Advocaat Turkije: 2009

Pagina's

dinsdag 1 december 2009

Niet verzekerde huismeester

Wij (gezamenlijke eigenaren van een flat) zijn op dit moment ten einde raad.
Wij zijn erachter gekomen dat onze huismeester zijn vergoeding die hij elke maand krijgt voor de ziektekostenverzekering, misbruikt heeft.
Dit is naar nu blijkt al twee jaar aan de orde. We zijn hier recentelijk achtergekomen tijdens een controle. In plaats van dat hij de daarvoor bestemde verzekering heeft afgesloten, betaalt hij een pensioensverzekering.
Dit heeft tot gevolg dat hij niet verzekerd is en wij dus zelfs misschien strafbaar zijn.
Wat kunnen en moeten wij doen in deze zaak?

J. Peters

Beste heer Peters,
De Vereniging van Eigenaren is aansprakelijk en verantwoordelijk voor de SSK verzekering (ziektekostenverzekering) van het personeel
(de huismeester). De Vereniging van Eigenaren dient de betaling zelf aan de SSK instantie te doen op straffe van hoge geldboetes. U had daarom geen betaling aan de huismeester moeten doen.
Afhankelijk van de omstandigheden heeft u uiteraard een aantal mogelijkheden.
Als u mij laat weten of u al een arbeidsovereenkomst met hem heeft en of u met hem door wilt gaan, kan ik u aangeven wat u kunt doen.
Het beste is om contact met mij op te nemen.
Mijn emailadres is: legal@abc-consultancy.com


Met vriendelijke groet,
Mr. Selma Ören
Advocate in Nederlands en Turks recht

donderdag 20 augustus 2009

TAPU - Aanpassingen

Vorig jaar heb ik de lezers op de hoogte gesteld van de nieuwe ontwikkelingen betreffende de wijzigingen van de Wet op de Appartementen. Een van de belangrijkste wijzigingen betreft de verplaatsing van het inmiddels beruchte 'kruisje' op de Tapu, het eigendomsbewijs van het onroerend goed. Oftewel de zogeheten 'vorm wijziging' (cins tahsihi), dat moet gebeuren bij de Tapukantoor, het kantoor waar alle overdrachten van grond en onroerend goed worden geregistreerd. Veel eigenaren hebben er de afgelopen maanden al iets over gehoord, alleen blijkt er nog veel onduidelijk te zijn over het hoe en waarom. Hieronder dus meer over dit onderwerp met de laatste ontwikkelingen op dit gebied.

De WET
Op 28 november 2007 is de Wet op de Appartementen (Kat mülkiyet Kanunu, wet nummer 5711) met verscheidene artikels gewijzigd en aangevuld. De meest belangrijke wijziging is de verplichting die opgelegd is aan het vastgoed eigenaar om zijn vastgoed (woning, winkel, depo, etc) met kat irtifak (gebruikrecht) om te laten zetten in een woning met kat mülkiyet (appartementeigendom). Dit op straffe van 1000, - TL per vastgoed. De termijn waarbinnen de eigenaar deze wijziging dient uit te voeren is binnen twee jaar na datum van het in werking treden van de nieuwe Wet. Die datum is onlangs verlengd tot 28 november 2009.
De verplichting om het 'kruisje' te verplaatsen, bestaat trouwens alleen voor gebouwen waarvan de Iskan is verkregen. Gebouwen zonder Iskan ontspringen de dans. De kosten van de omzetting verschilt per gebouw afhankelijk van de oppervlakte van het gebouw en de bebouwing op het totale oppervlakte.

Het gaat hierbij puur om een simpele, administratiefrechtelijke wijziging op de Tapukantoor. De wijziging moet er voor zorgen dat de gemeente c.q. overheid meer belastingcenten kan innen voor de woning. Immers, door de wijziging zal de woning in een andere belastingschijf vallen, zodat de eigenaar jaarlijks meer onroerendgoed belasting zal moeten afdragen. De regeling tot vormwijziging bestond al in de Wet op de Appartementen, alleen er stond geen boete op. In de afgelopen 1,5 jaar is het de wetgever duidelijk geworden dat de huidige regeling heel wat bureaucratische problemen en onduidelijkheden met zich meebrengt.



