Vraag & Antwoord (onderhoudsbijdrage, slecht opgeleverd, testament)

Mr. Selma Ören, advocate Turks recht, schrijft elke editie een column over een onderwerp dat betrekking heeft op de aankoop van of het in bezit zijn van onroerend goed in Turkije. Elke week komen op de redactie vragen binnen van lezers die door Mr. Ören worden beantwoord. Omdat andere lezers wellicht met dezelfde kwesties worstelen, hebben we voor deze editie een aantal van die vragen en antwoorden verzameld.

Jaarlijkse Onderhoudsbijdrage

Kunt u ons alstublieft uitleggen wie er verantwoordelijk is voor de jaarlijkse onderhoudsbijdrage voor de onverkochte appartementen in een complex? Stel, een complex bestaat uit vijfendertig appartementen waarvan er twintig verkocht zijn. Moeten de totale onderhoudskosten dan door 35 worden gedeeld of door 20? Kortom, draaien de 20 eigenaren op voor de kosten van het gehele complex? En zo niet, wie is er dan verantwoordelijk voorde 15onverkochte woningen?

Mr. Selma Oren:

Elke eigenaar van onroerend goed (appartement in dit geval) is verantwoordelijk voor (betaling van) de onderhoudsbijdrage voor zijn deel in het totale complex. De persoon die of het bedrijf (bijvoorbeeld de projectontwikkelaar) dat eigenaar is van het onverkochte deel of de onverkochte delen van het complex, moet de onderhoudsbijdrage betalen.

Slecht Opgeleverd

Graag zou ik informatie hebben over wat ik aan de onderstaande situatie kan doen. In februari 2007 kocht ik een appartement dat nog niet voltooid was. Ik heb dit niet gekocht met een notariële koopovereenkomst. Ik vertrouwde op de makelaar. Ook had ik met de makelaar afgesproken de laatste 10 procent niet te betalen aan de projectontwikkelaar. (Ik had het gehele bedrag echter wel betaald aan de makelaar). Een jaar later was de woning voltooid, maar slecht afgewerkt (vloeren, deuren etc). Alles leek er gewoon ingesmeten te zijn. Vele mails, telefoons en beloften van de makelaar later, is er aan de slechte afwerking tot op heden niets gebeurd. Ik ben in het bezit van mijn Tapu. Wat kan ik doen om de projectontwikkelaar zijn beloftes te laten nakomen en de afwerking verbeterd wordt.

Mr. Selma Ören:

Ik begrijp uit uw mail dat het gaat om een nieuw opgeleverde woning. In dit geval kunt u de aannemer direct aansprakelijk stellen voor de niet opgeleverde en/of slecht opgeleverde zaken aan de woning conform de koopovereenkomst. Wel moet naar omstandigheden bezien worden of uw vordering in redelijkheid gehandhaafd kan worden. Verstandig is om hiervoor een jurist te raadplegen. Uiteraard kunt u hiervoor ook contact met ons kantoor opnemen.

Testament

Wij zijn eigenaren van een appartement hier in Turkije. Wat we graag zouden willen weten, is of -in het geval dat ons iets overkomt - onze kinderen het onroerend goed erven of dat volgens Turks recht ook andere familieleden recht hebben op een deel. Wij moeten sowieso ons testament actualiseren als we weer in Engeland zijn, maar we vroegen ons af of we voor ons appartement ook hier in Turkije iets moeten regelen? Wat kost een testament hier ongeveer en weet u wie ons hierin kan adviseren?

Mr. Selma Ören:

Indien u komt te overlijden zal uw appartement door uw kinderen worden geërfd. Er is geen sprake van dat andere familieleden uw appartement zullen erven.

Uw Engelse testament is in Turkije geldig . Uiteraard kunt u ook in Turkije specifiek voor uw vermogen in Turkije een testament naar Turks recht doen laten opstellen. Het is onnodig om een testament te laten opstellen indien alleen uw kinderen erfgenamen zijn, aangezien ze al van rechtswege erfgenaam zullen zijn.

