Advocaat Turkije: 2015

Pagina's

maandag 14 december 2015

Verplicht elektronische berichtenverkeer met de Turkse Belastingdienst

Nieuw tijdperk breekt ook aan in het Turkse Belastingsysteem;

Vanaf 01.01.2016 is het verplicht elektronische berichtenverkeer (e-tebligat) met de Turkse Belastingdienst te voeren.

“Vaarwel Blauwe Envelop”; zo wordt de campagne genoemd die in Nederland is doorgevoerd inzake de inwerkingtreding van de Wet elektronisch berichtenverkeer.

Vergelijkbaar zal in Turkije per 1 januari 2016 de wetswijziging met betrekking tot de elektronische berichtgeving met de Belastingdienst van kracht zijn.

Voor 1 januari 2016 dient u zich bij de Belastingdienst aan te melden. De officiële berichtgevingen van de Turkse Belastingdienst zullen vanaf 1 januari 2016, enkel per Elektronische Berichtgeving worden gedaan. Er zal geen gebruik meer worden gedaan van de reguliere postdienst.


Deze wetwijziging brengt de volgende veranderingen met zich mee;
  • berichtgevingen aan belastingplichten afkomstig van de Belastingdienst zullen niet langer meer via de ‘duurzame en natuuronvriendelijke’ post, maar via de ‘zuinige en natuurvriendelijke’ elektronische weg worden verstuurd. 
  • de verplichting betreft slechts de volgende belastingplichtigen: 
  • Ondernemingen/rechtspersonen (vennootschap belastingplichtigen), 
  • Eenmanszaken met winstoogmerk en inkomstenbelastingplichtig zijn.
  • De berichtgevingen zullen per telefoon en/of per  e-mail worden gedaan. Na ontvangst van een berichtgeving heeft u een bezwaartermijn van 5 dagen. 
  • U kunt geen bezwaar maken op het feit dat u geen bericht ontvangen heeft.
Registratie voor de Elektronische Berichtgeving dient persoonlijk te worden gedaan bij de Turkse Belastingdienst. Tijdens registratie die u uw bedrijfspapieren te kunnen overhandigen, samen met het registratieformulier, deze kunt u vinden op de website van de Turkse Belastingdienst (https://intvd.gib.gov.tr/internetvd/index.jsp).

Het verzuimen van registratie brengt vrij hoge administratieve boetes met zich mee.


donderdag 15 oktober 2015

Wetswijziging gebruik personenauto’s met buitenlands kenteken in Turkije

Dit kan u ook interesseren: Verspoeling invoer personenauto's 2016

De termijn dat een ingezetene in het buitenland zijn auto met buitenlands kenteken kon gebruiken in Turkije was beperkt in tijd.

Voor de gepensioneerde was dit maximaal 12 maanden, voor de niet-gepensioneerde was dit hooguit 6 maanden. Met andere woorden : de tijdelijk ingevoerde auto uit het buitenland moest binnen 6/12 maanden na datum invoer en registratie alweer worden uitgevoerd of straffe van geld boete en beslagname van de auto. Je kon ook niet zomaar weer de volgende dag dezelfde auto wederom het land invoeren. De auto diende na gebruik van 6/12 maanden minimaal 185 dagen buiten Turkije verblijven.

Deze beperkte tijdelijke invoerregeling voldeed wel aan de verwachting van een doorsnee Turkije liefhebbende toerist echter voor de semi-permanente buitenlander, de gepensioneerde, een exchange student of een expat die in Turkije woont en werkt en langer als 6/12 maanden met de auto in Turkije wil verblijven was dat niet het geval.


Het goede nieuws is dat per 13 oktober 2015 een duidelijke wijziging zowel voor de gepensioneerde als de niet-gepensioneerde (de expat, student)  is doorgevoerd betreffende het tijdelijk gebruik van auto’s met buitenlands kenteken in Turkije.

Met de wijziging is de termijn van gebruik bij tijdelijke invoer verhoogd naar 24 maanden. Een auto met buitenlands kenteken kan maximaal 24 maanden binnen het grensgebied van Turkije verblijven.

Gelet op het feit dat de Turkse marktprijzen van een personen auto veel en veel hoger liggen als in West Europa is de keuze voor het gebruik van eigen auto in Turkije snel gemaakt. Ik denk dat we in de toekomst op de Turkse wegennet veel meer autos met vreemde kentekens zullen tegenkomen.

Het enige wat mij nog resteert te zeggen is rijd voorzichtig, zorg voor een goede reisverzekering en geniet van uw verblijf in Turkije.




dinsdag 25 augustus 2015

Parklasten - Niet betalende Aannemer

Een lezer vraagt zich af of een aannemingsbedrijf verplicht is de parklasten te betalen voor niet verkochte appartementen, als in het bestuursplan heel duidelijk is vermeldt dat het bedrijf geen bijdrage hoeft te betalen voor de niet verkochte appartementen? En wat als de aannemer in tegenstelling tot het voorgaande wel de parklasten betaalt voor de appartementen die hij verhuurt en 50% van de parkkosten voor de leegstaande. Kun je hem dwingen alsnog de volle parkkosten te betalen?

