Advocaat Turkije: Gebrekkig Opgeleverde Gebouwen - Direct kopen van de eigenaar

Pagina's

dinsdag 6 september 2011

Gebrekkig Opgeleverde Gebouwen - Direct kopen van de eigenaar

Hoewel ik eerder over gebrekkig opgeleverde gebouwen c.q. woningen heb geschreven ging dat stuk over situaties waarbij een bouwaannemer betrokken was. Dit keer wil ik het hebben over aankoop van woningen tussen twee burgers in vergelijking tot de aankoopsituatie via een aannemer.

Kan de kopende partij de verkoper, die niet in de hoedanigheid als aannemer heeft gehandeld, aansprakelijk stellen voor de gebreken van de aangekochte woning. Wat zijn de (rand)voorwaarden in deze en in welke termijn dient de kopende partij acties te ondernemen?

  • verjaringstermijn

De wetgever heeft de verjaringstermijn voor een rechtszaak betreffende gebrekkig opgeleverde woningen als 5 jaar opgenomen. Deze termijn begint vanaf datum dat de woning op uw naam bij de Tapu kantoor is ingeschreven, tenzij de verkoper zwaar opzettelijk heeft gehandeld. In dat laatste geval is de verjaringstermijn 20 jaar na Tapu overdracht.

Bij aankopen via een aannemer begint de verjaringstermijn vanaf datum oplevering van de woning. De opleverdatum hoeft niet perse de Tapu overdracht datum te zijn. In praktijk is dit meestal de sleutelklare datum die contractueel is vastgelegd. Hoewel de wetgever geen specifieke verjaringstermijn in deze heeft opgenomen gaat men in praktijk uit van de 5 jarige algemene verjaringstermijn, mits contractueel niets anders is bepaald.

  • gebrekkige oplevering

Gebrekkig of slecht opgeleverde zaken zijn zaken die conform de overeenkomst weliswaar zijn opgeleverd alleen gebrekkig of slecht zijn opgeleverd. De verborgen gebreken zijn gebreken aan het bouwwerk die door gebruik met de tijd zichtbaar worden.

  • meldingsplicht

Bij aankopen tussen twee burgers spreekt de wetgeving niet over een schriftelijke meldingsplicht betreffende de gebreken van het aangekochte goed, terwijl dat wel bestaat bij een aankoop via de aannemer. Zolang in de overeenkomst geen bouwgarantie afspraken zijn gemaakt dient de koper zichtbare gebreken schriftelijk binnen 1 jaar na opleverdatum van de woning aan de aannemer officieel kenbaar te maken, op straffe dat men zijn rechten in deze verliest. Bij onzichtbare gebreken binnen 1 jaar nadat het mankement zich heeft vertoond.

Zorg dus ervoor dat als de opgeleverde woning volgens u zichtbare gebreken toont, u deze gebreken zo spoedig mogelijk schriftelijk aan de aannemer kenbaar maakt. Ik adviseer om de kennisgeving via de notaris aan de aannemer te betekenen. Op deze wijze wordt de inhoud van de brief ook officieel vastgesteld. Dit kan later in een eventuele gerechtelijke procedure van groot belang zijn.

  • bouwgarantieclausule

Voor alle duidelijkheid de verplichte officiële kennisgeving van 1 jaar bij gebrekkig opgeleverde bouwwerken geldt alleen indien er in de overeenkomst geen bouwgarantie clausule is opgenomen. Als de overeenkomst een bouwgarantie clausule bevat kunt u te allen tijde binnen de aangegeven termijn (meestal 5 jaar) de nakoming als schadevergoeding vorderen.

  • slot

Zowel bij zichtbare als bij onzichtbare gebreken heeft de koper het recht om binnen 5 jaar na opleverdatum van de woning nakoming of schadevergoeding te vorderen. Bij aankopen via de aannemer dient de koper als randvoorwaarde zijn zakelijke belang via een schriftelijke kennisgeving aan de aannemer vooraleerst te betekenen, tenzij contractueel anders is bepaald. Uiteraard is het verstandig om de omstandigheden van iedere zaak in zijn eigen merites te laten beoordelen door een vakbekwame jurist.

HT092011

Geen opmerkingen:

Een reactie plaatsen

Wij danken u voor uw commentaar.
De publicatie zal verschijnen na verificatie van onze editor afdeling.