Aankoop woning Turkije

Een aantal vragen van de heer en mevrouw Hemmelder uit Alanya betreffende hun aankoop in Alanya.

De vragen zijn hieronder weergegeven:

(wegens privacy redenen is de naam van de makelaar niet opgenomen.)

1. We hebben op het kadaster in Alanya samen met de verkopende partij een schriftelijke overeen- komst (soort bereidverklaring) ondertekend, waarbij handtekeningen over elkaar pasfoto's wordt gezet. Na ondertekening hiervan is een nieuwe tapu gemaakt en in afschrift aan ons verstrekt. Uit navraag bij de makelaar blijkt dat het in Turkije, anders dan in NL, niet mogelijk is om een afschrift van genoemde overeenkomst te krijgen.
Klopt deze gang van zaken?

2. In dezelfde overeenkomst wordt gesproken van een appartement op de 4e etage terwijl ons appartement op de 5e etage ligt. Door de tolk en makelaar is toegelicht dat alleen het aantal woonlagen wordt geteld. Dus als (zoals in dit project) de begane grond alleen gemeenschap- pelijke ruimten heeft geldt dit niet als (woon) etage; vandaar het verschil.
Klopt deze werkwijze?

3. In de tapu wordt een eigendomsaandeel genoemd van 4/504 in het totale project (betreft in totaal 4 gebouwen á 40 appartementen).
Uit navraag bij makelaar blijkt dat deze breuk voor ieder appartement gelijk is, ongeacht de grootte van de appartementen (variërend van 100 m2 tot meer dan 250 m2) en dat het - anders dan in NL - in Turkije te doen gebruikelijk is dat iedere eigenaar een gelijk aandeel heeft in het totaal en dat in de regel de servicekosten gelijk liggen.
Klopt dit laatste?

Antwoorden:

1. Tijdens de overdracht van de Tapu (het eigendomsbewijs) ondertekenen de kopende en verkopende partij de werkelijke akte van levering, waarbij partijen hun handtekeningen over elkaars pasfoto's zetten. Het is juist dat partijen geen kopie van deze akte ontvangen. Daartegenover krijgen ze als bewijs een origineel Tapu document.

2. Het is niet mogelijk dat een vierde verdieping als vijfde verdieping is aangemerkt. Mijns inziens is er sprake van slordigheid in de akte van splitsing en het bestuursreglement.
De tapu ambtenaren die de leveringsakte doen opstellen zijn gebonden met de details van de akte van splitsing. Indien de bouwaannemer niet de juiste details van de bouwvergunning in de akte van splitsing heeft verwoord is het goed mogelijk dat er onjuistheden voorkomen in de akte van levering.

3. Wanneer een bouwproject wordt goedgekeurd door de Gemeente dient de bouwaannemer het nog te bouwen appartementsgebouw door middel van een akte van splitsing in appartementen en een bestuursreglement te laten registreren als onafhankelijke woningdelen (appartementen) bij de Tapukantoor. De onafhankelijke apparte- menten kunnen dan met een eigen zelfstandige Tapu verkocht worden. Er is sprake van mandeligheid (mede-eigendomschap) indien de splitsing bij de Tapu niet heeft plaatsgevonden.
Ook het eigendomsaandeel heeft direct te maken met de akte van splitsing van het gebouw.

De grootte van het appartement is bepalend voor het eigendomsaandeel in de gehele oppervlakte van de bouwgrond. Dit dient ook te worden weergegeven op de Tapu.
Ofschoon ieder lid van de Vereniging van Eigenaren recht op één stem per appartement heeft (ongeacht het eigendom- saandeel), is het eigendomsaandeel wel bepalend voor de bijdrage in de servicekosten! Bijvoorbeeld een woning met een oppervlakte van 100m2 zal minder verwarmingskosten hoeven te betalen als een woning van 250m2.

De servicekosten daargelaten, het eigendom- saandeel is van evident belang voor het veiligstellen van de eigendomsrechten en opstalrechten in de grond indien het gebouw wordt verwoest door brand of anderszins.
Door middel van de tussenkomst van de rechter is het mogelijk om de onjuiste akte van splitsing bij de Tapukantoor te laten wijzigen op basis van de juiste gegevens van de bouwvergunning.