Een woningeigenaar kan zich niet onttrekken aan het betalen van parklasten. Alleen al niet, omdat hij geen gebruik maakt van de faciliteiten van het park of dat zijn woning niet wordt bewoond. Artikel 20 van de Appartementenwet bepaalt dwingendrechtelijk dat ieder woningeigenaar gehouden is de parklasten te betalen in evenredigheid tot zijn woningaandeel, tenzij de woningeigenaren anders hebben bepaald. 

Kortom : De Hoofdregel is dat ieder Tapu eigenaar de algemene parklasten dient te betalen.

De uitzondering op deze hoofdregel is afwijkende afspraken tussen de eigenaren. Eigenaren van een woningpark kunnen onderling andere afspraken maken over het betalen (dan wel niet meebetalen) van parklasten. Bijvoorbeeld dat de parklasten worden gedeeld door het aantal woningen in plaats van dat deze gedeeld worden naar evenredigheid van het woningaandeel. Van belang is dat deze afspraken op legitieme manier zijn bepaald en opgenomen in het besluitboek.

In de onderhavige zaak dient de aannemer zijn verplichtingen voortvloeiende uit de Wet na te komen, ongeacht hetgeen dat in het bestuursplan hierover staat geschreven. Want een bestuursplan wordt aan de hand van de bepalingen van de Wet opgesteld. Deze is ondergeschikt aan de Wet. Het bestuursplan mag niet in strijd zijn met de dwingendrechtelijke bepalingen van deze Wet. Afwijkende bepalingen van een bestuursplan zijn nietig. Een bestuursplan kan conform de dwingendrechtelijke bepaling van de Wet alleen met 4/5 van de stemmen worden gewijzigd. De stemverhouding kan worden verhoogd (verzwaard) maar niet verlaagd.

Als bestuur zou je de aannemer juridisch kunnen dwingen om de volledige parklasten te betalen, tenzij de vereniging van eigenaren akkoord is gegaan met zijn gedeeltelijke betalingen tot nu toe.

dinsdag 23 juni 2015

Verspoelde regeling betreffende illegaal verblijf in Turkije

Sinds april 2014 is met een wetswijziging de regels rondom illegaal verblijvende buitenlanders versoepeld. Een buitenlander verblijft illegaal in Turkije indien de wettelijk toegestane verblijfsperiode conform het visum of verblijfsvergunning is overschreden en hij het land binnen de gestelde termijn niet heeft verlaten, dan wel geen verlenging heeft aangevraagd.

Met de huidige wetswijziging wordt de goede wil van de illegaal verblijvende buitenlander beloond. De illegale buitenlander wordt geen toegangsverbod opgelegd indien hij op eigen initiatief het land verlaat onder betaling van de aangeslagen geldboete aan de douane. De hoogte van de geldboete wordt bepaald aan de hand van het aantal dagen van het illegaal verblijf in Turkije.

Het verschil tussen de oude en de nieuwe regeling is dat bij de oude regeling een toegangsverbod van maximaal 5 jaar wordt opgelegd en bij de nieuwe regeling wordt volstaan met een overbruggingsperiode van 3 maanden. Een illegale buitenlander die op eigen initiatief het land verlaat krijgt geen toegangsverbod opgelegd maar heeft de mogelijkheid om na verloop van 3 maanden Turkije weer binnen te treden met een visum of verblijfsvergunning.

Deze overbruggingsperiode wordt buiten beschouwing gelaten indien de persoon een werkvergunning heeft/had aangevraagd en binnen deze overbruggingsperiode de aanvraag is/wordt gehonoreerd. Hij hoeft dan de 3 maanden niet af te wachten om Turkije alsnog te mogen betreden.

Belangrijk is dat een illegale buitenlander in Turkije op eigen initiatief het land verlaat. Indien de overheidsinstanties maatregelen treffen om de persoon in kwestie te deporteren ( het land uitzetten) riskeert deze persoon alsnog een toegangsverbod van maximaal 5 jaar. Zodra er sprake is van een bedreiging met betrekking tot de openbare veiligheid kan dit verbod verhoogd worden met maximaal 10 jaar.

dinsdag 16 juni 2015

Minimumloon Turkije 2015 (2e periode)

De Turkse overheid past de bedragen van het minimumloon 2 keer per jaar aan de ontwikkeling van de lonen in Turkije aan. Dit gebeurt elk jaar op 1 januari en 1 juli.

Onlangs heeft de Turkse overheid het minimumloon voor de 2e periode van 2015 (1 juli 2015 t/m 31 december 2015) bekend gemaakt.

Werkuren volledig dienstverband
Wettelijk is vastgesteld dat een volledig dienstverband  maximaal 45 uur per week kan zijn. Indien het aantal uren deze maximum overschrijden dan spreken we van overwerk.

Van overwerk is sprake wanneer uw van uw werknemer meer moet werken dan in het normale werkrooster gebruikelijk is.

