Advocaat Turkije: mei 2011

Pagina's

vrijdag 20 mei 2011

Plannen om een vakantiewoning te kopen in Turkije? Denk aan uw consumenten rechten!

In deze editie ga ik dieper in op de mogelijkheden die de Wet op de Consumentenrechten biedt, mochten er onverhoopt problemen optreden gedurende of na de aankoop van uw (vakantie)woning. Stel bijvoorbeeld dat u een appartement koopt, maar zelfs na betaling van de aankoopsom krijgt u de Tapu (eigendomsbewijs) maar niet in handen. Of u heeft de Tapu in bezit maar al snel blijkt dat de opgeleverde woning gebreken vertoont. Of elementen die waren beloofd in brochure of advertentie blijken niet aanwezig te zijn .... Mits er aan een aantal basisvoorwaarden is voldaan, kunnen al deze zaken worden uitgevochten voor de Consumentenrechtbank. Hierbij kunnen dan bijvoorbeeld afgifte van de Tapu, teruggave van geld, vermindering van de aankoopsom of naleving van de overeenkomst worden gevorderd.

Ik ben zelf de afgelopen tijd erg druk geweest met het openen van rechtzaken op basis van de de Wet Consumentenrechten. Rechtzaken gebaseerd op basis van deze wet verlopen vaak vlotter en goedkoper dan zaken aangespannen bij de algemene rechtbanken. Bovendien is mijn ervaring dat de rechten van de buitenlandse consument veel meer worden gewaarborgd. Een ander groot voordeel is dat men geen borgstellingen hoeft te storten bij de rechtbank om een conservatoir beslaglegging te verzoeken voor de woning in kwestie. Een conservatoir beslag betekent dat er een registratie bij de Tapu kantoor geschied opdat de tegenpartij die de woning op zijn naam heeft staan deze woning niet kan verkopen of vervreemden. Uiteraard dient uw situatie c.q. uw woningaankoop aan een aantal juridische eisen te voldoen opdat u daadwerkelijk beroep kunt doen op de Wet Consumentenrechten. Vandaar dat ik u adviseer om erop toe te zien dat u deze minimale eisen stelt bij uw woningaankoop in Turkije.

Ten eerste dient u als consument de woning aangekocht te hebben als woning of vakantiehuis. Voorts dient de verkopende partij de woning verkocht te hebben in de hoedanigheid van zijn bedrijfsuitvoering, dus met oogmerk handel. Dit kan een aannemer of een projectontwikkelaar zijn. Een aan-en verkoop tussen twee particulieren valt hier dus niet onder. Ten derde is het belangrijk dat u de koopovereenkomst notarieel hebt afgesloten.

Op deze laatste voorwaarde geldt een uitzondering. Als er tussen de aannemer en de grondeigenaar een notariële bouwovereenkomst bestaat, kunt u als consument alsnog gebruik kunt maken van de Wet op de Consumentenrechten, zonder dat u een notariële koopovereenkomst hebt. Bij het sluiten van een koopovereenkomst kunt u de verkopende partij hierna vragen. Zorg altijd om een kopie van deze overeenkomst voor uw eigen administratie naast die van uw eigen koopovereenkomst!

In sommige gevallen wordt de aanwezigheid van een notariële koopovereenkomst ook niet gezocht indien de verkopende aannemer zelf grondeigenaar is.

Indien u aan deze minimale vereisten voldoet, kunt u zich beroepen op de mogelijkheden van de Wet Consumentenrechten. Let hierbij op het volgende: Aangekochte goederen die niet voldoen aan de eigenschappen dan wel hoedanigheden die door de verkoper zijn medegedeeld, aangeduid dan wel aangegeven door middel van een brochure, reclame of advertentie aan de koper; dan wel niet voldoen aan de geuite verwachtingen van de consument welke bekend zijn bij de koper; dan wel aangekochte goederen die juridische, economische dan wel technische gebreken hebben, worden als gebrekkig goed betiteld.

De koper heeft het recht om binnen 30 dagen vanaf het moment dat de woning aan hem is opgeleverd de zichtbare gebreken van het onroerend goed aan de verkoper schriftelijk mede te delen en hem hiervoor in gebreke te stellen.

Van belang verder is dat de wettelijke verjaringstermijn van 5 jaar met ingang van datum levering woning nog niet is voldaan.

Natuurlijk hoeft u er niet van uit te gaan dat u ooit problemen krijgt met de aankoop van uw vakantiewoning. Maar om in de toekomst meer leed te voorkomen, wil ik nogmaals het belang van een notariële koopovereenkomst met de verkopende partij benadrukken. Hoewel een notariële overeenkomst extra kosten met zich mee zal brengen, heeft het maken ervan, zoals ik u hierboven heb proberen uit te leggen, zeer belangrijke voordelen.

