in de overeenkomst.

De huurovereenkomst wordt gesloten tussen de huurder en verhuurder, dus de rechtmatige eigenaar van de woning ofwel een door de eigenaar gevolmachtigde persoon (bijv. makelaar). Iemand anders zonder een volmacht is hiertoe niet bevoegd. Voordat een huurovereenkomst wordt gesloten is het gangbaar dat een deposito (borgbetaling) en een voorschot van de huurder worden gevorderd, zodat de verhuring van de woning zeker wordt gesteld. Daarnaast is het vaak verstandig om de maandelijkse huurbedragen over de totale huurperiode middels een aantal Senets garant te stellen. Als bijvoorbeeld een huurcontract wordt getekend voor 1 jaar met een maandbedrag van 500 Turkse Lira, dan dienen er 12 Senets te worden ingevuld en ondertekend door de huurder ten behoeve van de verhuurder. Dit dekt de verhuurder in het geval de huurder de huur voor langere periode niet betaald of er zomaar vandoor gaat. Op basis van die Senets kan een incassoprocedure gestart worden jegens in gebreke blijvende de huurder.

Huur- en inkomstenbelasting

Vanaf 2012 krijgen de verhuurders automatisch een brief van de Belastingdienst met de belastingaangifte van de huurinkomsten. De Ministerie stelt de belasting vast aan de hand van de informatie die verkregen wordt van verzekeringsmaatschappijen, Tapu-kantoren en banken. Bent u het niet eens met het bedrag en ontvangt u minder huur dan vermeld in de brief, dan kunt u bezwaar indienen en dient u dit zelf te bewijzen. Geeft u echter verkeerde gegevens op en wordt dit ontdekt door de Ministerie, dan riskeert u een boete ter hoogte van de belastingplichtige bedrag van de afgelopen 5 jaren met rente en boete. Het is daarom altijd verstandig om de huurbedragen op eigen Turkse bankrekening te laten storten, zodat het tevens kan dienen als bewijsmiddel jegens de Ministerie van Financieen en de belasting dienst.

Officieel dient u uw 2^de huis in Turkije aan te geven bij de belastingdienst, deze valt in dat geval onder uw vermogen. Volgens het Nederlandse belastingstelsel valt uw 2^de woning dan in Box 3, waarin een fictief rendement van 4% wordt berekend waarover u 30% belasting dient te betalen. Echter, u bent in Nederland wel vrijgesteld van de huurinkomstenbelasting omdat u al belasting betaald voor uw tweede huis in Turkije.

Verkoop van vastgoed aan buitenlanders in Turkije is gestopt

Opgelet tijdelijke stop voor aankoop van onroerende goederen door buitenlanders!

Vanaf vanmiddag is er een tijdelijke stop ingevoerd in Manavgat en Alanya bij het Tapukantoor voor de overdracht van onroerende goederen aan buitenlanders. Dit in verband met de invoering van de nieuwe Tapu wetgeving inzake de wederkerigheidsbeginsel.

Houdt onze website in de gaten voor verdere ontwikkelingen.

De Jaarlijkse Algemene Leden Vergadering

De tijd van het jaar noopt iedere eigenaar van een appartement om aanwezig te zijn dan wel zich te laten vertegenwoordigen bij de jaarlijkse Algemene Ledenvergadering van de Vereniging van Eigenaren. Iedere woningeigenaar woonachtig in een appartementengebouw dan wel een woningpark heeft het recht (en in zekere zin een verplichting) om de algemene jaarlijkse vergadering van het gebouw bij te wonen en zijn stem ten voordele of ten nadele van de besluiten te gebruiken. 

Hoewel er heel wat valt te schrijven over de rechten en verplichtingen van de Vereniging van Eigenaren, wil ik me in dit artikel - zonder volledig te zijn - beperken tot een aantal veelgemaakte fouten of bestuurshandelingen tijdens de vergaderingen.

Een Vereniging van Eigenaren bestaat uit drie organen:

• de Algemene Ledenvergadering, 
• het bestuur 
• De financiële toezichthouder c.q. kascommissie. 