Turkije kent in de praktijk een werkweek van 45 uur. Meestal is dit maandag t/m vrijdag en zaterdag een halve werkdag. Maar uiteraard kan de werkgever dit anders indelen indien er sprake is van bijvoorbeeld een ploegendiensten.

Het brutoloon kan bestaan uit:
  • het (basis)loon dat in uw arbeidsovereenkomst is afgesproken;
  • de toeslagen voor bijvoorbeeld prestatie, ploegendienst, onregelmatige werktijden, wachtdienst en werkomstandigheden;
  • de vaste beloningen voor de omzet die u maakt en die u elke betalingstermijn krijgt;
  • de beloningen van derden die uit het werk voortvloeien.
Het totaal van deze bedragen mag niet minder zijn dan het minimumloon.
Bron: wikipedia.org


Bedragen minimumloon per 1 juli 2015

Om eventuele problemen te  vermijden adviseren wij u om lonen op de cent nauwkeurig uit te betalen. Mocht u dit per bank doen dan zal dit geen probleem geven. Doet u de betalingen contant laat uw personeel dan altijd het maandelijkse loonstrookje ondertekenen (deze kunt u laten opmaken via uw boekhouder).
De volgende bedragen van het minimumloon gelden voor een volledige werkweek.

MINIMUM LOON EN DE WETTELIJKE INHOUDINGEN VOOR WERKGEVERS 
Periode 01.07.2015 - 31.12.2015BEREKENING NETTO LOON
Bruto Loon1.273,50
Inhouding Zorgverzekeringswet SGK 14%178,29
Premie werkloosheidswet 1%12,74
Loonbelasting 15% (*)72,26
Bijdrage aan levensonderhoudskosten (agi)90,11
Stempelbelasting 7,59% (*)9,67
Totale Inhoudingen272,96
Netto Loon1000,54

TOTALE KOSTEN VOOR WERKGEVER 
Bruto Loon1.273,50
Werkgeversbijdrage Zorgverzekering SGK 15,5%197,39
Premie werkloosheidswet 2%25,47
Totale kosten voor werkgever1.496,36


Bron: www.csgb.gov.tr

De bedragen voor het minimumloon per 1 januari 2015 zijn ook terug te vinden op onze website.

dinsdag 9 juni 2015

Huisdieren in een woonpark

Dit keer wil ik het hebben over een onderwerp van een heel ander aard. Ik vraag uw aandacht voor het houden van huisdieren en hun rechten in een land waar de tolerantie tegen deze levende wezens zeer laag blijkt te zijn. De ontwikkeling van de rechten van de dieren ten opzichte van de meeste West-Europese landen blijft spijtig genoeg achter.

In hoeverre is een huisdier toelaatbaar op een woonpark? Is een meerderheidsbesluit genomen door de vereniging van eigenaren rechtsgeldig wat betreft ontruiming van een huisdier? Kan een toezichthouder van een Gemeente een ontruiming van een huisdier bewerkstelligen? Wat zijn de rechten van huisdieren in Turkije?

Voor alle duidelijkheid: Huisdieren kunnen niet ontruimd worden noch door een meerderheidsbesluit van een vereniging van eigenaren, noch door een besluit van de Gemeente. Dat kan alleen door een rechter.
Met andere woorden; een vereniging van eigenaren of toezichthouders van een Gemeente (de zogenoemde ‘Zabita’) kunnen geen beslissingen of ontruimingsacties ten aanzien van huisdieren (onder)nemen. Iedere huiseigenaar kan zelf bepalen of hij een huisdier in zijn woning houdt en hoeveel dat aantal is.

Wel kan een woonpark vereniging besluiten nemen ten aanzien van huisdieren die vertoeven op de gemeenschappelijke ruimte van het park, zoals de tuin, de kelder of de trappengang. Bijvoorbeeld dat honden aangelijnd moeten worden in de tuin en of niet toegelaten zijn aan het zwembad.

Een ontruiming van een (huis)dier kan alleen via de rechtbank worden bewerkstelligd. Tijdens een gerechtelijk proces wordt beoordeeld in welke mate de omgeving, dan wel buren last (geluid, stank) hebben van de dieren en of dit te tolereren is. Hierbij dienen de omstandigheden van de situatie wel getoetst te worden aan de Wet van de Dierenrechten ten opzichte van de Wet op het Appartementsrecht en de bepalingen van de burenrechten opgenomen in het Burgerlijke Wetboek.

De Wet van de Dierenrechten, ingegaan op 24 Juni 2004 onder nummer 5199 (een Engelse versie hiervan is beschikbaar), is jammer genoeg weinig bekend onder de rechters. Deze Wet bepaalt uitdrukkelijk dat dieren die verzorging behoeven, niet uit een woning kunnen worden ontruimd. Met andere woorden; het ontruimen van dieren die gewend zijn aan een huisleven of oud dan wel ziek zijn, is strafbaar volgens deze Wet.

Maar hoe staat het recht van het huisdier ten opzichte van de bepalingen van het bestuursplan? 

