Vraag en Antwoord (Niet goed opgeleverd, gebrekkige opleveringen, bestuursproblemen)

Mr. Selma Ören, advocaat Turks recht schrijft regelmatig een column in  diverse vakbladen dat direct of indirect te maken heeft met Turkije. Naar aanleiding van deze columns, kunt u via deze  website uw redactie/opmerking plaatsen. Om de privacy van de betrokkenen te beschermen, zijn namen en/of andere specificaties weggelaten.

Niet goed opgeleverd!

Beste mevrouw Ören, wij zitten met het probleem dat het gehele complex waarop ons appartement ligt, niet naar behoren is opgeleverd en er veel verschillen zijn ten opzichte van de originele advertentie van het project. Er ontbreken zaken en het werk dat is afgeleverd is beneden de maat. We hebben een lijst gegeven aan de bouwer - tevens de verkopende partij - met het vereiste onderhoud, maar hij heeft geweigerd een onderhoudscontract te leveren. Er is ons gevraagd de onderhoudsbijdrage te betalen vanaf januari 2010 terwijl er tot april niets is gedaan en daarna is slechts sporadisch de tuin bijgewerkt. We hebben een lek dat gerepareerd zou worden maar wat nog steeds niet is verholpen, we gebruiken sinds januari gemeenschappelijk electriciteit...

Wij willen weten of we het recht hebben om geen eigenaren-bijdrage te betalen tot alle gebreken goed zijn opgeleverd en gerepareerd? Hebben we het recht om onze bijdrage op te schorten omdat zaken die genoemd waren in de advertentie niet aanwezig zijn, en de tuin niet goed wordt onderhouden?

Selma Oren: U heeft twee problemen met de bouwer/verkoper van de appartementen:

1. Problemen betreffende het juist opleveren van het gebouw en de appartementen: kapotte en ontbrekende objecten

2. Betalingen betreffende het onderhoud van het complex (in gemeenschap).

Ik adviseer u juridisch advies in te winnen omtrent het eerste punt. U dient uw bouwer/verkoper juridisch op de hoogte te stellen om uw rechten voor de toekomst veilig te stellen. De bouwer/verkoper is verantwoordelijk voor het kwalitatief goed en zonder gebreken opleveren van het complex. Ten tweede: het niet correct opleveren van het gebouw geeft u niet het recht om uw onderhoudsbijdrage in te houden. Dit kan alleen als er geen legale basis is voor het opleggen van deze bijdrage, bijvoorbeeld: elk jaar moet er een algemene ledenvergadering van eigenaren worden belegd om de jaarlijkse bijdrage vast te stellen. Gebeurt dit niet dan heeft u als eigenaar het recht om juridische stappen te zetten tegen het management.

Gebrekkige Opleveringen

Geachte Selma,

Wij zitten met de volgende vraag: In 2008 kochten wij van twee partners, een Turkse bouwer en een Deense makelaar, een villa in een project in de gemeente Kargicak. Wij hadden op dat moment al een duplex-woning in Alanya en de schriftelijke afspraak was een aanbetaling te doen van €100.000,- en de rest, €110.000,-, te voldoen na de verkoop van de duplex-woning in Alanya. Al snel daarna bleek, dat de partners ruzie hadden gekregen en elkaar beschuldigden van diefstal van geld van de klanten. Gezien deze problemen wilden wij snel in het bezit komen van onze Tapu. Wij besloten geld vrij te maken door middel van een hypotheek op ons huis in Nederland, waarmee we de villa in Kargicak afbetaalden. We hebben dus nu onze villa met Tapu in ons bezit, maar wij hebben niet alleen de villa gekocht maar ook een complex met faciliteiten. Dat deze faciliteiten tot het project behoren, hebben wij in ons contract laten opnemen en door de bouwer laten ondertekenen. Bovendien zijn er ook aan de villa nog enkele gebreken. Echter, het hele bouwproject ligt sinds een jaar helemaal stil. Wij zijn van mening, dat onze villa geen C210.000,- waard is, is maar misschien €150.000,-, De vraag is: kunnen wij een schadevergoeding eisen en hoe groot is de kans, dat we die ook krijgen.

