Advocaat Turkije: augustus 2010

Pagina's

zaterdag 7 augustus 2010

Werkvergunningen in Turkije

Werkvergunningingen in Turkije kunt u laten begeleiden en aanvragen via de consultancy kantoor van ABC Consultancy. Een firma met een goed reputatie en al meer dan 10 jaar ervaring in allerlei zaken.

Tevens kunt u via de website van de Turkse Ministerie van werkgelegenheid de aanvraag ook zelf doen.

donderdag 5 augustus 2010

Niet Goed Opgeleverde Gebouwen

Beste lezers,
Dit keer wil ik het hebben over een onderwerp die mij de afgelopen maanden behoorlijk bezig heeft gehouden: Klachten over niet opgeleverde dan wel gebrekkig of slecht opgeleverde zaken bij gebouwen.

Een subtiel verschil tussen beide klachten alleen wettelijk gezien zijn er grote verschillen tussen de klachten waarop het recht kan zegevieren. Ik zal hieronder uitleggen waarom.

Niet opgeleverde zaken bij gebouwen zijn zaken die toegezegd zijn door de aannemer maar die bij de oplevering niet zijn nagekomen. Men kan alsnog binnen 5 jaar na oplevering van de woning nakoming van deze incomplete zaken vorderen. Van belang in deze is dat u als koper de toezeggingen juridisch kunt bewijzen. Mondelinge toezeggingen hebben geen enkele waarde. Uiteraard zijn de toezeggingen van de aannemer in zijn reclame brochures en andere verkoopmateriaal naast de verkoopovereenkomst ook geldig.
Dus zorg ervoor dat u een overeenkomst met alle toezeggingen erin schriftelijk en ondertekend van de aannemer krijgt.. Mocht u een overeenkomst met de makelaar ondertekenen zorg ervoor dat of de aannemer deze overeenkomst alsnog ondertekent dan wel dat u een schriftelijke makelaarsovereenkomst van de makelaar krijgt dat hij officieel gerechtigd is om namens de aannemer de woningen te verkopen.

Daarentegen zijn gebrekkig of slecht opgeleverde zaken, zaken die conform de overeenkomst weliswaar zijn opgeleverd alleen gebrekkig of slecht zijn opgeleverd. Verder wordt onderscheid gemaakt tussen zichtbare gebreken en verborgen gebreken.
Zolang in de overeenkomst geen bouwgarantie afspraken zijn gemaakt dienen zichtbare gebreken schriftelijk binnen 1 jaar na opleverdatum van de woning aan de aannemer officieel kenbaar te maken, op straffe dat men zijn rechten in deze verliest. Hoewel een aantal uitzonderingen door de Turkse Hoge Raad in deze is gemaakt wordt in principe de algemene Iskan datum als opleverdatum vastgesteld.
Kortom zorg ervoor dat als de opgeleverde woning volgens u zichtbare gebreken toont u deze gebreken zo spoedig mogelijk schriftelijk aan de aannemer kenbaar te maken. Ik adviseer om de kennisgeving via de notaris aan de aannemer te betekenen. Op deze wijze wordt de inhoud van de brief ook officieel vastgesteld. Dit kan later in een eventuele gerechtelijke procedure van groot belang zijn.

De verborgen gebreken zijn gebreken aan het bouwwerk die door gebruik met de tijd zichtbaar worden. Deze gebreken dienen ook binnen 1 jaar na bekend worden aan de aannemer te worden betekend op straffe dat men zijn rechten in deze verliest.

Zowel bij zichtbare als onzichtbare gebreken heeft men het recht om binnen 5 jaar na opleverdatum nakoming of schadevergoeding te vorderen, mits de schriftelijke kennisgeving van de gebreken binnen 1 jaar na oplevering dan wel bekend worden aan de aannemer is verstuurd.

Voor alle duidelijkheid de verplichte officiële kennisgeving van 1 jaar bij gebrekkig opgeleverde bouwwerken geld alleen indien er in de overeenkomst geen bouwgarantie clausule is opgenomen. Als de overeenkomst een bouwgarantie clausule bevat kunt u te allen tijde binnen de aangegeven termijn (meestal 5 jaar) de nakoming als schadevergoeding vorderen. Uiteraard is het verstandig om de omstandigheden van iedere zaak in zijn eigen merites te laten beoordelen door een vakbekwame jurist.

zondag 1 augustus 2010

Veranderde visumregeling Turkije!


Voor Buitenlanders die regelmatig naar Turkije gaan, is het belangrijk te weten dat er een nieuwe visumregeling is ingevoerd die lijkt op de Schengen visaregeling. In plaats van het oude 90-dagen visum dat tussentijds vernieuwd kon worden door even over de grens te gaan. Nu is er een 90/180 dagen visum.
Over een periode van 180 dagen, mag je (opgeteld of aaneengesloten) 90 dagen in Turkije doorbrengen, maar het visum kan pas op de 181e dag vernieuwd worden.
De langer dan 90 dagen te verblijven, betekent dat je het land uitgezet wordt of een fikse boete (of zelfs een tijdelijke verbanning) kunt krijgen.

Deze visumregeling was al lange tijd zo, maar werd zoveel mogelijk door de vingers gezien door de Turkse autoriteiten. Sinds 14 juli worden ze stricter toegepast. De regeling geldt voor 63 landen, waaronder ook Nederland en Belgie.

Kortom vanaf 14 juli gelden er andere voorwaarden aan de Turkse visa gelden. Met andere woorden zelfde regels als die Schengen stelt: maximaal 90 dagen in TR daarna 3 maanden buiten TR en daarna kan men weer in aanmerking komen voor een nieuw visum.


De iskan

Waar staat het voor?
Wie kan het aanvragen?
Onder welke voorwaarden?
Waarom is de iskan belangrijk?

Hieronder leest u alles wat u moet weten over de iskan.

Met 'Iskan' wordt de algemene iskan bedoeld. De algemene iskan moet men niet verwarren met de individuele iskan (ferdi iskan). Hieronder kunt u meer lezen over de individuele iskan. De algemene iskan wordt ook wel de 'yapı kullanım izni' genoemd. Vertaling van deze drie woorden geeft al aan waar het voor staat, namelijk
'toestemming voor gebruik van het gebouw'.
Ik heb mijn eigen vertaling voor de iskan, namelijk 'legale bouw'.

De algemene iskan dient schriftelijk aangevraagd te worden door de bouwer cq. de aannemer, dan wel de grondeigena(a)r(en) bij de afdeling bouwzaken van de plaatselijke Gemeente.

Naar aanleiding van het verzoek van de aanemer onderzoekt een buitendienst ambtenaar of het bouwwerk (meestal een appartementcomplex) is gebouwd conform de bouwvergunning en de goedgekeurde bouwplannen. Het niet voltooien van de gemeenschappelijke tuin en/of zwembad kan voldoende reden zijn om de iskan niet af te
geven.

Verder wordt door de Gemeente onderzocht of de aannemer zijn andere verplichtingen, zoals het betalen van de sociale verzekeringspremies van de bouwvakkers, het betalen van de verbruikte electriciteits- en waterrekeningen voor de bouw, het betalen van de gemeentelijke leges en onroerendgoedbelasting heeft voldaan.
Ook wordt bekeken of het gebouw voldoet aan de wettelijke veiligheidsvoorschriften, zoals een goedgekeurde lift en brandtrap.
Indien de aannemer voor het gebouw geen Iskan kan verkrijgen bij de Gemeente kunnen de bewoners van het gebouw geen aanspraak maken op de individuele iskan. En de
individuele iskan zorgt er nu juist voor dat bij u thuis een meter wordt geplaatst.

Een bewoner van het gebouw kan alleen in aanmerking komen voor zijn individuele iskan
indien reeds een algemene iskan is verkregen voor het gebouw. Zonder de individuele iskan kan de bewoner jammergenoeg geen aanspraak meer maken op de lokale water- en/of electriciteitsaansluiting. Het gebruik van de algemene openbare nutsvoorzieningen is
prijsvriendelijker als het gebruik van de bouwstroom en water.