De Wet verschaft namelijk geen duidelijkheid door wie en op welke wijze en hoe vaak de boete opgelegd zal worden. Ook verschaft de wet geen mogelijkheden voor zelfstandige aanvragen of oplossingen voor eigenaren die niet bereikbaar zijn. De aanvraag dient namelijk gelijktijdig voor alle appartementen ingediend te worden. Onduidelijkheid bestaat ook over gebouwen zonder Iskan. En tevens is duidelijk geworden dat de termijn van 2 jaar waarbinnen iedere eigenaar op straffe van het boetebedrag ad 1000,- TL de aanvraag met de benodigde documenten zou realiseren niet haalbaar blijkt te zijn. De Gemeentes en de Tapukantoren kunnen de werkdruk niet aan. Vandaar dat ten tijde van het schrijven van dit artikel de desbetreffende Ministerie een wetswijzigingsvoorstel heeft ingediend.

De Wetswijzigingsvoorstel van mei 2009
Volgens dit wetswijzigingsvoorstel wordt het boetebedrag van 1000,- TL en de aanvraagkosten bij de Tapu geannuleerd. Ook wordt de huidige bureaucratie en de benodigde documenten versimpeld. Een simpele aanvraag van het bestuur van de Vereniging van Eigenaren van een gebouw met een Iskan zal voldoende moeten zijn voor de omzetting bij de Tapu. De medewerking van iedere appartementeigenaar wordt niet meer gezocht. Het hebben van een DASK verzekering (verplichte aardbevings-verzekering) voor het gebouw en de appartementen blijft verplicht. Tevens zal er een mogelijkheid worden gecreëerd dat de omzetting door de gemeente direct bij het Tapukantoor kan worden gerealiseerd. De Gemeente hoeft alleen de Iskan papieren (yapi kullanim Izni) op te sturen naar het Tapu kantoor
waarna de Tapu binnen 60 dagen de aanvraag verwerkt moet worden. Ik houd u op de hoogte.


zaterdag 1 augustus 2009

Vereniging van Eigenaren in Turkije

Mr. Selma Ören - advocate Turks recht en partner in ABC-consultancy - schrijft voor elke diverse column voor diverse tijdschriften.
Deze keer is het onderwerp dat betrekking heeft op de aankoop van of het in bezit zijn van onroerend goed in Turkije. Naar aanleiding van haar artikelen komen op de redactie elke week vragen binnen van lezers die door mr. Ören zo mogelijk worden beantwoord. Omdat andere lezers wellicht met dezelfde vragen worstelen, hebben we voor deze editie een aantal van die vragen en antwoorden verzameld.

Waar zijn de boeken van de VVE?

V: Kunt u mij zeggen waar ik de boeken betreffende de Vereniging van Eigenaren van ons appartementencomplex kan vinden? Met andere woorden, waar zijn het register van besluiten (karar defteri), het register van inkomsten (gelir defteri) en het register van uitgaven (gider defteri)?
Ik signaleer serieuze misstanden en het bedrijf dat is aangesteld voor het management weigert de boeken te laten zien. Het lijkt er ook sterk op dat er is geknoeid met de notulen van de bijeenkomsten.
Waar kan ik heen met mijn klacht over deze misstanden?

A: Alle boeken moeten in bezit zijn van het bestuur van de Vereniging van Eigenaren. Ieder jaar tijdens de algemene ledenvergadering kiezen de eigenaren een nieuw bestuur. Wanneer dit gebeurt moet het oude bestuur de boeken aan het nieuwe bestuur overhandigen.
Er is geen overheidsinstantie waar u kunt klagen over het in gebreke blijven van het management. Afhankelijk van de aard van de klachten zijn er wel diverse stappen die u kunt zetten:
u kunt klagen bij de algemene vergadering, immers de management commissie is onderdeel van de vereniging van eigenaren
u kunt bij meerderheid kiezen voor een ander management
als minderheid kunt klagen via de rechtbank
klagen bij de openbare aanklager (als er sprake is van een strafbaar feit, bijvoorbeeld in het geval van fraude of oplichting)



Erfrecht

V: Wij zijn 2 mannen ( 62 en 64 jaar). In Nederland zijn wij voor de wet getrouwd.
Uiteraard wordt ons huwelijk niet in Turkije erkend.
Wij hebben een appartement in Alanya. Kunt U ons zeggen hoe het zit met het
erfrecht in Turkije ? Wat gebeurt er als één van ons tweëen overlijdt en de ander besluit
om het appartement te verkopen? Ons is geadviseerd om in ieder
geval allebei een machtiging aft e geven waarin de één de ander machtigt
om het appartement te verkopen. Is dit een goed idee?