Voor de lezer die geen idee heeft wat een bestuursplan is; het bestuursplan van een woonpark is een bestuursreglement gedeponeerd door de aannemer bij het Tapu kantoor. Het bestuursplan heeft een bindende werking voor alle huiseigenaren. In een bestuursplan kunnen nadere eisen betreffende een woonpark worden opgenomen. Zoals de toelaatbaarheid van huisdieren op het park. Het gedeponeerde bestuursplan moet niet verward worden met de huisregels van een vereniging. De huisregels zijn gebaseerd op meerderheidsbesluiten die per definitie niet bindend hoeven te zijn. Deze kunnen te allen tijde worden vernietigd door de rechtbank dan wel ingetrokken door de vereniging.

Mocht in een bestuursplan een nadelige voorwaarde ten opzichte van (huis)dieren zijn opgenomen, dan betekent dit nog steeds niet dat een huisdier zomaar kan worden ontruimd uit een woonpark. De rechter kan dit pas bevelen nadat een volwaardig proces over het huisdier in kwestie heeft plaatsgevonden.

En gelet op de bepalingen van de Wet van de Dierenrechten blijf ik erbij dat huisdieren gewend aan huiselijk leven niet ontruimd kunnen worden, tenzij er daadwerkelijk redenen van dringende aard bestaan.

dinsdag 2 juni 2015

Verblijfsvergunning aanvraag via internet

De Turkse overheid heeft een nieuw systeem ontwikkelt om de aanvraag van Uw verblijfsvergunning (ikamet) sneller te laten verlopen.
Sinds kort kunt U uw ikamet online aanvragen.

https://e-ikamet.goc.gov.tr/


Met de komst van de internetsite zijn de lokale kantoren komen te vervallen. Alle aanvragen dienen per internet te gebeuren. Heeft u niet eerder een aanvraag ingediend voor een ikamet dan dient u uw eerste aanvraag te doen bij het hoofdkantoor van de provincie.

Het verlengen van een ikamet kunt u aangetekend per post naar het betreffende provinciale kantoor versturen. Uiteraard is het mogelijk om ook langs te gaan. Adressen van de provinciale kantoren kunt u uiteraard terugvinden op bovengenoemde website.

Alle eerdere wetswijzigingen omtrent het ikamet blijven van kracht.

woensdag 6 mei 2015

Het Zegelrecht als Belastingtoeslag

De meeste buitenlanders zijn niet bekend met het betalen van zegelrechten als verplichtte belastingtoeslag bij het sluiten van overeenkomsten.

In het Turks wordt dit 'de damga vergisi' genoemd. Alle soorten overeenkomsten zijn eigenlijk hieraan onderworpen.

Deze regel kent meerdere vrijstellingen maar de belangrijkste vrijstelling die ik hier nader wil uitleggen is de overeenkomst ondertekend door twee natuurlijke personen.

Alle schriftelijke overeenkomsten, die geen betrekking hebben op commerciële, landbouwkundige of beroepsmatige activiteiten, aangegaan door twee natuurlijke personen zijn vrijgesteld van de zegelrechttoeslag. De uitzondering op deze vrijstelling is dat de toeslag alsnog zal worden geheven als het document bij een notaris dan wel bij een overheidsautoriteit bekend wordt gemaakt. De indiener van het document is verplicht om op dat moment de verplichte toeslag te betalen.  Ik zal deze uitzondering aan de hand van de volgende voorbeelden verduidelijken.

Stel; u verhuurt als een doorsnee burger uw vakantiewoning in Turkije. De huurovereenkomst die u afsluit met de huurder is in principe vrijgesteld van deze zegelrechttoeslag. Het wordt anders als u de huurovereenkomst als basis voor ontruiming van de woning of incasso van de huurpenningen bij de gerechtsdeurwaarder indient. Dan dient u alsnog de wettelijke toeslag bij de belastingdienst te betalen. De deurwaarder of de rechtbank zal u hiertoe verplichten.

Een ander voorbeeld is: een leenovereenkomst of een schuldovereenkomst. Een schuldovereenkomst tussen twee natuurlijke personen behoeft geen notariële legalisatie. Maar mocht je een overeenkomst bij de notaris willen legaliseren dan zal de notaris alsnog de wettelijke zegelrechttoeslag namens de belastingdienst in rekening brengen.

De wettelijke zegelrechttoeslag (anno 2015) voor overeenkomsten bedraagt 9.48 promille (0.948%) over het benoemd bedrag in de overeenkomst. Voor de huurovereenkomst is het 1.89 promille of te weten 0,189% over het totale huurbedrag voor de gesloten huurperiode.

Deze vrijstelling geldt alleen dus voor overeenkomsten zonder commerciële, landbouwkundige of beroepsmatige activiteiten aangegaan tussen natuurlijke personen. Natuurlijke personen of rechtspersonen die met beroepsmatige, commerciële of landbouwkundige activiteiten betrokken zijn bij het sluiten van overeenkomsten zijn niet vrijgesteld van deze regeling.