Ik zeg 'geen aanspraak meer', omdat per 1 januari 2005 de wetgever het hebben van de
individuele iskan verplicht heeft gesteld voor het gebruik van openbare nutsvoorzieningen.
Voor deze datum was het mogelijk om water- en/of electriciteitsaansluiting te verkrijgen,
zonder dat het gebouw een algemene iskan had.
De wetgever tracht hiermee illegale bouw te verhinderen en druk uit te oefenen op
aannemers die hun verplichtingen niet zijn nagekomen.

Ik heb in de praktijk meerdere malen meegemaakt dat een Gemeente de
watervoorziening van een gebouw laat afsluiten, doordat het gebouw geen iskan heeft.
Ofschoon in zulke situaties voor de bewoner(s) bezwaar- en beroepmogelijkheden openstaan, kunt u zich wel indenken dat uw woongenot behoorlijk wordt beperkt tijdens de juridische procedure.

Dus let erop dat het appartement of woning die u voor ogen hebt reeds een iskan papiertje
heeft.

Aankoop woning Turkije

Een aantal vragen van de heer en mevrouw Hemmelder uit Alanya betreffende hun aankoop in Alanya.

De vragen zijn hieronder weergegeven:

(wegens privacy redenen is de naam van de makelaar niet opgenomen.)

1. We hebben op het kadaster in Alanya samen met de verkopende partij een schriftelijke overeen- komst (soort bereidverklaring) ondertekend, waarbij handtekeningen over elkaar pasfoto's wordt gezet. Na ondertekening hiervan is een nieuwe tapu gemaakt en in afschrift aan ons verstrekt. Uit navraag bij de makelaar blijkt dat het in Turkije, anders dan in NL, niet mogelijk is om een afschrift van genoemde overeenkomst te krijgen.
Klopt deze gang van zaken?

2. In dezelfde overeenkomst wordt gesproken van een appartement op de 4e etage terwijl ons appartement op de 5e etage ligt. Door de tolk en makelaar is toegelicht dat alleen het aantal woonlagen wordt geteld. Dus als (zoals in dit project) de begane grond alleen gemeenschap- pelijke ruimten heeft geldt dit niet als (woon) etage; vandaar het verschil.
Klopt deze werkwijze?

3. In de tapu wordt een eigendomsaandeel genoemd van 4/504 in het totale project (betreft in totaal 4 gebouwen á 40 appartementen).
Uit navraag bij makelaar blijkt dat deze breuk voor ieder appartement gelijk is, ongeacht de grootte van de appartementen (variërend van 100 m2 tot meer dan 250 m2) en dat het - anders dan in NL - in Turkije te doen gebruikelijk is dat iedere eigenaar een gelijk aandeel heeft in het totaal en dat in de regel de servicekosten gelijk liggen.
Klopt dit laatste?

Antwoorden:

1. Tijdens de overdracht van de Tapu (het eigendomsbewijs) ondertekenen de kopende en verkopende partij de werkelijke akte van levering, waarbij partijen hun handtekeningen over elkaars pasfoto's zetten. Het is juist dat partijen geen kopie van deze akte ontvangen. Daartegenover krijgen ze als bewijs een origineel Tapu document.

2. Het is niet mogelijk dat een vierde verdieping als vijfde verdieping is aangemerkt. Mijns inziens is er sprake van slordigheid in de akte van splitsing en het bestuursreglement.
De tapu ambtenaren die de leveringsakte doen opstellen zijn gebonden met de details van de akte van splitsing. Indien de bouwaannemer niet de juiste details van de bouwvergunning in de akte van splitsing heeft verwoord is het goed mogelijk dat er onjuistheden voorkomen in de akte van levering.

3. Wanneer een bouwproject wordt goedgekeurd door de Gemeente dient de bouwaannemer het nog te bouwen appartementsgebouw door middel van een akte van splitsing in appartementen en een bestuursreglement te laten registreren als onafhankelijke woningdelen (appartementen) bij de Tapukantoor. De onafhankelijke apparte- menten kunnen dan met een eigen zelfstandige Tapu verkocht worden. Er is sprake van mandeligheid (mede-eigendomschap) indien de splitsing bij de Tapu niet heeft plaatsgevonden.
Ook het eigendomsaandeel heeft direct te maken met de akte van splitsing van het gebouw.

De grootte van het appartement is bepalend voor het eigendomsaandeel in de gehele oppervlakte van de bouwgrond. Dit dient ook te worden weergegeven op de Tapu.
Ofschoon ieder lid van de Vereniging van Eigenaren recht op één stem per appartement heeft (ongeacht het eigendom- saandeel), is het eigendomsaandeel wel bepalend voor de bijdrage in de servicekosten! Bijvoorbeeld een woning met een oppervlakte van 100m2 zal minder verwarmingskosten hoeven te betalen als een woning van 250m2.

De servicekosten daargelaten, het eigendom- saandeel is van evident belang voor het veiligstellen van de eigendomsrechten en opstalrechten in de grond indien het gebouw wordt verwoest door brand of anderszins.
Door middel van de tussenkomst van de rechter is het mogelijk om de onjuiste akte van splitsing bij de Tapukantoor te laten wijzigen op basis van de juiste gegevens van de bouwvergunning.

Huurovereenkomst

Iedereen zal ooit wel eens direct of indirect te maken hebben (gehad) met het huren van een woning. Ofschoon de hoofdlijnen van een Turkse huurovereenkomst niet zo zullen verschillen van de West-Europese, zijn er toch juridische aspecten die ik hier puntsgewijs naar voren wil brengen.

Controleer of de verhuurder de rechtmatige eigenaar dan wel de rechtmatige gevolmachtigde is van het object. De Tapu gegevens zijn hier van belang. Indien er sprake is van meerdere eigenaars dienen alle partijen betrokken te zijn bij de overeenkomst.
Ook de makelaar kan een huurovereenkomst ondertekenen, zolang hij maar een specifieke notariële volmacht heeft namens de verhuurder. Vraag naar zijn identiteits-papieren en maak een kopie hiervan.

Indien de verhuurder een bedrijf of een onderneming is, dient u erop te letten dat de bestuurder van het bedrijf bevoegd is om de overeenkomst te ondertekenen.
Vraag naar zijn notariële bestuurdersmandaat en let erop of het niet verlopen is.

Zorg dat alle gegevens correct worden opgenomen in de overeenkomst zoals de adresgegevens, betaalcondities, de huur-termijn, de opzegtermijn en het meest belangrijke; de mogelijke huurverhoging bij overeenkomsten langer dan één jaar.

Indien je de huurovereenkomst voor een langere periode dan één jaar afsluit, is het goed deze eenzijdig bij het Tapukantoor te laten registreren. Dit zorgt ervoor dat je huurrechten ook bij toekomstige kopers van de woning wordt gewaarborgd.

Denk aan een inventarislijst; zoals de CV ketel, zonneboiler en keukenapparatuur. Controleer deze lijst op volledigheid en uiteraard of deze zaken c.q. bestanddelen van de woning nog werken.

Let er op dat een deposito (borgbetaling) en een voorschotbetaling twee verschillende begrippen zijn. Bij een borgbetaling gaat het om een borg; dit betekent dat de huurbaas gehouden is om deze betaling bij beëindiging van de overeenkomst te retourneren. Een voorschotbetaling is een vooruitbetaling op de huurpenning. Mocht u na mondelinge afspraak niet doorzetten met de huurovereenkomst dan kunt u geen aanspraak meer maken op de vooruitbetaling tenzij partijen anders zijn overeengekomen. Let erop dat u altijd een schriftelijk bewijs van betaling voorhanden heeft.

Het is gebruikelijk in Turkije dat de verhuurder naast de huurovereenkomst onafhankelijke schuldbewijzen (SENETS) aan de huurder laat ondertekenen. Tracht dit te vermijden. Indien dat niet mogelijk is, zorg dat alle details van de senets worden opgenomen in de overeenkomst onder vermelding van 'teminat' op de senet zelf. Teminat betekent in het Turks borg. Vergeet niet een kopie van de senet te vragen voor uw eigen dossier.

Last but not least: U moet nooit iets ondertekenen dat u niet kan lezen of niet begrijpt! Zorg voor een onpartijdige adviseur of een vertrouwenspersoon.