Een testament wordt in het bijzijn van twee getuigen opgesteld door de notaris. Verder wordt u bijgestaan door een beëdigde vertaler in dienst van de notaris. De notariële kosten zijn afhankelijk van het aantal documenten. U kunt uitgaan van minimaal 400 TL per rechtshandeling/akte. De notaris verleent zelf geen juridisch advies, als u specifiek juridisch advies nodig denkt te hebben zult u contact moeten opnemen met een advocaat.

Ik heb vandaag Uw artikel gelezen betreffende de 'Tapu aanpassingen'. U heeft het daarin over de vormwijziging' van de Tapu, het zogenoemde 'verplaatsing van het kruisje'. Geldt dit uitsluitend voor Appartementen? Kunt u mij misschien ook vertellen hoe dat geregeld is voor huizen (Villa's)?

Mr. Selma Oren:

De Tapu aanpassing geld voor alle soorten woningen ongeacht of ze in een appartement complex, villa woonpark dan wel zelfstandig zijn.

Kadaster Registratie en Bewonersvereniging

In 2004 kochten wij in Mahmutlar een appartement zonder bekend te zijn met de Turkse regels maar wel met de nodige voorzichtigheid en zekerheden voor zover dat mogelijk was. De laatste 2 jaren blijkt ons echter steeds meer dat er een en ander niet juist is.

1) De huisnummers blijken niet in overeenstemming zijn met de registratie bij kadaster. De nummering loopt verkeerd om. Wat zijn eventueel de gevolgen voor mij als eigenaar, b.v. bij verkoop appartement?

2) Ons appartementencomplex heeft een bewonersvereniging. De vereniging bestaat uit eigenaren van Nederlandse, Duitse en Turkse nationaliteit. Hoeveel eigenaren of percentage van eigenaren moeten er bij een stemming op de jaarvergadering aanwezig zijn om deze rechtsgeldig te laten zijn. Bij hoeveel stemmen van de aanwezige eigenaren is een besluit aangenomen of verworpen.

3) De contributie/jaarbijdrage voor de vereniging en de gezamenlijke verzekering moeten worden overgemaakt op de privé rekening van de echtgenote van de manager in Nederland. Is dit juist? En zijn er moverende reden tegen een Turkse rekening op naam der vereniging voor zowel de € als YTL valuta?

4) Wij zijn niet blij zijn met al deze onduidelijkheden en ze zijn negatief voor een goed woongenot. Hoe kunnen wij eventueel het bestuur van onze vereniging vervangen ?

Mr. Selma Oren:

1 )De feitelijke nummering in het appartement moet kloppen met de nummering op uw Tapu. Indien niet, moet u acties ondernemen. Dit kan vergaande gevolgen hebben voor uw eigendomsrechten in de toekomst.

2) Hoofdregel is 50% + 1, zowel in aantal aanwezigen als aantal stemmen, we noemen dit dubbele meerderheid. Voor zover de wet niet anders vraagt. De telling is afhankelijk van het totaal appartementen.

3) Dit is helemaal niet juist, de vereniging dient een gemeenschappelijke rekening te hebben in Turkije waarnaar iedereen het kan storten. De enige reden die ik kan bedenken voor een NL rekening, is dat er geen koersverschil bij betaling ontstaat en geen overdrachtkosten naar Turkije. Hoewel een NL rekening uit praktisch oogpunt te begrijpen is, vind ik het correcter om een TL rekening te hebben zodat men privégelden niet verwisselt met de verenigingsgelden.

4) U moet met zijn allen aanwezig zijn op een (ingelaste) vergadering. Dat kan persoonlijk of d.m.v volmachten. Een mede-eigenaar mag maximaal 4 volmachten van andere eigenaren gebruiken. U kunt zo met meerderheid van stemmen kiezen dat het huidige bestuur wordt vervangen en direct nieuwe bestuursleden kiezen.