A: Uw persoonlijke situatie is mij duidelijk. Ik ga ervan uit dat u de Tapu op beider namen hebt laten registreren. Een machtiging lijkt een praktische oplossing, ware het niet dat een verleende volmacht eindigt bij het overlijden van degene die het verleend heeft.
In concreet: U treedt illegaal op als u na het overlijden van uw partner op basis van de volmacht zijn helft van de woning aan een ander verkoopt en het is wettelijke strafbaar. Aan de andere kant zolang u niet gepakt wordt zal niemand u verwijten.
Op basis van het Turkse recht kunnen homoseksuele koppels niet van elkaar erven. Wel bestaat de mogelijkheid dat ze elkaar middels een notariële testament erfgenaam maken voor hun eigendomsdeel. Mij lijkt het verstandig dat u zeer zeker een testament moet laten opstellen. Dit kunt u bij de notaris laten doen.
Bij een mogelijke overlijden dient de langstlevende persoon enkele juridische acties te ondernemen, zoals het verkrijgen van een verklaring van erfrecht bij de rechtbank, overschrijven van zijn erfdeel bij de Tapukantoor, betalen van de successierechten (9 promille van de WOZ waarde) , etc. Voor al deze acties kunt u gebruik maken van onze diensten.

Illegale electriciteit

V: Mijn vrouw en ik bezitten sinds 2004 een appartement in Tosmur, Alanya. Samen met andere eigenaren hebben we een vereniging van eigenaren opgericht. Vorig jaar kwamen we echter tot de ontdekking, dat er sinds de de oplevering van de appartementen illegaal electriciteit is gebruikt voor de liften. De bouwer was op de hoogte van deze situatie, maar heeft dat nooit aan de bewoners kenbaar gemaakt. Toen de vorige manager – die familie was van de bouwer – vorig jaar zijn taak overdroeg aan de huidige manager, kwam dit aan het licht. Het bestuur wil deze situatie nu legaliseren. De kosten van de boete en de verbruikte stroom worden op 10.000 TL geschat.
Kunnen wij de bouwer aansprakelijk stellen en hem de boete en verdere kosten laten betalen ?
Hoe moeten we dit aanpakken en wat kost een te voeren procedure tegen de bouwer?

A: Ten eerste ben ik benieuwd om welke aannemer het gaat. Dit te meer omdat ik onlangs geconfronteerd ben met eenzelfde situatie. Wat bleek nu, het betrof een vrij bekende aannemer die bijna op iedere bouwlocatie in Alanya en omgeving op deze wijze heeft gebouwd.
Als dat het geval is, kunt u zelfs dit soort situaties als bewijsmateriaal gebruiken bij een mogelijke vorderingszaak tegen de aannemer.
Uw vraag betreffende verhaalsmogelijkheid kan ik aldus positief beantwoorden.
Als er voldoende bewijs voor handen is, kunt u deze schade met rente en kosten verhalen op de aannemer.

Burenruzie

V: Na lang aarzelen hebben wij besloten om onze vraag aan u voor te leggen.
In 2005 kochten wij een appartement in Turkije. Het complex bestaat uit vier blokken waarvan de eigenaren gezamenlijk de openbare ruimte delen. Op het complex gelden regels die orde en netheid moeten handhaven. Nu wonen er op het complex echter families die zich op geen enkele manier aan de regels houden. Met name hun kinderen maken het bont, al dan niet in opdracht van de ouders.
De situatie irriteerde ons dusdanig dat we besloten de managementfirma een klachtenbrief te schrijven. Op mijn klachtenbrief mocht ik van deze firma die zich presenteert als zeer professioneel nooit een antwoord ontvangen. Dit bedrijf heeft alle touwtjes in handen voor wat betreft het onderhoud en de betalingen. Er is geen vereniging van eigenaren die alles controleert.

A: Juridisch gezien kunt u als eigenaar (of een aantal eigenaren) van een appartement in het complex zeker acties ondernemen tegen deze lastige buren. Netelige vraag blijft wilt u juridisch tegen ze optreden? Of deze buren eigenaren zijn dan wel huurders maakt niet uit. Er hoeft ook geen sprake te zijn van een vereniging. U kunt direct het heft in eigen hand nemen. Juridisch kun je lastpakken behoorlijk aanpakken. Verder kunt u de zogenaamde verkopers c.q. bestuurders van de gebouwen aanschrijven om actie te laten ondernemen (door duidelijk aan te geven dat ze hun taak niet voldoende waarnemen en nalatig zijn bij het uitoefenen van hun taak.
De vraag blijft of u deze acties wil ondernemen, het mag duidelijk zijn dat elke actie vanuit uw kant wederom tegenactie zal teweegbrengen en uw woongenot wellicht nog verder zal beperken tot het moment dat de rechter/ officier van justitie er daadwerkelijk aan te pas komt. Uiteraard kan ik u in deze bijstaan.

dinsdag 30 juni 2009

Veranderen van Tapu en Einde Boete

Goed Nieuws!

