Terugkoop garantie

In West-Europese landen bestaat het: de zogenoemde terugkoopgarantie. 

Een makelaar of projectontwikkelaar garan­deert een koper om binnen een gestelde termijn diens woning terug te kopen, vaak voor hetzelfde bedrag plus een percentage winst. Op deze manier is de makelaar ver­zekerd van de verkoop van een woning en de koper heeft geen zorgen over eventueel waardeverlies.

In Turkije zijn dergelijke constructies niet rechtsgeldig, maar ze worden wel ingezet door makelaars om woningen te verkopen. De koper/investeerder koopt de woning op basis van een terugkoopgarantie, omdat hij denkt in ieder geval zijn aankoopbedrag terug te krijgen en in de meeste gevallen ook wat winst omdat de makelaar hem rendement belooft.

Het trieste van de zaak is dat de belovende partij meestal ook een buitenlander is, waardoor de koper in eerste instantie niet twijfelt aan de waarde van het papiertje. De terugkoopregeling immers, bestaat zoals hierboven vermeld daadwerkelijk in West-Europese landen.

De goedgelovige koper weet niet dat dit niet het geval is in Turkije. Naar Turks recht hebben terugkoopgaranties namelijk geen enkele waarde.

Dat betekent niet automatisch dat de betreffende verkoper zich niet aan zijn afspraak zal houden. Immers, hij riskeert zijn reputatie, een gevangenisstraf en in het geval van het niet hebben van een werkver­gunning, uitzetting uit het land. Toch kan het kopen op basis van een terugkoopgarantie later tot problemen leiden, zoals ik in mijn praktijk zie. Er zijn makelaars die - op de gestelde datum - niet van plan zijn, of nooit van plan zijn geweest, de woning terug te kopen voor het aankoopbedrag, laat staan voor meer. Zeker in economisch moeilijke tijden wanneer de a/gehele verkoop van onroe­rend goed onder druk staat. De koper krijgt nul op rekest, wanneer hij zijn geld terugverzoekt.

Ik hoor de lezer hardop denken: 'maar dat is toch oplichting?'
Daadwerkelijk. Er is sprake van misbruik van vertrouwen van de koper dat riekt naar oplichting. De persoon handelend in de hoedanigheid als makelaar dan wel projectontwikkelaar, die zulke beloftes maakt en niet nakomt, kan strafrechtelijk worden aangesproken als bedrieger en oplichter. Dit soort situaties moet ook niet ongestraft blijven, al is teruggave van de aankoopsom in dit geval vaak het enige wat de koper wil.

In het geval dat de verkopende partij de garantie omschreven in de terugkoop garantie niet nakomt, kan de gehele koopovereenkomst op basis van 'bedrog' en 'misbruik van vertrouwen' door de rechter nietig worden verklaard. Dit betekent dat de overeenkomst nooit heeft bestaan waardoor de plaatsgevonden rechtshandelingen teruggedraaid kunnen worden. De koper kan zijn betaalde koopsom terugvorderen en de verkoper krijgt zijn Tapu (eigendomsbewijs van het onroerend goed), mocht hij die geleverd hebben, terug.

Om dergelijke teleurstellende en ingrijpende ervaringen te voorkomen, raad ik kopers aan om doordachte koopovereenkomsten dan wel investeringen aan te gaan door de koop juridisch te laten beoordelen door juristen.