De aanneemovereenkomst is een duidelijk voorbeeld hiervoor; het laten bouwen van een onroerend goed in Turkije door een aannemer is niet vrijgesteld van de zegelrechttoeslag.

Zolang u niet bekend bent met de Turkse taal en de specifieke regels is het raadzaam om een erkend jurist raad te plegen voordat u een overeenkomst ondertekend.

dinsdag 28 april 2015

Gebruik van uw mobiele telefoon in Turkije

Sinds 15 juni 2012 is er in Turkije een wetsbepaling over de registratie van mobiele telefoons van buitenlandse afkomst.

Gebruik maken van mobiele telefoons uit het buitenland is alleen mogelijk indien het desbetreffende mobiele apparaat wordt geregistreerd bij de plaatselijke Belastingdienst. In de voorgaande jaren was de periode van registratie 30 dagen. Deze periode is in juli 2014 verlengd naar 60 dagen. Met andere woorden een buitenlander dient zijn mobiele telefoon binnen 2 maanden na toetreding van Turkije te laten registreren bij de Belastingdienst.


Voor de registratie bij de Belastingdienst wordt een administratief bedrag van 131,50 TL geheven (tarief voor 2015).

Als een Turkse ID in u bezit hebt, dan is de volgende stap het ophalen van een e-devlet şifresi (een Turkse DigiD) via het plaatselijke postkantoor voor 2 TL en de imei nummer registreren zodat u vervolgens binnen 24 uur gebruik kunt maken van uw toestel. Als u geen Turkse ID in u bezit hebt, dan kunt u na de registratie bij de Belastingdienst langs de bevoegde abonnee registratie centrum (AVEA, Türkcell, Vodafone) gaan om daar u registratie af te ronden.

dinsdag 21 april 2015

Geen doorsnee Woningverkoop

De afgelopen 10 jaar heb ik verschillende artikelen over de aankoop van een woning in Turkije geschreven. Mijn doel hierbij was en nog steeds is om de buitenlandse koper te waarschuwen voor de valkuilen van de aankoop procedure, die anders van opzet is als in de meeste West-Europese landen.
Dit keer wil ik het niet hebben over de AANKOOP maar over de VERKOOP van een woning. Want de laatste jaren gaan meer en meer buitenlanders hun vakantie woning op eigen houtje verkopen met allerlei problemen van dien.  Aan de hand van de volgende casus wil ik een verkoopmodel nader toelichten op onvoorziene problemen.

Casus
Meneer Wijsneus verkoopt zijn woning voor een X-bedrag en verkrijgt een aanbetaling van 10.000 euro. De rest zal binnen 3 maanden bij de tapu overdracht worden betaald. In de tussentijd mag de koper in de woning gaan wonen. Er wordt een onderhandse overeenkomst opgesteld en ondertekend. De koper haalt de oude meubels eruit en renoveert zelfs de woning naar eigen smaak. De verkopende partij wacht tevergeefs op de restbetaling. De betaling blijft echter uit. De kopende partij wil de woning (nog) niet verlaten. Na 6 maanden vraagt de verkoper zich af hoe hij zijn meubels en zijn woning terug kan krijgen. En of hij de aanbetaling van 10.000 euro mag behouden. 

Spijtig genoeg kun je op basis van een onderhandse akte niet de verkoop afdwingen. Een  onderhandse koopakte is goederenrechtelijk niet afdwingbaar. Met andere woorden: je kunt de koper niet verplichten om de woning aan te kopen. Een onderhandse koopakte bewijst hooguit de contractuele relatie tussen de koper en de verkoper.

Je kunt via een gerechtelijke procedure of een buitengerechtelijke klachtprocedure bij de plaatselijke autoriteiten de ontruiming van de woning verzoeken. De verkoper echter heeft het recht om zijn aanbetaling terug te eisen. Nog sterker gesteld; hij hoeft de woning niet te verlaten zolang hij zijn aanbetaling niet heeft terugontvangen.

U zult zich afvragen hoe het dan zit met de periode dat de koper de woning heeft gebruikt. Het is teleurstellend maar de verkoper heeft niet het recht om huurpenningen te eisen voor de periode dat er gebruik is gemaakt van de woning.

Wat had de verkoper wel kunnen ondernemen? De verkoper had na het overschrijden van de termijn gesteld in de overeenkomst, de koper meteen moeten aanmanen om te betalen, dan wel de woning te ontruimen en bij gebreke van ontruiming huurpenningen te eisen.


Mocht de verkoper in de onderhandse verkoopakte  niet duidelijk een lijst met geleverde roerende zaken van de woning hebben opgenomen , dan zal hij de verloren spullen niet kunnen bewijzen en dus ook niets hierover kunnen eisen.