Coöperatiewoningen Turkije

Het doel van bouwcoöperaties is om goedkope woningen te ontwikkelen en te
bouwen uit gelden die door middel van contributies van de leden zijn verkregen.

Alle leden van de coöperatie vormen de Algemene Leden Vergadering. Het bestuur, bestaande uit een voorzitter, vice-voorzitter en een penningmeester, wordt door de Algemene Leden Vergadering gekozen. Tevens worden twee controleurs van de boekhouding gekozen. De Algemene Leden Vergadering komt eenmaal per jaar bijeen om de nodige beslissingen te nemen en deze bijeenkomst wordt door een commissaris
van de provincie bijgewoond.

Buitenlanders mogen lid van een Turkse woningcoöperatie worden mits de statuten van de coöperatie dit niet hebben verboden. Wel is het belangrijk om te weten dat buitenlandse leden nooit als lid van het bestuur of als controleur mogen optreden in de
coöperatie. Dit is namelijk bij wetgeving uitgesloten.

Ofschoon het verkrijgen van een woning via een lidmaatschap bij een coöperatie
zeer aantrekkelijk kan zijn, heeft het lidmaatschap van een coöperatie meer
nadelen dan voordelen.
Hieronder een paar voorbeelden:

Er zijn vaak niet of niet op tijd betalende leden, wat ongetwijfeld op den duur leidt tot cashflow problemen en vertraging van de bouwontwikkelingen.

De zware ontgoocheling bij slecht bestuur, interne ruzies, inflatie, vertraging van de bouwontwikkeling.

Het neemt jaren in beslag voordat uiteindelijk de Tapu wordt ontvangen.

In praktijk wordt meer geld uitgegeven dan dat is begroot door de stichters van
de coöperatie.Het feit dat een buitenlander nooit lid van het bestuur mag worden, kan in
praktijk zeer teleurstellend zijn bij situaties waarbij de coöperatie door wanbestuur niet goed functioneert.

Een gewaarschuwd mens telt voor twee!

Koper Spoorloos

Wij hebben het volgende probleem:
Wij hebben ons appartement in januari 2005 verkocht aan een Duitser. Deze wilde er onmiddellijk in. Wij hebben daarin toegestemd op voorwaarde dat hij het bedrag wat wij er voor vroegen, gelijk betaalde en daar ging hij mee akkoord.
Wij hebben het geld ontvangen en in mei werden we gebeld dat de Tapu van die man er was en of wij het adres van hem hadden.
Dat hebben wij niet en er staat ook niks zwart op wit. In oktober zijn wij weer naar Turkije gekomen en toen werden we gebeld door de makelaar of we langs wilden komen.
De makelaar bleek ook geen adres van de man te hebben en wij weten niet of hij nog leeft en of er familie is. In de periode 2005/2006 heeft hij ook niks betaald; geen water, stroom, belasting of de jaarlijkse bijdragen voor het gebouw.
We hebben via het telefoonboek van Duitsland zijn adres geprobeerd te achterhalen maar dat is niet gelukt. De makelaar wil nu dat wij het op naam van het makelaarskantoor zetten maar daar zijn we voor gewaarschuwd. Want als de familie komt, kunnen we het bedrag terugbetalen.

Bij voorbaat vriendelijk dank.

Hartelijke groeten,

Jannie Boekenstein-Lamboo



Beste mevrouw Boekenstein-Lamboo,

Het is zeer verstandig om de Tapu niet aan een ander af te geven dan aan wie u het appartement verkocht heeft.

Verder is het opmerkelijk dat de aankoper niet van zich laat horen. Het kan zijn dat hij ernstig ziek of overleden is, terwijl zijn erfgenamen niet op de hoogte zijn van de woning in Turkije. U blijft verantwoordelijk voor de overdracht en/of de teruggave van de koopsom.

Als ik het goed begrepen heb, is de toestemming aangevraagd en afgegeven door de instantie in Izmir. Voor een aanvraag naar Izmir wordt een kopie van het paspoort van de aankoper in ontvangst genomen door het Tapukantoor. Dit betekent dat er een kopie van het paspoort van de koper is geregistreerd. U zou de instantie in Izmir kunnen benaderen met uitleg van uw situatie en hun verzoeken om een kopie van het paspoort. Hiermee zou u de Duitse instanties (bijv. het Duitse Consulaat in Antalya of Ankara) kunnen benaderen voor een adresonderzoek. Ik ben ervan overtuigd dat u met zijn paspoortgegevens het verblijfadres in Duitsland kunt achterhalen.


Veel succes.

Mr. Selma Ören

Kinderen als eigenaar op de tapu

Wij hebben een appartement in Mahmutlar en de Tapu staat op naam van mijn vrouw en mij. Wij willen dat gaan wijzigen in die zin dat onze beide kinderen nu al mede-eigenaar worden.
Dit is ons aangeraden nadat is gebleken dat het bij andere bewoners van ons complex grote problemen heeft opgeleverd om de Tapu - na het overlijden van de ouders - op hun naam te krijgen, afgezien van de kosten. Ook een in het Turks vertaalde verklaring van erfrecht werd niet geaccepteerd.

Onze vraag is: wat moeten wij daarvoor doen? Kunnen wij volstaan met de paspoorten en de pasfoto's van de kinderen en daarmee naar het Tapu kantoor gaan of moeten ze daarbij aanwezig zijn?
Enig idee van de kosten? Verleent uw kantoor assistentie bij dit soort procedures?

Gaarne uw informatie.

Ton Huls


Beste heer Huls,

Het is mij niet duidelijk waarom uw buren als erfgenamen de Tapu van hun overleden ouders niet op naam hebben kunnen verkrijgen. Met de juiste papieren en juiste vertaling is dit geen moeilijke zaak.

Jammer genoeg is het niet mogelijk voor een buitenlander om de Tapu op naam van de minderjarige kinderen te zetten. Hiervoor dient namelijk een bewindvoerder namens de kinderen aangevraagd te worden bij de rechtbank. Achterliggende gedachte is dat de ouders niet beide kanten van de Tapu- overdracht kunnen vertegenwoordigen in deze.

Wel is het mogelijk dat u uw Tapu mede op naam van uw meerderjarige kinderen laat zetten. De meerderjarigheidsgrens ligt bij 18 jaar.
De procedure en de kosten hiervoor zijn gelijk aan de procedure die u zelf bij de aankoop en overdracht hebt moeten volgen.
(1) U dient ten eerste namens uw meerderjarige kinderen een aanvraag voor de toestemming naar Izmir in te dienen en nadat de toestemming terug is.
(2) Dient uzelf met uw kinderen (mét hun paspoorten) aanwezig te zijn bij het Tapu kantoor. Uiteraard is het mogelijk dat beide partijen zich laten vertegenwoordigen door derden middels een notariële volmacht. Dan hoeft u of uw kinderen niet persoonlijk aanwezig te zijn bij de Tapu.
(3) De kosten van overdracht bedragen 3% van de WOZ-waarde die de gemeente bepaalt voor de woning.

Uiteraard kunt u gebruik maken van mijn diensten.
U kunt via www.selmaoren.av.tr
contact met mij opnemen.

Toch wil ik voor de duidelijkheid aan de lezers melden dat na overlijden van een persoon, het mogelijk is om de Tapu van de woning op naam van de erfgenamen te zetten. De benodigde papieren zijn: (1) een uitreksel van het Nederlandse bevolkings-register voor iedere erfgenaam apart, (2) een akte van overlijden, (3) notariële verklaring van erfrecht, (4) rechtsvertegenwoordiging volmacht aan de advocaat en (5) een kopie van de Tapu.

De documenten (1) t/m (4) dienen voorzien te zijn van een apostille stempel, welke stempel te verkrijgen is bij een willekeurige rechtbank in Nederland. Het is zeer belangrijk dat erop wordt toegezien dat alle stukken compleet zijn en dat deze juridische stukken in goed Turks worden vertaald opdat de rechter de stukken begrijpt en accepteert.

