Advocaat Turkije: augustus 2011

Pagina's

woensdag 17 augustus 2011

Terugkoop garantie

In West-Europese landen bestaat het: de zogenoemde terugkoopgarantie. 

Een makelaar of projectontwikkelaar garan­deert een koper om binnen een gestelde termijn diens woning terug te kopen, vaak voor hetzelfde bedrag plus een percentage winst. Op deze manier is de makelaar ver­zekerd van de verkoop van een woning en de koper heeft geen zorgen over eventueel waardeverlies.

In Turkije zijn dergelijke constructies niet rechtsgeldig, maar ze worden wel ingezet door makelaars om woningen te verkopen. De koper/investeerder koopt de woning op basis van een terugkoopgarantie, omdat hij denkt in ieder geval zijn aankoopbedrag terug te krijgen en in de meeste gevallen ook wat winst omdat de makelaar hem rendement belooft.

Het trieste van de zaak is dat de belovende partij meestal ook een buitenlander is, waardoor de koper in eerste instantie niet twijfelt aan de waarde van het papiertje. De terugkoopregeling immers, bestaat zoals hierboven vermeld daadwerkelijk in West-Europese landen.

De goedgelovige koper weet niet dat dit niet het geval is in Turkije. Naar Turks recht hebben terugkoopgaranties namelijk geen enkele waarde.

Dat betekent niet automatisch dat de betreffende verkoper zich niet aan zijn afspraak zal houden. Immers, hij riskeert zijn reputatie, een gevangenisstraf en in het geval van het niet hebben van een werkver­gunning, uitzetting uit het land. Toch kan het kopen op basis van een terugkoopgarantie later tot problemen leiden, zoals ik in mijn praktijk zie. Er zijn makelaars die - op de gestelde datum - niet van plan zijn, of nooit van plan zijn geweest, de woning terug te kopen voor het aankoopbedrag, laat staan voor meer. Zeker in economisch moeilijke tijden wanneer de a/gehele verkoop van onroe­rend goed onder druk staat. De koper krijgt nul op rekest, wanneer hij zijn geld terugverzoekt.

Ik hoor de lezer hardop denken: 'maar dat is toch oplichting?'
Daadwerkelijk. Er is sprake van misbruik van vertrouwen van de koper dat riekt naar oplichting. De persoon handelend in de hoedanigheid als makelaar dan wel projectontwikkelaar, die zulke beloftes maakt en niet nakomt, kan strafrechtelijk worden aangesproken als bedrieger en oplichter. Dit soort situaties moet ook niet ongestraft blijven, al is teruggave van de aankoopsom in dit geval vaak het enige wat de koper wil.

In het geval dat de verkopende partij de garantie omschreven in de terugkoop garantie niet nakomt, kan de gehele koopovereenkomst op basis van 'bedrog' en 'misbruik van vertrouwen' door de rechter nietig worden verklaard. Dit betekent dat de overeenkomst nooit heeft bestaan waardoor de plaatsgevonden rechtshandelingen teruggedraaid kunnen worden. De koper kan zijn betaalde koopsom terugvorderen en de verkoper krijgt zijn Tapu (eigendomsbewijs van het onroerend goed), mocht hij die geleverd hebben, terug.

Om dergelijke teleurstellende en ingrijpende ervaringen te voorkomen, raad ik kopers aan om doordachte koopovereenkomsten dan wel investeringen aan te gaan door de koop juridisch te laten beoordelen door juristen.

woensdag 10 augustus 2011

Gemeenschap in goederen en testament

Mr. Selma Ören - advocate Turks recht en partner in ABC-consultancy schrijft een column over een onderwerp dat betrekking heeft op de aankoop van of het in bezit zijn van onroerend goed in Turkije, Naar aanleiding van haar artikelen komen op de redactie elke week vragen binnen van lezers die door Mr. Ören zo mogelijk worden beantwoord. Omdat andere lezers wellicht met dezelfde kwesties worstelen, hebben we voor deze editie een aantal van die vragen en antwoorden verzameld.