Hierbij mag het bestuur uit één of drie leden bestaan en is verantwoordelijk voor het algemeen dagelijks bestuur en het verlenen van uitvoering aan de besluiten van de leden (eigenaren). Vaak zijn de eigenaren niet op de hoogte van deze regel en hebben ze te veel of te weinig bestuursleden aangewezen. Benoemen van twee bestuursleden is een reden om de vergadering nietig te verklaren.

Tevens dienen de leden een financiële toezichthouder c.q. kascommissie te benoemen. Wettelijk dient de toezichthouder/kascommissie uit één of drie leden te bestaan en is verantwoordelijk voor de controle over de jaarlijkse financiën die gehouden is door het bestuur. De kascommissie dient ten tijde van de vergadering de verantwoording aan de leden af te leggen. Als er geen toezichthouder bestaande uit 1 lid of een kascommissie bestaande uit 3 leden is benoemd, zijn de leden zelf bevoegd om de jaarlijkse financiën van het bestuur te controleren. U begrijpt al dat dit bij vrij grote complexen ondoenlijk werk is.

Het bestuur dient minimaal een keer per jaar de leden bijeen te roepen. Deze vergadering wordt betiteld als de Algemene Ledenvergadering. Alle andere vergaderingen worden als Buitengewone Ledenvergadering betiteld. Voordat de vergadering plaatsvindt wordt aan de hand van een aanwezigheidslijst het aantal stemmen bepaald. Hierna wordt een dagvoorzitter en een notulist benoemd. De voorzitter van het bestuur is niet automatisch de dagvoorzitter van de vergadering. De dagvoorzitter begeleidt de vergadering aan de hand van de agenda die de leden met de uitnodiging 15 dagen voordat de vergadering plaatsvindt hebben ontvangen. De notulist houdt de notulen van de vergadering in de desgewenste taal bij. De notulen van een vergadering moet niet verward worden met de besluiten die in het besluitboek worden opgenomen.

Iedere Vereniging van Eigenaren dient een besluit- alsmede een kasboek te hebben waarvan alle pagina’s notarieel bekrachtigd zijn. De inkomsten en uitgaven van het bestuur dienen bijgehouden te worden in een kasboek. Alle besluiten genomen ten tijde de vergadering alsmede door het bestuur buiten de vergaderingen om dienen in het besluitboek ingeschreven te worden. De besluiten genomen ten tijde de vergadering dienen door de aanwezigen te worden ondertekend. Het liefst worden deze besluiten ter plaatse met de hand in het besluitboek opgenomen, maar een getypte versie na de vergadering is ook mogelijk, mits iedere aanwezige eigenaar een paraaf heeft gezet op de uitdraai van het genomen besluit. Het correct opnemen van de genomen besluiten is van groot belang voor uitvoering geven aan het besluit, zoals incasseren van de contributiebetalingen.

Een heersende misvatting is dat het ondertekenen van een aanwezigheidslijst ook gelijk een goedkeuring is van het genomen besluit. Ieder lid dient afzonderlijk de besluiten te ondertekenen en indien nodig naast zijn ondertekening te noteren waarom hij niet akkoord is met het besluit.

Indien een eigenaar niet aanwezig kan zijn op de Algemene Ledenvergadering, dan mag hij zijn stem middels een simpel opgestelde brief aan een derde afgeven. Deze persoon hoeft geen eigenaar te zijn. In de brief moet wel worden opgenomen wie de volmachtgever is, wie de gevolmachtigde is en voor welke vergadering de volmacht wordt afgegeven. Een volmacht is persoonsgebonden. Dit houdt in dat men niet voor iedere woning apart een volmacht af hoeft te geven. Wel dient men rekening te houden met het feit dat als een woning gedeeld wordt (in eigendom) dat alle eigenaren de volmacht persoonlijk dienen te ondertekenen. Overigens als de woning in eigendom gedeeld is (zoals bij echtgenoten) dient degene die aanwezig zal zijn bij de vergadering, schriftelijk te worden gevolmachtigd door de ander. Over het algemeen gaat dit goed, alleen het is hierbij erg belangrijk dat de schriftelijke volmachten (zie voorbeelden) in het origineel aan de persoon die gevolmachtigd is of aan het bestuur wordt afgegeven. Een kopie is namelijk geen rechtsgeldig document.