Ik merk zelf vaak dat in de vertaalstukken fouten voorkomen, die grote gevolgen kunnen hebben voor de mogelijke procesgang. Het woord 'testament' bijvoorbeeld, wordt vaak fout vertaald als 'verasetname' terwijl dit woord 'overerving' betekent. Ofschoon ik als advocate niet tegelijkertijd als Nederlandse beëdigde vertaler kan optreden, ben ik wel bij machte om persoonlijk erop toe te zien dat belangrijke documenten juist worden vertaald opdat mogelijke vertaalfouten snel kunnen worden gewijzigd, zonder dat de papieren nogmaals naar Nederland terug hoeven.

Met vriendelijke groet,

Mr. Selma ÖREN
Meester in Nederlands en Turks recht

Turks consumentenrecht

De reden dat men weinig gebruik maakt van het Turkse consumentenrecht is niet het feit, dat er geen goede wet en regelgeving hierover bestaat, maar dat de Turkse consument als koper van goederen zijn rechten en mogelijkheden in deze niet kent en ook niet hiervoor opkomt.

Ofschoon het consumentenrecht zowel op roerende als onroerende zaken van toepassing is komt het in praktijk zeer sporadisch voor, dat het onderwerp van discussie een aangekochte woning is.

De bedoeling van dit artikel is dan ook, om de Nederlandse dan wel de Belgische consument - koper van een woning - te informeren over de rechten en mogelijk-heden betreffende zijn onroerend goed aankoop. Uiteraard is een en ander ook van toepassing op aangekochte roerende zaken in Turkije (auto bijvoorbeeld) echter zijn de roerende zaken niet beperkt met de hieronder beschreven mogelijkheden.

De koper als consument heeft het recht om binnen 30 dagen vanaf het moment dat de woning aan hem is geleverd zowel de zichtbare als verborgen gebreken van het goed aan de verkoper schriftelijk mede te delen en hem hiervoor in gebreke te stellen.
De consument heeft de keuze om hierna, onder opzegging van de overeenkomst, de aankoopsom terug te vragen, dan wel het recht het gebrek te laten herstellen, dan wel het goed door een ander goed te laten vervangen, dan wel in verhouding tot het gebrek verlaging van de aankoopsom te vragen, dan wel schadevergoeding te vragen indien sprake is van opgelopen schade. De verkoper dient te berusten in de keuze van de kopende consument.
Aangekochte goederen die niet voldoen aan de eigenschappen dan wel hoedanigheden die door de verkoper zijn medegedeeld, aangeduid dan wel aangegeven door middel van een brochure, reclame of advertentie aan de koper; dan wel niet voldoen aan de geuite verwachtingen van de consument welke bekend zijn bij de koper; dan wel aangekochte goederen die juridische, economische of technische gebreken hebben, worden als gebrekkig goed betiteld.

De hierboven aangegeven consumen-tenrechten zijn alleen en inzoverre van toepassing indien:

• het goed een woning of vakantiehuis betreft
• de koper in de hoedanigheid van consument koopt
• de verkoper het goed verkocht heeft in de hoedanigheid van zijn bedrijfsuitvoering
met het oogmerk van handel
• de verjaringstermijn van 5 jaar met ingang van datum levering woning nog niet
is verlopen
• de koopovereenkomst door tussenkomst van de notaris is gesloten

Mocht de verkopende partij geen gehoor willen geven aan het verzoek van de consument/koper dan heeft de consument de mogelijkheid om zijn zaak aan een Consumentenrechtbank voor te leggen, dan wel een klacht in te dienen bij het College voor Consumentenrechten.

In bijna alle steden bestaat een College voor Consumentenrechten, ondergebracht bij de plaatselijke Kamer van Koophandel. De beslissingen van het College zijn bindend voor beide partijen.

Winstbelasting bij verkoop van woningen

Naar aanleiding van een vraag van de familie Jansen uit Mahmutlar wil ik het dit keer hebben over een mogelijke vermogenswinstbelasting na verkoop van onroerend goed. Gemakshalve gebruik ik het woord 'woning' voor ieder soort onroerend goed.
De hieronder aangegeven bedragen zijn geldig voor 2007.


De familie Jansen stelde mij de volgende vraag:
“Wij zijn de familie Jansen uit Mahmutlar en hebben een vraag met betrekking tot het verkopen van ons appartement. Nu hoorden wij dat als je binnen een bepaalde tijd je appartement verkoopt, je 60% omzetbelasting moet betalen aan de Turkse staat. Het blijkt een nieuwe wet te zijn. Kunt u ons daar iets meer over vertellen?”


Een woningeigenaar (particulier) dient vermogenswinstbelasting ('değer artış kazancı') aan de overheid te betalen indien (1) de particulier zijn woning binnen 5 jaar na aankoop verkoopt en (2) het totale winstbedrag binnen een kalenderjaar 6.400,- YTL overschrijdt. Het overschrijdende bedrag dient de particulier door middel van een aangifte (beyanname) op te geven bij de belastingdienst.
De belastingdienst heft over het overschrijdende bedrag een winstbelastingpercentage variërend tussen de 15 en 35%. Hiernaast wordt tevens 10% fondsdeel ('fonpayı') over
het overschrijdende bedrag ingehouden.

De vermogenswinstbelasting moet niet verward worden met de gemeentelijke onroerendgoedbelasting. Bij een gemeentelijke onroerendgoedbelasting bestaat geen verjaringstermijn.

De heffing van vermogenswinstbelasting na verkoop van een particuliere woning is eigenlijk geen recente ontwikkeling. Wel is recentelijk (sinds april 2007) de periode van 4 jaar verhoogd naar 5 jaar en het belastingvrije drempelbedrag verhoogd van 6.000,- YTL
naar 6.400,- YTL.

Indien de verkopende partij geen particulier maar een bedrijf is, dient het bedrijf, naast de BTW facturatie uiteraard, over het gefactureerde verkoopwinstbedrag (verschil tussen
het geregistreerde aankoopbedrag en het gefactureerde verkoopbedrag) vennootschapsbelasting ad 20% te betalen aan de overheid. Het spreekt voor zich dat een bedrijf te allen tijde de verkoop van de woning dient te factureren. Bij bedrijven is er geen sprake van een drempelbedrag of beperking in tijd.

Valse Beloftes

Naar aanleiding van een vraag wil ik uw aandacht dit keer voor een bekend fenomeen in de bouwwereld van Alanya.
De bouwaannemer doet mooie beloftes door middel van brochures of verkoopovereenkomsten, de koper komt zijn verplichtingen na, de bouw is klaar maar de beloftes worden niet nagekomen. De koper zit uiteindelijk met de handen in het haar en moet het ontgelden door te gaan betalen voor het nakomen van de beloftes.
Hieronder, een voorbeeld:

In het jaar 2005 hebben wij een appartement gekocht in Mahmutlar.
De brochure van de appartementen hadden wij al goed bestudeerd en vooral het binnenzwembad, de fitnessruimte en de sauna sprak ons erg aan. In de brochure staat letterlijk:
“Deze eerste klas ingericht luxueuze appartementen complex wordt in goede kwaliteit gebouwd. Het beschikt over een bijzonder mooi aangelegde tuin en een zwembad inclusief kinderbad. In het keldergedeelte van het gebouw wordt een zwembad, sauna en fitnessruimte ingericht. Tevens wordt er een verblijfsruimte inclusief bar in het gebouw ingericht. Voor alle woningen worden er bergruimtes in het keldergedeelte aangebracht en de lift wordt in de hoogste kwaliteit uitgevoerd”.
Tijdens onze oriëntatiereis in september 2005 hebben wij van de eigenaar van het verkoopkantoor in Alanya een rondleiding in de bouw gehad. Daar werd ons onder meer enthousiast vertelt dat er een lobby zou komen met een bar. Ook een hamam, fitnessruimte, sauna en zelfs een eigen privéstrand werd ons beloofd. Wij besloten een hoekappartement op de 4e etage te kopen.
In begin 2006 werd ons appartement als klaar beschouwd. Buiten de gebruikelijke problemen met de definitieve oplevering van het appartement bleek dat er wel in de algemene ruimte een sauna aanwezig was, evenals een binnenzwembad, echter zonder water.
Bij de eerste vergadering van eigenaren waarbij de genoemde verkoper veel machtigingen van kopers had, vertelde hij ons dat het zwembad maar een bepaalde tijd te gebruiken was, het verwarmen kostte veel geld. De lobby inrichten moesten we zelf maar betalen. Een ieder moest 200 euro hiervoor betalen. Op de vraag van veel aanwezigen waar de fitnessruimte was, kwam het antwoord dat die er toch was, we moesten zelf voor de apparatuur zorg dragen, dat betaalde de verkoper niet. Ook aan alle andere kopers waren de bovengenoemde voorzieningen beloofd.
Mijn vraag is aan u wat onze rechten zijn in dezen. In de brochure (die ik in bezit heb) belooft men van alles maar men komt zaken niet na. Daardoor leeft er ook grote onvrede onder de kopers. In ons contract staat letterlijk (door ons erin gezet voor de handtekening) ingerichte fitnessruimte. Wij hebben de verkoper hierop aangesproken en die beloofde ons de 200 euro van de lobby retour als tegemoetkoming. Deze 200 euro was in de vergadering besloten dus we moeten hieraan meedoen. Maar als in de brochure “ingericht” staat betekent dat dan in Turkije dat men zelf voor de inrichting moet betalen? En als een van de bewoners dit bedongen heeft, geldt dit dan ook niet voor de overige bewoners?
Mijn tweede vraag is: de door ons aangekochte garage ligt onder de grond van een villa die eigendom is van een ander. Wie is nu de eigenaar: de bewoner van de villa of wij. Mijn vraag is ook: moet de bouwer ons hiervoor een aparte Tapu verstrekken en kan dit geen problemen opleveren als de eigenaar van de villa de villa met grond gaat verkopen?
Verder is mijn vraag of wij ook een Iskan geleverd moeten krijgen van de bouwer en als hij dit niet levert, wat dat voor consequenties voor ons heeft
Het zijn veel vragen waar wij (eigenaren van de appartementen) geen antwoord op weten en via u graag ons recht horen.

De Verbintenisrechtelijke situatie
Nu, alles wat door een bouwaannemer is beloofd en ondertekend, dient nagekomen te worden. Indien er een onduidelijkheid bestaat over de interpretatie of uitleg van bepaalde materie, kan de rechter een beslissende rol spelen.
In zulke situaties is het het beste om een schouw te laten plaatsvinden voor de zaken die volgens u niet nagekomen zijn, dan wel gebrekkig zijn nagekomen, tenzij het zeer duidelijk is (conform de brochures of schriftelijke documenten) en u direct over kunt gaan om de bouwaannemer via de notaris in gebreke te stellen. Mocht er zijn betaald voor verplichtingen van de bouwaannemer, dan kunnen deze sommen terug worden gevorderd. Zorg altijd voor schriftelijk bewijsmateriaal, zoals kwitanties, girale overdrachten met uitleg tot overmaking, bewijs van betaling, facturen, etc.
De Iskan is ook een zaak van de bouwaannemer, afhankelijk van de opleverdatum en/of de schriftelijke afspraken dient de bouwaannemer ervoor te zorgen dat hij het heeft verkregen van de gemeente. De Iskan dient binnen 5 jaar na bouwvergunningafgifte te worden verkregen anders vervalt de bouwvergunning.
Meer over de Iskan kunt u op mijn Internet site www.abc-consultancy.com onder publicaties lezen.

De Goederenrechtelijke situatie
De situatie van de garage ligt anders. Wie de eigenaar hiervan is, kan ik niet zo bepalen. Na onderzoek en bestudering van het bestemmingsplan, bouwvergunning, projectplannen, de splitsingsakte kan ik tot een bepaald oordeel komen. Hoofdregel is dat alle opstallen, zowel onder de grond als boven de grond, toehoort aan de eigenaar van de grond zelf. Afhankelijk van de projectindeling, de bouwvergunning en de akte van splitsing kan het zijn dat de garages onder de grond geen zelfstandigheid hebben maar in mandeligheid (een vorm van gebonden mede-eigendom) toebehoren aan de Vereniging van Eigenaren. Zo gelezen, lijkt het erop dat de bouwaannemer er een potje van heeft gemaakt!

Huwelijkse voorwaarden

Beste mensen,
Naar aanleiding van een vraag van een anonieme lezer wil ik het dit keer hebben over huwelijkse voorwaarden in Turkije.

De volgende vragen zijn aan mij voorgelegd:
Bestaat er naar Turks familierecht de mogelijkheid om op 'huwelijkse voorwaarden' te trouwen?
Indien dit niet het geval is, hoe is het in Turkije dan te regelen dat bij een eventuele scheiding niet de helft van het (voor het tijdstip van het huwelijk ingebrachte) vermogen naar de ex-partner gaat?
Moet of kan dit geregeld worden bij testament in het land van herkomst of heeft dit in Turkije dan geen rechtskracht?

Ook naar Turks recht bestaat de mogelijkheid om op huwelijkse voorwaarden te trouwen.
Men trouwt in Turkije in gemeenschap van goederen voor zover deze goederen zijn ingebracht na huwelijksdatum door inbreng van arbeid, tenzij echtlieden andersluidende huwelijkse voorwaarden hebben ondertekend ten overstaan van de notaris. Mij is bekend dat dit ook in Duitsland de regel is. Alle ingebrachte vermogensrechtelijke goederen, aangekocht of verworven voor de datum van het huwelijk, blijven buiten beschouwing gelaten.

Het Turkse recht kent naast de hierboven uitgelegde algemene regel 3 andere mogelijkheden die partners ten overstaan van de notaris kunnen ondertekenen. Deze zijn: (variatie 1) buiten gemeenschap van goederen, (variatie 2) volledige gemeenschap van goederen of (variatie 3) alle goederen voor of na het huwelijk vallen in de echtelijke inboedel behalve individuele schenkingen, materiele en immateriële schadevergoedingen en persoonsgebonden verkregen eigendommen.

Mocht men volledig buiten gemeenschap van goederen willen trouwen dan dient men deze variatie te laten vastleggen (voor of na het huwelijk, dat maakt niet uit) bij een willekeurige Turkse notaris. Als u de Turkse taal niet machtig bent, is het verstandig om een jurist hiervoor in te schakelen.

Mocht het zijn dat men alleen goederen, aangekocht of verworven voor het huwelijk, wil beschermen, dan hoeft men niets te doen aangezien de Turkse heersende wetgeving dit reeds voorschrijft.

Voor alle duidelijkheid, het opmaken van een testament is hiervoor niet nodig.

Terugkoopregeling

Publicatie van Oktober 2007, anno 2015

Ongelooflijk maar waar.

Terugkoopregelingen.

Wat een makelaar niet allemaal verzint om toch woningen aan de man te brengen.
Een mooi opgesteld document waarin de verkoper de koper beloofd om de woning terug te kopen indien de woning niet wederom door hem of een ander is verkocht binnen de gestelde termijn. De koper denkt dus te investeren in onroerend goed met een garantie op verkoop binnen een bepaalde tijd met de daarbij behorende winst.
Ondertussen zorgt de verkoper dat de koper de Tapu op naam krijgt.

Het trieste van de zaak is dat de belovende partij (de makelaar) meestal een eigen landgenoot is van de koper waardoor de koper in eerste instantie niet twijfelt aan de waarde van het papiertje.
De terugkoopregeling namelijk, bestaat daadwerkelijk in de West-Europese landen.
De goedgelovige koper weet niet dat dit niet het geval is in Turkije. Dat komt veel later pas als hij nul op rekwest krijgt wanneer hij zijn geld terugverzoekt.

Naar Turks recht hebben dit soort papiertjes geen enkele waarde. Ik hoor de lezer hardop denken 'opgelicht', 'bedrog', 'misleiding', 'of niet soms?'. Daadwerkelijk. Er is sprake van misbruik van vertrouwen van de koper dat ruikt naar oplichting. Strafrechtelijk kan de persoon handelend in de hoedanigheid als makelaar dan wel projectontwikkelaar, die zulke beloftes maakt en niet nakomt, strafrechtelijk aangesproken worden als bedrieger en oplichter. Dit soort situaties moet ook niet ongestraft blijven.