Mocht je bij een verkoop van een woning niet meteen de volle koopsom ontvangen, zorg dat je gedegen advies inwint over de voor en nadelen van onderhandse overeenkomsten en nadere mogelijkheden van een verkoop.

dinsdag 14 april 2015

De eigendomsoverdracht

Hoe vertrouwd uw makelaar, de koper/verkoper of uw buurman/ vriend ook mag overkomen, hoe graag u ook het appartement wilt hebben of hoe graag u uw woning wilt verkopen, hoe goed het gevoel ook is: aankoop en verkoop doet u met uw verstand.

De (ver)koop van een onroerend goed bestaat uit twee essentiële rechtsonderdelen:
1. het sluiten van een koopovereenkomst en
2. de feitelijke eigendomsoverdracht bij het Tapu kantoor.

Anders dan dat u gewend bent in uw eigen land is de rol van de Turkse notaris, bij het sluiten van een koopovereenkomst als wel bij de controle op een deugdelijke eigendomsoverdracht, zeer beperkt. De koper dient er zelf voor te waken dat er een volwaardige koopovereenkomst wordt ondertekend.

Voor het opstellen van een volwaardige koopovereenkomst moet u beschikken over de juiste informatie. Deze informatie kunt u alleen verkrijgen bij de openbare registers van het Tapu kantoor. De openbare registers van het Tapu kantoor bevatten de nodige rechtsfeiten over het onroerend goed. Zoals wie de eigenaar van het onroerend goed is en hoe het gesteld is met het object dat u wilt aankopen. U kunt nagaan of er een hypotheekrecht of een beslaglegging staat ingeschreven. De openbare registers zijn voor iedereen toegankelijk.

U begrijpt al dat het sluiten van een koopovereenkomst met een makelaar geen enkele rechtswaarde heeft tenzij de makelaar middels een notariële volmacht gerechtigd is om het onroerend goed daadwerkelijk te verkopen.

Met het sluiten van een koopovereenkomst bent u er nog niet. Het sluiten van een koopovereenkomst verplicht de verkoper namelijk niet om de woning ook daadwerkelijk aan u te leveren, tenzij er een notariële akte tot toezeggen van levering is ingeschreven bij het Tapu kantoor.  Na het sluiten van een koopovereenkomst dient u erop te letten dat de betaling en de overdracht en inschrijving bij het Tapu kantoor goed verloopt.

Zolang u het recht van eigendom nog niet heeft verworven raad ik u aan voorzichtig te zijn met aanbetalingen . Als u al aanbetalingen moet doen, moet u vragen om volwaardige zekerheid. Mocht het gebeuren dat de overdracht niet doorgaat moet u zeker zijn dat u uw aanbetaling onvoorwaardelijk terug ontvangt. Een schuldbekentenis (de senet) of een cheque bieden alleen zekerheid als het bedrag daadwerkelijk wordt gedekt door een bank.

maandag 6 april 2015

Veilig vastgoed kopen in Turkije tips voor 2015

Ook 2015 is een goed jaar om een vakantiehuis of een permanent woning in Turkije te kopen?
Elk jaar komen er weer tienduizenden buitenlanders naar Turkije om zich (semi) permanent te vestigen.

Sinds de oprichting van advocatenkantoor Selma Ören in 2004, heeft het kantoor te maken gehad met honderden uiteenlopende zaken die allemaal betrekking hadden op de aankoop van onroerend goed of grond in Turkije. Sommige leidden tot een rechtszaak, andere konden zonder tussenkomst van een rechter afgehandeld worden.

Maar hoewel iedere cliënt en ieder probleem uniek is, is er volgens de advocate duidelijk vooruitgang merkbaar. " De Turkse vastgoed markt is de afgelopen jaren transparanter geworden en er is meer controle. Wetgeving is verbeterd en er is meer informatie beschikbaar. Daardoor zijn cliënten veel mondiger geworden en komen ze beter beslagen ten ijs. Enkele jaren geleden kwamen mensen bij mij als het leed eigenlijk al was geschied, tegenwoordig kloppen ze al in een vroeg stadium aan. En verder zijn ook makelaars en projectontwikkelaars beter geïnformeerd en bereid gedegen informatie te verstrekken.

Degenen die dat niet wilden of niet deden, hebben deze laatste twee jaren -toen de markt om allerlei redenen is ingezakt - niet overleefd. Alleen solide bedrijven die hun klanten serieus nemen, hebben stand gehouden."


Tip 1 Controleer Iskan
Controleer altijd of een project of woning een zogenaamde iskan heeft.  Zodra een gebouw af is, gaat de projectontwikkelaar naar de gemeente voor zijn Iskan. Als die is afgegeven, kan de nieuwe eigenaar ook naar de gemeente om zijn Iskan aan te vragen. Als eigenaar heb je je Iskan nodig om o.a. een elektriciteits- en waterabonnement op eigen naam te kunnen krijgen."


Tip2 Juridische Begeleiding
Ga nooit zonder juridische begeleiding iets ondertekenen of betalingen doen voor zaken betreffende onroerend goed. In vele landen is de notaris de partij tussen de verkopende en de kopende partij. 

Echter in Turkije heeft de notaris geen enkele invloed Neem daarom altijd een juridische adviseur om de arm zodat er bijvoorbeeld o.a. een contractonderzoek gedaan kan worden. Dat betekent dat de papieren gecontroleerd worden op mogelijke valkuilen.