Echtscheiding in Turkije

Ontbinding van het Huwelijk
De Turkse echtscheiding valt onder de Turkse familierechtwetgeving. Voor het jaar 1926 was het familierecht gebaseerd op de islam. Na de komst van Mustafa Kemal Atatürk werd staat en godsdienst gescheiden en werd het Burgerlijk Wetboek ingevoerd. Vanwege de moderne ontwikkelingen en internationale verdragen, werd er in 1988 besloten om het scheidingsrecht te wijzigen waardoor de man en vrouw gelijke rechten kregen bij de gevolgen van een echtscheiding. In 2002 zijn vervolgens de laatste wijzigingen aangebracht waarbij ook gelijkheid voor de man en vrouw bij huwelijkssluiting werd gecreëerd.

Procedure echtscheiding
Met behulp van een advocaat kan de man of de vrouw een verzoek tot echtscheiding (Boşanma dilekcesi) indienen bij de rechtbank in de woonplaats van één van beiden of in de woonplaats waar zij voor de procedure de laatste zes maanden samen hebben gewoond. Turkije kent een aantal limitatieve gronden voor een echtscheiding die tijdens een echtscheidingsprocedure kunnen worden aangevoerd:

Overspel

In het oude wet was dit een strafbaar feit, maar het tegenwoordig wordt het niet langer meer als een delict beschouwd. Dat echtgenoten gescheiden leven in het geval van overspel is niet van belang. Daarnaast kan een echtscheiding niet worden aangevraagd indien de echtgeno(o)t(e) het overspel heeft vergeven.

Levensbedreiging, slechte behandeling en aantasting van eer van de partner

De eer wordt aangetast wanneer de eigenwaarde, respect, het aanzien en de trots van de persoon wordt aangetast. In de wet wordt onderscheid gemaakt in de ernst van de aantasting.

Het plegen van een strafbaar feit en het leiden van een eerloos leven

Indien om deze redenen van de echtgeno(o)t(e) het samenleven met hem/haar niet langer verlangd kan worden, ontstaat er een recht om echtscheiding aan te vragen. Aan de grenzen van eerloos gedrag staan geen concrete omschrijvingen in de wet, wel worden er voorbeelden van een eerloos leven gegeven, bijvoorbeeld een liefdesrelatie waardoor de partner en kinderen worden verwaarloosd.

Een geestelijke stoornis

Een geestelijke stoornis bij één van de echtgenoten kan een reden zijn tot het aanvragen van een echtscheiding, mits uit een verklaring van een erkende medische instelling blijkt dat de geestelijke stoornis ongeneeslijk is.

Verlating

Een echtscheidingsprocedure op grond van verlating kan pas geopend worden indien de situatie tenminste zes maanden heeft geduurd. De rechter geeft hierbij de verlatende echtgeno(o)t(e) twee maanden de tijd om terug te keren naar de echtelijke woning. Keert de verlatende echtgenoot na twee maanden niet terug, dan heeft de andere echtgenoot het recht om een rechtszaak aan te spannen.

Duurzame ontwrichting

Ontwrichting is wanneer de verhouding binnen het huwelijk zo moeilijk is geworden, dat het bij elkaar blijven niet langer mogelijk is. Duurzaam houdt in dat het huwelijk blijvend ontwricht is. Er is bijvoorbeeld sprake van duurzame ontwrichting bij zich onttrekken aan huishoudelijke werkzaamheden, gokken, niet kunnen realiseren van de seksuele harmonie en bevrediging, geweld binnen het gezin, zelfmoord pogingen, overmatige opbouwen van schulden etc. Duurzame ontwrichting is een belangrijke scheidingsgrond. Een echtscheidingsverzoek op basis van deze grond kan pas gedaan worden als men minstens één jaar getrouwd is. Een scheidingsvonnis op grond van duurzame ontwrichting wordt over het algemeen sneller uitgesproken.