Strafrechtelijk kan de makelaar aangepakt worden, maar de vraag is nu juist kan men zijn geld terugkrijgen. Civielrechtelijk. Naar mijn mening is dat ook mogelijk.

Een koopovereenkomst kan op basis van 'bedrog', en 'misbruik van vertouwen' door de rechter nietig worden verklaard. Dit betekent dat de overeenkomst nooit heeft bestaan waardoor de plaatsgevonden rechtshandelingen teruggedraaid kunnen worden. De koper kan zijn betaalde koopsom terugvorderen en de verkoper krijgt zijn Tapu, mocht hij het geleverd hebben aan de koper, terug.

Wat gebeurt er met de makelaar? Ten eerste de makelaar kan fluiten naar zijn goede naam. Hij wordt opgezadeld met de juridische kosten. Op de koop toe riskeert hij een hechtenisstraf en een strafblad. Mocht de buitenlandse makelaar geen werkvergunning hebben, en de meeste hebben dat niet, dan wordt hij het land uitgezet om voorlopig niet binnen te komen.

Het vermoeden bestaat bij mij dat de meeste advocaten in Alanya niet op de hoogte zijn van de laatste mogelijkheid.

Erfrecht

Ik heb een vraag over erfrecht. Ik heb verscheidene publikaties hierover gelezen, maar kom er niet helemaal uit.

Ik heb een appartement in Mahmutlar en de tapu staat alleen op mijn naam.
Ik begrijp dat als ik overlijd, het appartement naar mijn echtgenote gaat, zonder veel problemen.
nb. Wij hebben een langstlevende testament in Nederland en ik neem aan dat die ook in Turkije geldt.
Moeten wij hiervan een gewaarmerkte vertaling laten maken?
Maar mochten wij beiden overlijden, gaat het appartement dan geheel naar onze twee kinderen?
Ik heb ergens gelezen dat onze ouders er eventueel ook gedeeltelijk recht op hebben?
Zijn er nog meerdere familieleden die eventueel aanspraak kunnen maken op een gedeelte van de waarde van het appartement?

Ik hoop dat U deze zaak duidelijker kunt maken voor mij.
Ik dank U bij voorbaat.
met vriendelijke groet
Bert Crooy

Beste heer Crooy,

Ik wil ten eerste een aantal misverstanden recht zetten.
Als U komt te overlijden, komt de woning niet automatisch en vanzelfsprekend op naam van uw echtgenoot te staan. Uw echtgenoot is niet de enige erfgename; ik begrijp uit uw verhaal dat u ook kinderen hebt. Naar algemeen Turks recht wordt de woning voor ¼ deel aan uw vrouw, ¾ deel aan uw kinderen toebedeeld, tenzij anders is voorzien bij testament.

Hoewel het langstlevende testament ook in Turkije in beginsel geldig is dient deze na een onverwacht overlijden van u of uw vrouw in procedure te worden gezet. Dit kost behoorlijk veel tijd en geld voor uw erfgenamen. Ik adviseer iedere Nederlander die een woning heeft in Turkije om reeds in leven om een aantal zaken recht te zetten.

U kunt de volgende acties ondernemen om de rechten van uw vrouw ‘veilig’ te stellen aangezien bepaalde zaken in Turkije niet zo vanzelfsprekend is als in uw eigen land.

1. Bij de Tapu kantoor een langstlevend woongebruik op naam van uw vrouw laten vaststellen bij akte

2. Bij een Turkse notaris een Turks testament (inzake langstlevende) betreffende de woning laten vastleggen

Of zelfs

3. Bij de Tapukantoor de woning op naam van uw kinderen overdragen met een langstlevend vruchtgebruik op naam van uw vrouw vastleggen. Het langstlevende vruchtgebruik vervalt met haar overlijden. Wanneer u komt te overlijden hoeven de kinderen of uw vrouw geen advocaat in dienst te nemen om alles voor hun uit te zoeken en in procedure te zetten. Dit spaart hoop tijd en geld.

Ik kan u bij alle drie de acties begeleiden en adviseren.

Trouwens uw ouders zullen nimmer erfgerechtigde zijn in uw familie situatie aangezien u kinderen hebt. De ouders van een overleden persoon kunnen erfgerechtigde zijn indien de partners nooit kinderen hebben gehad en dat de partners niets anders hebben voorzien bij testament of anderszins.

Vandaar dat ieder familierechtelijke situatie in zijn eigen merites moet worden beoordeeld.

Hopend voldoende te hebben ingelicht
verblijf ik

met vriendelijke groet,
Selma Ören

Wetgeving betreffende aankoop onroerend goed

Is er iemand op de hoogte van de Turkse wetgeving in verband met het aankopen van onroerend goed in Turkije?

Blijkbaar kent men in Turkije bankgarantie niet of nauwelijks bij aankoop van onroerend goed.
Hoe zit het met de Turkse wetgeving beschermd deze de kopers?

Is een contact opgesteld tussen makelaars en kopers van enige waarde voor het Turkse gerecht?

Van Driessche



Beste heer Van Driessche,

Turkije kent degelijk bankgarantie bij aankoop van onroerendgoed, alleen men maakt er geen gebruik van. De verkoper wil meteen geld zien en de buitenlandse koper wil gaarne die woning aankopen en wil daarom niet moeilijk doen door allerlei eisen te stellen.

De Turkse wetgeving beschermd de koper zolang hij de woning conform de juiste regels heeft gekocht. De werkelijke koopakte vind plaats ten overstaan van de Tapukantoor.

Koopcontract opgesteld tussen makelaar en koper kan alleen als bewijs dienen bij een gerechtelijke zaak. Naar mijn mening heeft het geen enkele waarde en bied absoluut geen bescherming.

Koopcontract opgesteld tussen de verkoper (=eigenaar) en koper heeft verbintenisrechtelijk waarde, goederenrechtelijk niet. Verbintenisrechtelijk betekent dat men zijn geld terug kan vorderen, goederenrechtelijk dat men ook de woning kan opeisen.

Voor meer informatie verwijs ik u naar onze website www.abc-consultancy.com

Tevens is door ons een handboekje uitgebracht in de Nederlandse taal ‘Alles over de geheimen van de Tapu’. Dit kunt u gratis verkrijgen via onze website www.abc-consultancy.com

Met vriendelijke groet,

Selma Ören
Advocate
Meester in Nederlands en Turks recht

L.L.B. Honors U.K.
Partner ABC Consultancy

Eigendomsrecht van buitenlanders

Zoals we deze situatie eerder in 2005 hebben meegemaakt is wederom in 2008 de Turkse wetgeving inzake het eigendomsrecht van buitenlanders onverbindend verklaard.
Onlangs is er een nieuw wetsvoorstel ingediend die op een goedkeuring staat te wachten. De verwachting is dat de aankoopprocedure betreffende vastgoed voor buitenlanders verbeterd en verkort zal worden.

De Tapuwetgeving is in werking getreden in het jaar 1934. Artikel 35 van deze wetgeving regelt het eigendomsrecht betreffende vastgoed van buitenlanders op grond van het wederkerigheidsprincipe. Dit betekent dat zolang een persoon met Turkse nationaliteit een vastgoed in een willekeurig ander land in eigendom mag krijgen, de persoon met de nationaliteit van het willekeurige land ook vastgoed op naam mag verwerven.
In het jaar 2005 werd dit artikel door de Hoge Raad onverbindend verklaard, met de reden dat het artikel niet genoeg uitgewerkt was. Na de onverbindend verklaring is binnen negen maanden een vernieuwd wetsvoorstel goedgekeurd en in werking getreden.

Opnieuw bevindt de onroerendgoed markt in Turkije zich in dezelfde procedure als drie jaar geleden. Met ingang van 16 april 2008 is artikel 35 van de Tapuwetgeving wederom door de Hoge Raad onverbindend verklaard.
Het gevolg van deze onverbindend verklaring is dat zolang er geen plaatsvervangende wetsartikel in werking treedt, het tijdelijk niet mogelijk is voor buitenlanders om het eigendomsbewijs op naam te laten registreren. Wel blijft het mogelijk dat buitenlanders die reeds een vastgoed op naam hebben staan het te verkopen en over te dragen aan derden, niet zijnde buitenlanders.