Ierse Koppel investeert in Turkije

Al gauw raken een Ierse koppel verliefd op Alanya en zijn omgeving. Ze willen graag een woning kopen en zelfs gaan investeren als ze de juiste ‘zakenman’ hiervoor kunnen vinden. Na een korte tijd hebben ze dat ook gevonden. Hij spreekt vrij goed Engels, komt aannemelijk over, betrekt de koppel in zijn ‘zakenwereld’ en zelfs ‘politieke betrekkingen’ met de gemeente. Kortom , vrij gauw nemen ze hem in vertrouwen en worden er gauw afspraken gemaakt om een stuk grond te kopen en villas op te bouwen. De afspraken worden op een kladje gemaakt en per mail bevestigd. Op basis van de afspraken wordt door de Ierse koppel willekeurige betalingen overgeboekt. Er komen positieve reacties en foto’s van de bouw op de mail van de Ier binnen. Wanneer ze 1 a 2 keer per jaar voor een week in Alanya zijn worden ze warm onthaald en vermoeden ze niets. Want uiteindelijk wordt door de advocaat van de zakenman zelfs een overeenkomst in Engels opgesteld dat de gebouwde villas met het grondstuk van de Ieren zijn. Tevreden hierover wordt zelfs een appartement en nog een grondstuk voor een toekomstige investering aangekocht. Dat het eigendom op naam van hun Turkse partner wordt ingeschreven vinden ze geen probleem. In de tussentijd botert het huwelijk van de Ierse koppel niet. Vanwege de juridische huwelijksproblemen kan de Ier tijdelijk geen betalingen meer doen.

Wanneer hij weer de zaken wil oppakken wordt hij geconfronteerd met het feit dat zijn zakenpartner meer geld vraagt als was afgesproken. Sorry, prijzen zijn gestegen in Turkije of hij wil overboeken anders zouden de villas niet afgemaakt kunnen worden. Noodgedwongen neemt de Ier een tweede hypotheek op zijn woning in Ierland en maakt het geld over. Ondertussen krijgt hij te horen dat een van de villas is verkocht aan een Finse koppel. Dit nieuws komt goed uit. Hij kan zijn ex-vrouw uitbetalen en wellicht iets van zijn investering terugzien. Aangekomen in Alanya ziet hij dat de villas bij lange na niet klaar zijn. Als hij vraagt waar het geld is wordt hem medegedeeld dat hij het bedrag niet in Euros maar in Tl heeft ontvangen. De wisselkoers was te laag, verstandig is om te wachten wordt hem medegedeeld. Hij zal hem later betalen. Hij begrijpt heel goed hoe het vork in de steel steekt maar wil wijs handelen. Met veel moeite en geduld krijgt hij in ieder geval het voor elkaar om de Tapu van het appartement en het grondstuk buiten Alanya op zijn naam te krijgen. Hij moet weer terug naar Ierland. Aangekomen in Ierland ontvangt hij een deel bedrag op naam van zijn ex-vrouw en een klein bedrag op eigen naam. Dit is nog bij lange na niet het bedrag die hij verwachtte. Weer aangekomen in Turkije ziet hij dat de verkochte villa klaar is en zelfs aangekleed is door de nieuwe kopers. Als hij zijn partner vraagt om een eindbalans ziet hij dat heel veel zaken niet juist zijn. Er worden lukraak bedragen in vermindering gebracht zonder facturen te overhandigen. Uiteindelijk krijgt hij van zijn ‘partner’de niet afgemaakte villa op naam en moet hij maar tevreden zijn . De terug te betalen vordering kan hij niet betalen want hij verkeert in faillissement zegt hij. Dat de ‘zakenpartner’ ondertussen business doet en auto’s voor de deur heeft staan doet niets aan dit feit af.

U begrijpt al dat dit verhaal uiteindelijk zal aflopen in een moeizaam lopende rechtbankzaak.

Turkse zakenwereld spreekt heel gauw van ‘vertrouwen’ terwijl het rechtssysteem in Turkije eerder gebaseerd is op onvertrouwen. Voordat u zich in een investeringsavontuur stort in het prachtige land Turkije wil ik u erop wijzen dat doordachte acties vooraf de investeerder achteraf heel wat ellende en geld kan bespraken. Het maken van schriftelijke afspraken kunnen onvoldoende waarborgen bieden. Verstandig is om ook garanties bij uw afspraken in te bouwen.

Selma ÖREN
Advocate
info@selmaoren.av.tr