Is door de rechter de echtscheidingsgrond niet bewezen of ziet de hij kans op een verzoening, dan kan hij besluiten om niet de echtscheiding maar de scheiding van tafel en bed (Düşünme vakti) uit te spreken. Dit is een soort bedenktijd voor beide partijen dat ook door één van de echtgenoten kan worden verzocht. De rechter stelt een periode van scheiding van tafel en bed over het algemeen vast op een periode tussen de één en drie jaar. Daarnaast kan een rechter ook het verzoek tot echtscheiding weigeren voor ten hoogste drie jaar. Blijkt na drie jaar dat het huwelijk niet is verbeterd, dan wordt het verzoek van één van de partners (aan de hand van bewijsstukken) de scheiding per definitie toegewezen.

In Turkije is de duur van een echtscheidingsprocedure heel verschillend. Er zijn verschillende factoren die van invloed kunnen zijn op de duur van de procedure, bijvoorbeeld of de partner wel of niet instemt met de echtscheiding. Over het algemeen duurt een echtscheidingsprocedure één jaar.

Erkenning echtscheiding in Turkije

In het geval dat beide partijen de Turkse nationaliteit hebben, is volgens het Turks recht ook de Nederlandse rechter bevoegd om een echtscheiding uit te spreken. Echter, een door een Nederlandse rechtbank gegeven echtscheidingsbeschikking is niet automatisch rechtsgeldig in Turkije. Om een dergelijke beschikking rechtsgeldigheid te geven dient een erkenningsprocedure bij de Turkse familierechtbank te worden gestart. Hierbij wordt het Nederlandse vonnis alleen getoetst. De aanvrager van het verzoek tot erkenning wordt persoonlijk opgeroepen om aanwezig te zijn. Voor een erkenningsprocedure is nodig: 

• Een verzoekschrift aan de Turkse rechtbank;

• De Nederlandse vonnis voorzien van een apostille stempel en de turkse vertaling van deze. 

• De verklaring waaruit blijkt dat het Nederlandse vonnis definitief is.

Het is hierbij verstandig dat er ook kopieën worden gemaakt van het paspoort/identiteitsbewijs, het huwelijksboekje, de verblijfsvergunning en de Nederlandse scheidingsakte. 

Nieuwe wetswijziging in de Turkse Eigendomswet

Wetswijziging per 4 Mei 2012

Sinds 2006 is het wettelijk mogelijk dat buitenlanders vastgoed kunnen kopen in Turkije. Echter hier zijn een aantal beperkingen aan verbonden, zoals de oppervlakte beperking, de plaats beperking en het wederkerigheidsvereiste. Deze laatste vereiste houdt in dat inwoners van landen die een wederkerigheidsbetrekking hebben met Turkije vastgoed kunnen verwerven in Turkije en andersom. Met de intreding van dit wetsvoorstel verwacht de Turkse onroerend goed markt dat er meer dan 1 miljoen onroerende goederen verkocht zullen worden.

 Momenteel heeft Turkije met meer dan 80 landen een wederkerigheidsbetrekking, waardoor het mogelijk is dat buitenlanders in Turkije vastgoed kunnen aankopen. Echter, op 4 mei 2012 is een nieuw wet van kracht waarin onder andere deze wederkerigheidsbeperking wordt opgeheven. Hetgeen heeft tot gevolg dat bij aankoop van onroerende goederen door buitenlanders niet meer wordt gevraagd naar de wederkerigheidsprincipe, waardoor meerdere nationaliteiten, met bepaalde beperkingen, gerechtigd zijn vastgoed in Turkije te verwerven.