Het nieuwe wetsvoorstel brengt op twee punten wijzigingen aan. Ten eerste wijzigt het wetsvoorstel het oude wetsartikel betreffende de totale oppervlakte van het aangekochte vastgoed dan wel de oppervlakte van het vastgoed waarop het zakelijke recht wordt gevestigd. Deze mocht in geheel Turkije niet meer dan 2,5 hectare overschrijden. Omdat dit onderdeel van de bepaling volgens de Hoge Raad te abstract is, is deze bepaling volgens het wetsvoorstel gewijzigd door de totale oppervlakte van het uitgevoerde dan wel vastgestelde bestemmingsplan per provinciedistrict te beperken tot 10% voor buitenlandse investeringen. Het Ministerraad heeft bevoegdheden om de begrenzing om specifieke redenen aangegeven in het wetsvoorstel te verruimen.

Verder is bepaald dat het Ministerie van Defensie en het Ministerie van Binnenlandse Zaken de nodige coördinaten betreffende landsveiligheid dienen door te geven aan het Ministerie van Bouwzaken. Het lijkt erop dat hiermede de aanvraagprocedure voor het verkrijgen van de eigendomstitel op naam van een buitenlander verkort en vereenvoudigd zal worden. Hoe de verkorte procedure eruit zal komen te zien is op het moment van het opstellen van dit artikel nog niet bekend. Wel kunnen we deze wijziging met zijn allen van harte toejuichen!

Eind april is het nieuwe wetsvoorstel ingediend bij het Turkse Parlement. Het wetsvoorstel is met meerderheid door de juridische commissie van het Turkse Parlement goedgekeurd. Het Turkse Parlement heeft het op enkele wijzigingen na het wetsvoorstel goedgekeurd waarna het wordt gepubliceerd in het Staatsblad.

Vruchtgebruik

Ik ben op zoek naar informatie over vruchtgebruik mogelijkheden in Turkije. Ik overweeg om in Turkije de blote eigendom te kopen van een vastgoed (appartement aan de kustlijn). Ik zou dan graag het vruchtgebruik verkopen aan mijn Belgische vennootschap (BVBA). Naar Belgisch recht zou dit geen enkel probleem zijn. Ik vind nergens informatie over ‘vruchtgebruik via een Belgische BVBA in Turkije’. Moet die Belgische BVBA dan ook langs het tapukantoor? Kan u me hierin verder adviseren?

KdW

-------------------------
Beste KdW,

Vruchtgebruik in Turkije is zeer zeker mogelijk.

Kale eigendom blijft toehoren aan de Tapu eigenaar, echter het totale vruchtgebruik kan op naam van een ander gezet worden.

Hopende je voldoende te hebben ingelicht,

Mvg
Selma Ören
-----------------------------------

Beste Selma,

Eerst en vooral hartelijk bedankt voor deze informatie. Ik ben reeds een aantal weken op zoek naar meer info omtrent dit onderwerp, maar vond tot nu toe niemand die me een concreet antwoord kon geven. De reden waarom ik hier meer over wil weten is inderdaad dat ik via mijn Belgische vennootschap een kost kan genereren, een vastgoed kan betalen die dan op termijn volledig in mijn privé vermogen kan worden opgenomen.
Dit principe wordt in België heel vaak door bedrijfsleiders toegepast.

Volledigheidshalve moet ik meedelen dat ik op dit ogenblik ook met een aantal partners aan het bekijken ben om een activiteit op te gaan zetten in Turkije (regio Adana). Ik zou op commissie basis vastgoed willen verkopen. Dit heeft dan ook weer als meerwaarde dat het vruchtgebruik een duidelijk professioneel karakter heeft en dat het dus niet betwistbaar kan zijn.

Het vruchtgebruik is uiteraard interessant omdat ik met een relatief lage persoonlijke inbreng een vastgoed kan verwerven die grotendeels door mijn firma wordt gefinancierd.


Met vriendelijke groeten,
KdW

Erfrecht

Ik heb recent mijn Tapu gekregen bij de aankoop van een appartement in Alanya Cikcilli en heb in verband met erfrecht wel een vraagje.

Ik weet niet of u me hierop kunt antwoorden, omdat dit toch niet expliciet stond vermeld in dit artikel…

Ik ben iemand van 46j met Belgische nationaliteit en sinds 2004 gescheiden.

Ik heb 2 minderjarige kinderen.

Ik heb geen contact (of liever “wil geen contact”) meer met mijn ex vrouw en wil niet dat zij ooit ook enige transactie doet als mij iets overkomt.

Ik heb ook een zus van 42j en mijn beide ouders leven nog.

Als ik ooit kom te overlijden zou ik niet willen dat mijn ex hiermee maar iets te maken zou hebben.

Ik zou liever een testament laten opmaken waarbij ik de “volledige bevoegdheden” op mijn zus en/of ouders zou willen schrijven dat zij het beheer van mijn appartement in handen nemen tot mijn kinderen 18j of 21j zijn…. Kan dat?

Moet ik dit testament in België bij een notaris laten opmaken en ook in Turkije, zoals u dat voorschrijft in dat artikel?

Wat zijn ongeveer de kosten voor het opstellen van een testament?

Wat zijn de erfeniskosten eigenlijk als die gaat over kinderen (dus eerste graad veronderstel ik?)? Ik dacht 10%? Bestaat er geen mogelijkheid dat ik dit op een andere manier oplos om niet aan die 10% te moeten onderworpen worden?

Ik hoop dat ik U hiermee niet te veel lastig val? Als het mogelijk zou zijn, kunt U me hierop kort, als jurist in Nederlands en Turks recht, antwoorden?

Alvast bedankt voor de medewerking…


Met Vriendelijke Groeten

Luc uit België

--------------------------------------------------------------------------------


Beste heer Luc,

U bent een vrijgezel met twee minderjarige kinderen. U hebt een woning in Turkije gekocht en vraagt zich af hoe de situatie erfrechtelijke eruit komt te zien als er iets met u gebeurd.

1. Uw ex vrouw kan geen aanspraak op de woning maken!

2. Uw minderjarige kinderen zijn wettelijke erfgenaam van de woning.

3. Wel zal volgens het Turkse erfrecht een voogd benoeming moeten plaatsvinden voordat de woning op hun naam kan worden ingeschreven. Normaliter is de moeder uiteraard de verdere voogd van de kinderen.

4. Wel is het mogelijk om via een testament of een andere wilsbeschikking (bij de Turkse notaris ) de voogdbenoeming aan uw zus of familielid over te laten met betrekking tot uw onroerendgoed.

5. Successierechten vallen naar Europese maatstaven mee. Momenteel is het 9promille (9/1000ste ) over de WOZ c.q. Tapu waarde.



Mvg

Selma Ören

Huwelijkse voorwaarden

Ik heb even een vraag.
Ik ben Nederlandse en wil in Turkije trouwen met mij Turkse vriend.
Ik heb in Nederland een koopwoning en een klein beetje spaargeld.
Ik wil dat dit hoe dan ook van mij blijft en dat mocht het fout gaan, niet de schuld of winst naar hem gaat.

Moet ik daarvoor in Nederland huwelijkse voorwaarden laten opstellen? Of regelt het Turkse recht dat?

Groeten,

D.K


Beste D.K,

Naar Turks recht worden goederen verkregen voor het huwelijk, in uw geval de woning en spaarcentjes, als persoonlijk goed aangerekend en vallen niet in de huwelijksgemeenschap. Je hoeft je in deze zin geen zorgen te maken.

Naar Nederlands recht ben je wel in gemeenschap van goederen getrouwd en dan kan het wel handig zijn om in Nederland uit te zoeken wat je hiervoor moet doen.

Veel succes,

Rolluiken

Wat zijn de Turkse regels t.a.v. het plaatsen van rolluiken aan een appartement?

Mag je deze plaatsen zonder toestemming van de VVE ?