Selma Oren: Op basis van uw email alleen kan ik uw vraag niet zondermeer beantwoorden. Ik dien de villa alsmede het woonpark te bezichtigen samen met deskundigen in deze. Tevens dien ik uw overeenkomsten te bestuderen.

Indien daadwerkelijk sprake is van gebrekkige oplevering, bestaat juridisch de mogelijkheid om de waarde van de woning te laten vaststellen en het verschil in waarde als schadevergoeding terug te vorderen. De kans is zeer groot dat u deze zaak wint, echter, er zal alleen onderzocht moeten worden of u het schadebedrag kunt recuperen van de aannemer. Dat ze in financiële problemen verkeren mag duidelijk zijn. Hoe dan ook, soms lijkt de situatie ingewikkelder dan het is en zijn er altijd oplossingen te vinden. Als u niets onderneemt, riskeert u het verval op bepaalde rechten in tijd.

Bestuursprobelemen - Vereniging van Eigenaren Turkije

Mevrouw Ören, ik hoop dat u ons bestuur kunt helpen met een serieus probleem. Op dit moment zijn wij bezig juridische stappen te zetten tegen een Noor. Hij is een zakenman die aanvankelijk de helft van de 24 appartementen in ons gebouw heeft gekocht. Op dit moment - zegt onze advocaat - is hij de Vereniging van Eigenaren 65 000 TL schuldig. Dit is inclusief kosten voor advocaat en notaris, rente en onderhoudsbijdragen voor onverkochte appartementen die hij in geen jaren heeft betaald. Op dit moment heeft ons complex geen geld op de rekening; de huismeester is al twee maanden niet betaald en het zwembad is gesloten omdat er geen geld is voor onderhoud. De Noor was op een gegeven moment bereid zijn schuld af te kopen met 10.000 TL. Later verhoogde hij dit aanbod tot 14.000 TL en ten slotte tot 21.000 TL. Hij weigert juridische kosten of rente te betalen. Mijn vragen zijn:

1) Er is ons verteld date en rechtzaak in Turkije 4-6 jaar kan duren. Is dit waar? En wat moeten complexen in zo'n geval doen?

2) Drie andere eigenaren zijn onderhoudsbijdrage verschuldigd, maar zij zeggen dat de verkoper -juist, dezelfde Noor - hier ook aansprakelijk voor is omdat zij hun Tapu (eigendomsbewijs) nog niet hebben ontvangen. Terwijl zij en gasten van hen wel gebruik maken van de faciliteiten. Klopt het dat en eigenaar geen service bijdrage hoeft te betalen zolang hij niet in het bezit is van een Tapu?

Selma Ören: Het is moeilijk om vragen te beantwoorden die gaan over problemen op woonparken omdat ik niet op de hoogte ben van alle details. De omstandigheden zijn voor elke zaak anders en geven andere resultaten. Voor zover ik de problemen rond uw woonpark heb begrepen, volgen hier mijn antwoorden.

Rechtzaken in Turkije kunnen 2-3 jaar duren, 4-6 jaar is extreem uitzonderlijk. Naar mijn mening zal dit niet het geval zijn in uw geval. Het bestuur moet zo snel mogelijk een vorderingszaak starten tegen deze man. Binnen een jaar kun je beslag laten leggen op zijn huizen en de woningen verkopen als hij zijn schulden aan het bestuur niet wil betalen. Ondertussen kunt u als bestuur een nieuwe algemene vergadering houden om de jaarlijkse bijdrage te verhogen. En het klopt: u kunt van mensen die hun Tapu nog niet in bezit hebben, geen onderhoudsbijdrage vorderen. Ze zijn officieel geen eigenaar, dus je kunt ze niet aansprakelijk stellen. Het bestuur zal de openstaande schuld bij de Noor moeten vorderen en juridische stappen moeten zetten tegen hem.