De nieuwe wetgeving bepaald dat voor provincie steden het bestuur van de Provincies zullen bepalen welke gebieden worden opengesteld voor verkoop aan buitenlanders, met een maximum van 10% van de oppervlakte van de betreffende stad. Daarentegen was in de oude wetgeving is een oppervlakte beperking van 2,5 hectare, die in het nieuwe wetsvoorstel is verhoogd naar 30 hectare grond dat per buitenlander verkocht mag worden over geheel Turkije. De voorwaarde hierbij is dat er een bouwproject wordt ingediend aan de betreffende autoriteiten ter goedkeuring van het betreffende project. Deze oppervlaktebeperking kan zelfs met toestemming van de Ministerie van Milieu en Ruimtelijke Ordening en de Ministerie van Financiën worden verhoogd naar 60 hectare.

Daarnaast bepaald de nieuwe wetgeving dat in beginsel bij overlijden van een buitenlander de overdracht van de erfgoederen plaatsvindt door middel van de notariële verklaring van erfrecht, waarmee eveneens alle rechten en plichten verbonden aan het vastgoed worden overgedragen aan de erfgenamen. Echter, bij gevallen waarbij onenigheid bestaat tussen de erfgenamen zal het uiteindelijk weer leiden tot een rechtszaak. De ontwikkeling op het gebied van de erfrechtzaken in Turkije zal een positief zijn, waarmee veel problemen en langdurige rechtszaken vermeden kunnen worden.

Verwacht wordt dat met deze wetswijziging de Turkse onroerend goed markt zal opengooien vooral voor de Russische nationaliteiten en de Arabisch sprekende landen.

Detachering in Turkije

Hoe vaak komt het niet voor dat u mensen tijdelijk wilt aannemen of voor een bepaald periode.

Stel u bent software ontwikkelaar woont en werkt in loondienst in een bedrijf in Nederland. Echter u wilt uw werkzaamheden voortzetten in Turkije, dus er is sprake van detachering. 

• Wat moet ik nog meer doen dan behalve internationale detachering formulieren invullen?
• Ik wil een jaar in Turkije werken. Heb ik een aparte verzekering in Turkije nodig?
• Is het misschien makkelijker als ik als freelancer daar ga werken?
• Wat komt nog meer bij kijken?

Wij zullen verder hierover informeren via onze populaire site. Uiteraard zullen er soortgelijke situaties zich voordoen, waar u mee te maken zult hebben. Aarzel dan niet om direct advies in te winnen via één van onze kantoren. Stuur altijd een email wij zullen u proberen verder te begeleiden.

Detachering & Sociale Verzekering

Internationaal detachering is mogelijk indien het land waar de persoon gaat werken lid is van de EU of de EER (Europese Economische Ruimte) of een verdrag heeft gesloten met Nederland. Het gaat hierbij om verdragen inzake de sociale zekerheid. Er zijn twee mogelijkheden, namelijk een persoon die als zelfstandige of als werknemer in het buitenland gaat werken. Als zelfstandige (freelance valt hieronder) behoudt de persoon gedurende 1 jaar tot maximaal 5 jaar de Nederlandse sociale verzekeringen. Hiervoor dient de persoon wel de detachering aan te tonen met het formulier E101/A1. Middels deze formulier kan de persoon aantonen dat hij/zij verzekerd is in Nederland. Dit formulier kan gedownload worden op de website van de SVB (Sociale Verzekeringsbank). De gronden waarop een Nederlander verzekerd blijft zijn als volgt:

1-     de werknemer in dienst is van een Nederlands bedrijf,

2-     de loon doorbetaald wordt,

3-     de ingehouden socialverzekeringspremies,

4-     de werknemer de nationaliteit heeft van de EU, de EER of een verdragsland inzake de sociale verzekering,

5-     de werknemer in een EU, een EER of een verdragsland tijdelijk gaat werken.

Zorgverzekering

Het is raadzaam om informatie in te winnen bij de betreffende zorgverzekering waarbij de persoon is aangesloten. Immers, bij de meeste zorgverzekeringen is het zo dat men in het buitenland na drie maanden verblijf geen aanspraak meer kan maken op de lopende zorgverzekering.