Een onroerend goed onderzoek moet minimaal aangeven wat de juridische status is van een object, de solvabiliteit van de verkopende partij weergeven; "Wie is juridisch gerechtigd om de woning te verkopen, is er een Iskan afgegeven, is de verkopende partij een solide onderneming of is het een kale kip waar bij een misstand niets te halen valt? 
Wanner er sprake is van een sleutel klaar object: rust er een hypotheek op? Allemaal vragen die belangrijk zijn als je vastgoed wilt kopen in Turkije."

Tip 3 Opstellen Besteklijst
Een ander onderdeel van het onroerend goed onderzoek is het opstellen van een besteklijst. "We hebben de laatste tijd steeds meer zaken - aangespannen door zowel particulieren als door Verenigingen van Eigenaren - die betrekking hebben op niet nagekomen afspraken van de bouwer.

Niets is zo vervelend om achteraf te moeten constateren dat het je woning aan bepaalde zaken ontbreekt, terwijl de aannemer die wel heeft beloofd. Je hebt van die bloedzuigers die achteraf zeggen: ja, maar dat kost extra. Of helemaal geniepig: dan staat er in de brochure heel mooi: 'met generator'. Maar is dat een generator alleen voor de lift of voor alle appartementen. Dat is nogal een verschil als de elektriciteit uitvalt en je in het donker zit.

Nog een leuke waar we zelfs even om moesten lachen: in de brochure staat: fitnessruimte. Leuk denk je, kan ik mooi wat aan mijn conditie doen tijdens mijn vakantie. Nee, 'ruimte', staat er letterlijk en dat is ook alles wat er wordt geleverd. De toestellen moeten door de VVE worden aangeschaft. Om dit soort onprettige verrassingen achteraf te voorkomen, is het goed om van tevoren een gedegen besteklijst op te stellen.

donderdag 2 april 2015

Het meertalige internationale uittreksel

Of je nu een werkvergunning wilt aanvragen of een Turkse nationaliteit, de Turkse autoriteiten zullen je vragen om een uittreksel van je geboorteakte te overleggen. Ook bij gerechtelijke procedures zoals een echtscheidingszaak of een verklaring van erfrecht is het noodzakelijk om een uittreksel van een overlijdensakte of een huwelijksakte te overleggen aan de rechtbank.

Iedereen weet dat je deze uittreksels bij de gemeente kunt verkrijgen. Maar niet iedereen is op de hoogte van het feit, dat je ook een meertalig uittreksel kunt verkrijgen. De gemeente kan namelijk het uittreksel in twee vormen uitgeven. De simpele versie in eigen moedertaal of een versie in meerdere talen, waaronder de Turkse taal. Ik noem de meertalige versie, het internationale uittreksel aangezien deze direct toepasbaar is in Turkije zonder dat een afzonderlijke legalisatie noodzakelijk is.

Het is wel even zoeken naar de Turkse taal op de akte, maar als je de achterzijde van het uittreksel goed bestudeerd zul je merken dat de informatie ook in het Turks is aangegeven.

De uittreksels worden opgemaakt in de vorm van:

  • uittreksel uit de geboorteakte 
  • uittreksel uit de huwelijksakte 
  • uittreksel uit de overlijdensakte


Voor de goede orde; het simpele uittreksel is ook geldig, alleen niet direct toepasbaar in Turkije. Je dient deze simpelere variant te voorzien van een apostille stempel voor legalisatie en hierna te laten vertalen in het Turks. Het bespaart je aldus geld en tijd om meteen voor een meertalige vorm te kiezen.

dinsdag 17 maart 2015

Het ABC bij echtscheidingen in Turkije

Mensen trouwen niet om te scheiden maar indien je om welke reden dan ook het huwelijk niet meer wilt voortzetten, is liefhebben het laatste wat je voor ogen hebt.

Hoewel ieder huwelijk zijn eigen details heeft blijven de hoofdelementen van een echtscheiding hetzelfde. Dit zijn het voogdijschap, de alimentatie, de scheiding van huwelijksgoederen en de schadevergoeding.

Of een schikking bespreekbaar is of niet, is afhankelijk van de eis en de voorwaarden van de partners. En of je besluit om met of zonder een schikking te scheiden, een huwelijk moet via een rechtbankprocedure worden ontbonden. De Turkse rechtbank beoordeelt uiteindelijk of de voorwaarden van de schikking, de rechten van de partijen en van de kinderen voldoende zijn gewaarborgd.