Met vriendelijke groet,

C. van L

-------------------------------------------------

Beste heer,
Het plaatsen van rolluiken zonder een gemeentelijke toestemming is eigenlijk niet toegestaan. Je mag de originele uiterlijk van het gebouw niet wijzigen.

Alleen in praktijk wordt het gedaan en wordt de situatie door de gemeente gedoogd.

Het plaatsen van rolluiken is geen feitelijk zaak van de vereniging maar als deze situatie door de vereniging wordt aangekaart bij de gemeente is het mogelijk dat de gemeente in plaats van gedogen alsnog u zal verzoeken de rolluiken af te breken. Ook is het mogelijk dat er andersluidende afspraken zijn opgenomen in het bestuursplan van het gebouw, in dat geval heeft de vereniging wel inspraak.

Vervelende buren

Na lang aarzelen hebben wij besloten om onze vraag aan u voor te leggen.

In 2005 kochten wij een appartement in Turkije. Wij werden rondgeleid door een medewerkster van de bouwfirma die genoemde appartementen te verkopen had. Ook eerder gebouwde complexen werden door ons in aanwezigheid van de medewerkster bezocht. Alles zag er heel goed uit en wij besloten tot aankoop over te gaan. De kwaliteit van de appartementen(gebouwen) is ook niet het gene wat ons dwarszit.

Wat ons destijds werd verteld is dat: het appartementencomplex zou bestaan uit 4 blokken. Er werd een aantal genoemd van 56 appartementen op het complex. Er zou een restaurant, sauna, fitness, winkel en wassalon op het complex komen. De contracten werden ons ter beschikking gesteld en we hebben ze grondig doorgelezen. Wat mij opviel was dat er in het contract een aantal van 87 appartementen genoemd werd. Toen ik dit meldde werd dit afgedaan als zijnde fout. Tijdens de rondleiding hebben wij gevraagd of er in het A of D blok nog appartementen te koop waren. Op deze vraag kragen wij te horen dat deze alle verkocht waren.

Na ongeveer een jaar kregen wij het volgende te horen: de twee zijblokken (A en D blok) werden door de bouwfirma voor de landeigenaar gebouwd om deze te verhuren of verkopen aan Turkse families. Nu hebben wij in het geheel geen bezwaar tegen Turkse mensen in onze omgeving omdat wij in het algemeen ervaren dat zij zeer vriendelijk en behulpzaam zijn. Verder werd verteld dat dit gegoede Turkse families zouden zijn oftewel “nette mensen”.

In het algemeen zijn er op het complex ook nette Turkse mensen. Alleen er zijn een paar families die niet zo netjes zijn. En dan met name de kinderen maken het erg bont al dan niet in opdracht van de ouders.

Op het complex gelden regels die orde en netheid zouden moeten handhaven. Deze kinderen en soms ook de ouders zijn niet van plan om op een enkele manier de regels te volgen. Omdat zij begrijpen dat wij als buitenlanders (yabanci) ons hieraan storen is het geheel nu uitgelopen op het buitenlandertje pesten. Hieronder volgt een opsomming van hetgeen er zoal voorvalt.

Kinderen en ouders lopen dwars door de tuin om de kortste weg te nemen. Voetballen op het gras en zodoende in de planten en struiken schoppen en vernielen. Vanuit de tuin met dezelfde schoenen het zwembadplateau op en schoenen afspoelen in het zwembad. De bal in het zwembad schoppen en met de schoenen er weer uitvissen. Terwijl ik met mijn fiets loop over de paadjes zeggen “burda bisiklet yok” (hier zijn fietsen verboden). Winderige geluiden maken als je voorbij loopt. Zwemmen met kleding aan in het zwembad. Niet douchen voor het zwemmen gaan. Ouders die de kinderen naar binnen roepen vanaf het balkon en de kinderen die terugroepen dat ze niet komen een uur aan een stuk. Het gegil en gekrijs van de kinderen tot 12.00 ’s nachts. Toen ik vorig jaar na een voetbalwedstrijd van Turkije nog even over het balkon keek lagen ouders en kinderen in het zwembad en riepen (naar mij?) Teyze uyumak (tante slaapt).

De situatie irriteerde ons dusdanig in juni van dit jaar (2009) dat ik besloot om de firma een klachtenbrief te schrijven. De druppel om dit te doen was een gat in het rolluik van onze buurman waar ook een kogel! huls op het balkon lag! Op mijn klachtenbrief mocht ik van de firma die zich presenteert als zeer professioneel nooit een antwoord ontvangen. Met lood in de schoenen vertrokken wij eind augustus wederom naar Turkije. En wat schetst onze verbazing: het was stil, er werd niet gevoetbald enz. Toen wij alles geopend hadden vonden wij op het achterbalkon een steen. De schrik sloeg ons om het hart. Zo in het donker konden wij geen schade ontdekken. De steen heb ik daar laten liggen en er foto’s van gemaakt. In eerste instantie hebben wij nadat we ook bij daglicht geen schade konden ontdekken dit voorval niet gemeld. Naderhand ontdekten we dat de ramen van een appartmenten complex wat achter ons is gebouwd waren ingegooid. Echter de maand september is ook de maand dat wij steeds onze verzekering betalen. Ik heb de steen welke nog steeds op het balkon lag getoond aan de verzekeringsmedewerker. Hij adviseerde ons om direct contact op te nemen met de firma. Slechts enkele minuten nadat de verzekeringsmedewerker vertrokken was meldde de bewaker zich met de vraag wat het probleem was. Wij hebben ook hem de steen getoond en hij zei dat er kinderen geweest waren ongeveer een maand geleden. Op mijn vraag welke kinderen antwoordde hij dat het de kinderen van ons complex geweest waren. Hij raadde ons aan contact op te nemen met het kantoor en we mochten zeggen dat hij ervan wist. Later draaide hij eromheen en vroeg ons dit niet te vertellen maar wel het voorval door te geven. Overigens de stilte en het niet voetballen en treiteren hebben maar anderhalve week geduurd, daarna ging alles weer zijn oude”gangetje.

Feiten: de firma heeft alle touwtjes in handen voor wat betreft het onderhoud en de betalingen. Dat wil zeggen er is geen vereniging van eigenaren die alles controleert. Ik twijfel namelijk aan de bewering dat de blokken van de landeigenaar ook iedere maand
€ 55.00 betalen voor onderhoud van de tuin, verlichting en bewaking. De beloofde winkel en wassalon zijn er niet gekomen. Van horen zeggen (bewaking) zijn de ruimtes waar deze gevestigd zouden worden ter beschikking gesteld (verhuurd?) aan een Turkse familie die er een kinderspeelzaal voor zijn 2 kinderen ingericht heeft.

Ik hoop dat u hiermee voldoende informatie heeft om dit probleem te kunnen onderzoeken. Op generlei wijze is het onze bedoeling om Turkse families in een kwaad daglicht te stellen. Nogmaals het gaat hier om een viertal families die deze “streken”uithalen.


Met vriendelijke groet,
A.
-------------------------------------------------


Geachte familie A,
Een zeer netelige situatie en dan bedoel ik niet zo meer dat het gaat om het klagen over Turkse families maar burenrecht problemen in het algemeen.

De situatie is mij duidelijk. Juridisch gezien kunt u als eigenaar (of een aantal eigenaren) van een appartement in het complex zeer zeker wat tegen doen alleen ik vraag me af of u ertegen wilt optreden?

Of deze buren eigenaren zijn dan wel huurders maakt niet uit. Er hoeft ook geen sprake te zijn van een vereniging. U kunt direct de heft in de hand nemen.

Verder kunt u ook tegen de zogenaamde verkopers/bestuurders actie ondernemen (schriftelijk) door duidelijk aan te geven dat ze hun taak niet voldoende waarnemen dan tot uiting brengen.

De vraag is of u acties wil ondernemen, het mag duidelijk zijn dat elke actie vanuit uw kant wederom tegenactie zal teweegbrengen en uw woongenot zal beperken totdat de rechter/ officier van justitie daadwerkelijk te pas komt.

Ik zie uw reacties gaarne tegemoet.

Met vriendelijke groet,

Selma Ören