Er is nieuws over de wijziging van de appartementenwet.
De wet op de appartementenwet werd gewijzigd in November 2007.
Als uitsluitsel van deze wet moesten alle appartementeneigenaren én eigenaren van woningen op villaparken de woning om laten registreren van Kat Irtifaki naar Kat mulkiyet. Dit werd gedaan bij het Tapukantoor waar men een nieuw Tapu-uitreksel kreeg.

Dit geheel zorgde voor veel aaanvragen tegelijk en ophopingen op het tapu kantoor.
Met de nieuwe wetswijziging van 29 Juni 2009, is de wet komen te vervallen waarmee ook de boete's niet meer zal worden toegepast.

Automatisch
Tot voor kort was het zo dat wanneer dit niet voor 28 november 2009 gedaan zou worden, eigenaren een boete zouden krijgen van 1000,- TL. Het goede nieuws is dat de uiterlijke datum van 28 november is komen te vervallen en daarmee ook de boete. Mensen die een nieuwe tapu krijgen van het kadaster hoeven niets te doen, nieuwe tapu’s worden automatisch veranderd.

Indien de woonvergunning (iskan/yapi kullanma izni) na de datum van de nieuwe wetgeving (28 november 2007) is verkregen, dan dienen de eigenaren van de splitsingsakte-tapu’s (kat irtifaki tapusu), binnen één jaar vanaf de datum van verkrijging van de specifieke iskan, een eigendomstapu (kat mulkiyeti tapusu) verkrijgen.

zondag 1 februari 2009

Buitenlanders verkrijgen tapu's

De Tapu kantoren zijn weer geopend en draaien op volle toeren om de
achterstallige Tapu overdrachten op naam van buitenlanders te zetten.
Met de komst van de vernieuwde Tapu wetgeving is er voor de doorsnee buitenlander weinig veranderd.
Het enige dat meldenswaardig is, is dat er voor de Turkse ondernemingen (zoals een Limited of een Anonim Şirket) waarvan de aandeelhouders uit buitenlanders bestaan een toestemmingspapier van de Vali-Kaymakam (de plaatselijke gouverneur) benodigd is. Hoe deze procedure in praktijk eruit zal zien weet men momenteel ook niet.
Wel heeft het Tapukantoor van Alanya reeds een voorbeeld verzoekschrift voor enkele Turkse Limiteds opgesteld en verstuurd naar de gouverneur. De reacties hierop zullen even op zich laten wachten aangezien de gouverneur bezig is om een beoordelingscommissie op te zetten.

Appartementenwet gewijzigd

Wij hebben sinds dec 2002 een appartement in Turkije en ook een Tapu
sinds 2002.
Nou is mij te horen gekomen dat de Tapuwet is gewijzigd (artikel 634) en dat de oude tapu's van voor 2008 niet meer geldig zijn en vervangen moeten worden door een nieuwe.
Is dit correct, met dank voor uw moeite en hopende spoedig iets van u te mogen vernemen.

Bram de Vaan

-------------------------------------
Beste heer De Vaan,

Ten eerste wil ik een misverstand uit de wereld helpen. De Tapuwetgeving is niet gewijzigd. De wet op de appartementenwet is gewijzigd in November 2007.
Als uitsluitsel van deze wet moeten alle appartementen eigenaren (Turken dan wel buitenlanders) de woning om laten registreren van Kat Irtifaki naar Kat mulkiyet. Dit wordt gedaan bij de Tapukantoor waar men een nieuw Tapu-uitreksel krijgt. Het is niet zo dat uw Tapu niet meer geldig is. U blijft eigenaar van de woning ongeacht of u dat laat doen of niet. Het enige is dat als men dit niet voor juli 2009 laat doen dan zullen de eigenaren beboet worden met geldsommen door de belastingdienst. Hoe de overheid dit gaat aanpakken is nog niet duidelijk.


Het beste is dat de vereniging van eigenaren dit aanvraagt of dat een willekeurige eigenaar het aanvraagt maar hij of de Vve dient voor ieder appartement alle papieren in orde te hebben. Uiteraard kunt u dit ook laten regelen door bijvoorbeeld beheermaatschappij Tomage. Zij vragen rond de 100 TL.

Deze papieren heeft u nodig:

1.Kopie oude Tapu
2.Kopie identiteitsbewijs
3.Pasfoto's (4 stuks)
4.Adres gegevens waar u woonachtig bent (bijv. Nederland)
5.E-mail adres
6.Kopie van woonvergunning
7.Dask verzerkerinspapieren