Mijn dochter, Nederlandse, is getrouwd met een Turkse man en ze wonen in de omgeving van Alanya. Nu heeft mijn vrouw voor hen een appartement gekocht dat wij graag op naam van onze dochter willen laten zetten. Mijn dochter vertelde ons echter dat als de Tapu op haar naam staat, haar Turkse man automatisch recht heeft op 50% ervan bij eventuele verkoop. Is dit waar en zo ja, is er een manier om onze schoonzoon uit te sluiten van eigendom van dit onroerend goed?

Uw dochter heeft gelijk. Omdat ze in gemeenschap van goederen zijn getrouwd kan hij aanspraak op de woning maken. Om dit te voorkomen kunt u het volgende doen:
1. Als u het appartement op naam van uw dochter laat zetten, doet u niet een koopoverdracht maar een schenking. Een schenking valt namelijk niet onder de gemeenschap van goederen, net zoals goederen verkregen uit erfzaken.
2. Een andere optie is: een notariële akte laten opmaken waarin uw dochter en schoonzoon aangeven buiten gemeenschap van goederen zijn getrouwd. Het risico is echter dat de echtgenoot hier niet mee akkoord is en hij moet wel mee om te tekenen bij de notaris. De vraag blijft bovendien bij notariële aktes of hetgeen dat door de vertaler wordt verteld, daadwerkelijk juist is.
Ik raad u aan om altijd een onafhankelijke adviseur hierbij in te schakelen.

Wij zijn gehuwd, 72 en 73 jaar oud, en hebben geen kinderen. Wij hebben in Turkije twee 
appartementen en hebben in een Nederlands testament geregeld dat als wij door een ongeluk beiden tegelijk komen te overlijden, een broer van mijn vrouw en een broer van mij gezamenlijk de appartementen kunnen verkopen waarna ze de opbrengst met de rest van de families moeten delen. Zijn hier in Turkije nog wetten en regels waardoor dit een probleem zou kunnen zijn? Of is dit geen probleem? Als één van ons komt te overlijden, gaan dan net als in Nederland de appartementen naar de langst levende zoals wij dit tevens in het testament hebben geregeld?

Het testament dat u heeft opgesteld in Nederland is volgens Internationaal Privaatrecht geldig in Turkije. Punt is dat de Turkse rechters (met name lokale rechters) weinig kennis hebben van Internationaal Privaatrecht waardoor complicaties bij interpretatie en uitvoering kunnen optreden. Want het Turks Internationale Privaatrecht laat ook zien dat in het geval van zaken met betrekking tot onroerend goed, exclusief Turks erfrecht dient te prevaleren. De eerder genoemde (lokale) rechters leggen vaak het testament aan de kant en laten Turks erfrecht prevaleren. Dit betekent dat omdat u geen kinderen heeft, eerst wordt onderzocht of er ouders dan wel grootouders zijn. Zijn die er niet, dan wordt gekeken of u beiden zussen en broers heeft, dan wel hun erfgenamen. Het soortgelijke wordt toegepast als één van u beiden komt te overlijden.
Al met al is het dus goed mogelijk dat ondanks uw testament de eigendomsoverdracht en mogelijke verkoop van de appartementen een lang en moeilijk proces gaat worden, waarbij erfgenamen op veel bureaucratie stuiten. Ik adviseer u daarom nu alvast een aantal praktische oplossingen in uitvoering te brengen. Eén ervan is om bij het Tapukantoor langs te gaan om het zogenoemde 'kale eigendom' van de appartementen op naam van de broers te zetten en tegelijkertijd het vruchtgebruik op uw namen te houden. Wanneer één van u beiden komt te overlijden, wordt het vruchtgebruik op naam van de overledene uitgeschreven en blijft de ander gewoon tot aan zijn of haar dood gebruik maken van de woningen. Wanneer u beiden tegelijk komt te overlijden, staat de eigendomstitel van de woningen op naam van de broers en kunnen ze gelijk tot verkoop en verdeling overgaan. Ons kantoor kan u van dienst zijn bij de overdracht en vestiging van het vruchtgebruik.