Tijdens een echtscheidingszaak worden de volgende vraagstukken beoordeeld;

1. Zijn er minderjarige kinderen?
indien ja, wie krijgt het voogdijschap over hen en hoe hoog wordt het kinderalimentatie bedrag
2. Is er een bezoekregeling getroffen voor en met het kind / de kinderen
3. Eist een van de partners om een onderhoudsalimentatie?
4. Eist een van de partners materiële schadevergoeding?
5. Eist een van de partners immateriële schadevergoeding voor geleden emotionele schade?
6. Hebben partijen na huwelijksdatum gemeenschappelijke goederen in eigendom?
indien ja, is er een onderlinge verdelingsschikking in deze?
indien niet, zal een deskundige de waarde van het gemeenschappelijk vermogen ter verdeling beoordelen voor de rechtbank.
Bent U op dit moment in een echtscheidingsprocedure verwikkeld en heeft U een van bovenstaande punten met ja beantwoord?
Dan is het raadzaam om een advocaat in te schakelen die U ten allen tijde kan ondersteunen bij het doorlopen van een ingewikkelde echtscheidingsprocedure.

vrijdag 13 februari 2015

Laatste wijzigingen Ikamet

Wanneer men in het bezit is van een ikamet (een verblijfsvergunning) mag men volgens de laatste wijzigingen in de regelgeving niet langer als 120 dagen buiten Turkije verblijven. Het gaat om een totaal van 120 dagen verblijf buiten Turkije in de afgelopen jaar.

Indien men als ikamet bezitter langer als 120 dagen buiten Turkije verblijft, heeft dit tot gevolg dat zijn/ haar ikamet komt te vervallen en bij de eerstkomende binnenkomst in Turkije men een toeristenvisum dient te kopen.
Voor een 5 jarig ikamet is de behandeling hetzelfde als voor een ikamet van 1 jaar.



Let op!
Voor het toeristenvisum blijft de 180/90 dagen regel van toepassing.
Wilt U langer in Turkije verblijven, dan dient U een ikamet aan te vragen.

Zorg ervoor dat u van te voren goed inplant wanneer U wilt komen, hoe lang U wilt blijven en uiteindelijk wat voor U de beste/ goedkoopste optie is. Het zou zonde zijn onnodige kosten te maken.

dinsdag 6 januari 2015

Minimumloon Turkije 2015 (1e periode)

De Turkse Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid heeft de wettelijke minimumloon voor 2015, 1e periode (1 jan 2015 t/m 30 juni 2015) bekend gemaakt..

De bedragen van het minimumloon worden ieder jaar op 1 januari en 1 juli aangepast aan de ontwikkeling van lonen in Turkije.

Opbouw minimum loon

Het wettelijk minimumloon gaat uit van het brutoloon bij een normale arbeidsduur, dus zonder overwerk. U ontvangt dit loon over de afgesproken betalingstermijn, bijvoorbeeld per week, per maand of om de 4 weken.
Turkije kent een werkweek van 45 uur. Meestal is dit maandag t/m vrijdag en zaterdag een halve werkdag. Maar uiteraard kan de werkgever dit anders indelen indien er met ploegendiensten wordt gewerkt.

Het brutoloon kan bestaan uit:
  • het (basis)loon dat in uw arbeidsovereenkomst is afgesproken;
  • de toeslagen voor bijvoorbeeld prestatie, ploegendienst, onregelmatige werktijden, wachtdienst en werkomstandigheden;
  • de vaste beloningen voor de omzet die u maakt en die u elke betalingstermijn krijgt;
  • de beloningen van derden die uit het werk voortvloeien.
Het totaal van deze bedragen mag niet minder zijn dan het minimumloon.


Minimumloon en loonstrook
Om eventuele problemen te  vermijden adviseren wij u om lonen op de cent nauwkeurig uit te betalen. Mocht u dit per bank doen dan zal dit geen probleem geven. Doet u de betalingen contant laat uw personeel dan altijd het maandelijkse loonstrookje ondertekenen (deze kunt u laten opmaken via uw boekhouder).


Appartementenpersoneel
De wetgeving maakt een onderscheid bij appartementen personeel. Er zijn meer dan 200.000 mensen die ingeschreven staan als zijnde appartment complex personeel (kapıcı). De overheid heeft voor deze groep een uitzondering gemaakt waardoor er een vrijstelling is van inkomsten belasting (gelir vergisi) en bronbelasting (bronbelasting). Door de vrijstelling wordt een hoger netto inkomen uitgekeerd. De totale kosten voor de werkgever blijven uiteraard het zelfde.



MINIMUM LOON EN DE WETTELIJKE INHOUDINGEN VOOR WERKGEVERS
Periode 01.01.2015 - 30.06.2015

BEREKENING NETTO LOON
Bruto Loon 1.201,50
Inhouding Zorgverzekeringswet SGK 14% 168,21
Premie werkeloosheidwet 1% 12,02
Loonbelasting 15% (*) 63,08
Bijdrage aan levensonderhoudskosten (agi) 90,11
Stempelbelasting 7,59% (*) 9,12
Totale Inhoudingen 252,43
Netto Loon 949,07

TOTALE KOSTEN VOOR WERKGEVER 
Bruto Loon 1.201,50
Werkgeversbijdrage Zorgverzekering SGK 15,5% 186,23
Premie werkeloosheidwet 2% 24,03
Totale kosten voor werkgever 1.411,76


Bron: www.csgb.gov.tr